拍賣屋系列1|今年2.27萬屋遭拍賣 中高價房產也陷囹圄

落入拍賣的廉價組屋，比率卻從2017年的8.72%大降至2022年的3.92%。相反的，半獨立、獨立屋和別墅組合比率在5年內從8.65%增至10.68%；同樣的情況發生在店鋪和辦公室，比率從8.67%增至11.15%。

被拍賣的酒店和度假屋比率也明顯增加，從2017年的0.19%增至2022年的0.37%；土地拍賣的比率今年佔4.72%，從去年的0.34%大力反彈。

當前拍賣價＝早前高屋價

拍賣屋的價格越來越高，很大原因是來自幾年前的房市寫照。長茂拍賣行（Ng ChanMau&Co）業務總監兼拍賣師劉志賢接受採訪時說，現在的拍賣價就是幾年前的高市價。

從國家產業資訊中心（NAPIC）的數據看出，大馬房價增幅在2011到2013年達到頂峰，漲幅分別高達10.9%、13.4%及11.2%，之後逐漸收窄，2021年預計僅0.6%增長，而2020年的平均屋價是43萬2111令吉。

拍賣價不斷走高

劉志賢說，約10年前，大馬屋價走高，房產蓬勃，有一股購屋投資潮。新屋用兩三年建竣，再用一兩年時間遷入和處理，到出現有人欠貸無法償還，相關程序持續多個月，然後銀行交託拍賣行競標，好幾年就過去了。

“拍賣底價是根據銀行發出的估價報告，通常第一次拍賣的底價，就是當初的買價或市價。因此現在看到的一些高價拍賣屋，是幾年前高峰期買下。而且，在我們看來，目前超過70%的拍賣產業，都是因投資目而買下的。”

當初建得最多房屋類型，現在被拍賣的幾率就相對高，例如公寓。同樣道理，人口密集、房產活動蓬勃的州屬如雪蘭莪和柔佛州的拍賣產業也最多。

“本地的百萬價位房屋，比率畢竟不大，佔拍賣物業的數量也只有約7%，但是價值還是令人側目。”

劉志賢說，事實上目前大部份拍賣屋的價格是在30萬至40萬令吉左右，這也和市場上的平均屋價相符。

房產為何被拍賣？

●過度借貸

拍賣物業激增，除了是經濟復甦後的反彈，部份原因是房市高峰期太樂觀的“後遺症”，例如過度借貸。

過度借貸有很多做法，包括一些看好房市的買家嘗試“壓縮貸款”，意思是同一時間向不同銀行貸款，購入多間房產。之後，一旦資金週轉不靈，還不出房貸，最終幾間房產都被拍賣。

針對這點，劉志賢說，這個現象在2019年之前就出現。同一個人有多間房產被拍賣，通常他們都是買發展商的新項目。

“今年拍賣活動回彈，以上現象再現，也許是前兩年有暫緩還貸優惠，如今救濟計劃陸續結束，支撐不住者就正式落入拍賣。”

不過他說：“據我瞭解，銀行放貸條件嚴格，近年各銀行在審查貸款申請時，特別嚴謹，在發放貸款之前會一再確認，以防申請者做壓縮貸款。”

什麼是壓縮貸款（Compressed Loan）？

按照政策，銀行是根據申請者的信貸條件來審批貸款。通常，貸款人的負債和收入比率不能超過70%。舉例來說，淨收入5000令吉的人，每月最高還貸額約3500令吉左右。如果只貸款購屋，總房貸大概是75萬令吉（以30年供期計算）。

不過，有的房屋買家，出於各種目的同時訂購幾間，為不同房產向不同的銀行申請房貸，趁著各個銀行尚未有房貸記錄，有機會同一時間獲得批准。

如此一來，總貸款額就超出了本身的貸款能力。這是不被允許的，且存在欺騙行為。

●疫情影響

貸款違約的原因因人而異，如今又多了一個，那就是疫情打擊。劉志賢透露，長茂拍賣行接到銀行交託，在9月開始拍賣位於雪邦黃金海岸Canary Palm的43間水上度假屋，總值1600多萬令吉。

“其中20間，第一輪拍賣底價是41萬令吉，每間都由不同的屋主持有，競標者可以一次過標下全部，或個別競標。這是最近比較特別的例子。也許還有其他原因造成違約，但是旅遊業的確受到疫情衝擊，直接影響度假屋入住率和收入。”

他補充，被拍賣的的物業，通常已經違約了好一段時間，利息疊利息，經過銀行一番標準處理程序，確認無法還貸，才落入拍賣。

所以，儘管旅遊業開始復甦，該批度假屋的財務情況也已積重難返。

●新常態

疫情期間商業活動多次停頓，而且在新常態下，人們習慣線上購物，遠程工作者增多，造成辦公室和店鋪供過於求，連帶拍賣的商鋪比率有所上升。

馬來西亞房地產經紀人協會（MIEA）主席曾愛珍說：“無可否認，前兩年疫情，對商業店鋪造成蠻大的打擊，況且有的房產投資者過度借貸。”

不過她說，拍賣屋數量增加、更多高價房產出現在拍賣平臺，是由各種不同因素造成，不一定是大環境所致，不少是個別問題，例如借款人本身的問題和個人財務情況，任何價格範圍的房屋都可能發生這樣的事。”

她建議貸款者，不要等到無法償還貸款時才找方案。重要的是，房主要了解自身情況，時刻持有足夠的儲備金應付房貸。

“如果真的出現難題，覺得未來幾個月可能面臨挑戰，當下就要迅速行動，主動找貸款方商量，尋求重新安排或重組貸款。”

通脹升息
拍賣屋難緩和

對於接下來的拍賣趨勢，劉志賢認為，拍賣屋數量還在反彈中，未回到3年前的量，意味著接下來拍賣物業量可能會再增多。

劉志賢表示：“相信還有不少人在暫緩還貸中，政策幫助不少人渡過難關。”

他說，國行處於升息週期，銀行貸款利息回升，加上通脹，接下來有收入問題的貸款者恐怕會受影響。

他提到，疫情前很多住宅項目如火如荼進行，現在陸續建好交屋。根據國家產業資訊中心數據，2021年的房屋交易量正反彈中。

“雖然身為拍賣業的一分子，我們不希望看到越來越多貸款者違約，把珍貴的產業淪落到拍賣的地步。”

然而從另一個角度來看，他認為拍賣市場扮演著協助者的角色，為銀行和違約者雙方把物業售出，有望解決欠貸問題。

“我們能做的是，致力讓更多人知道，市面上有什麼產業在拍賣。平臺越大則越有機會吸引更多競標者，把價格標上去併成交。違約者減輕債務，銀行可以收回欠款。”

他建議貸款者，在財務問題趨向嚴重之前，就要主動找銀行。要謹記，拖越久，利息和違約金越高。

拍賣產業價量齊高

如今拍賣產業價量齊高，拍賣市場的行情如何？劉志賢說，長茂拍賣行自1987年營業以來，一直見證這個市場存在，不大受行情影響，任何時候都會有拍賣屋，也會有具購買力的人。“前兩年拍賣屋減少，需求還是在。相對地，成交率更高了。雖然出現不少高價屋，但30萬令吉以下的低價拍賣屋一直有貨。”

他解釋，屋價隨著人口逐年增長只會越來越高，況且人們的收入會增多，對價位的看法會改變。例如以前30萬令吉的公寓屬於中價，現在40萬令吉的才是中價。如果百萬令吉房屋在拍賣市場是70萬至80萬令吉，有購買力的人會覺得很值得。

他指出，2017年開始，高庭允許線上競標，甚至可以通過網絡轉賬首期款，方便不少，疫情也使大家習慣線上競標，無形帶動交易量。

找回房價支撐點

“關鍵是競標的價格。高價的物業，投資者覺得價格不吸引，沒有人競標，下一回底價就會降低。”

劉志賢說，很多時候，當一間屋子降價幾輪，低於市價30至40%左右，有的甚至是50%，自然吸引競標者入場。

“在競價氛圍之下，價格又一次次地標上去。有時會回升到接近原價，也是常發生的事。”

他說不久前，吉隆坡帝沙城市園一間公寓底價是108萬令吉，標到115萬令吉，接近市價120萬令吉。

“中標的價格，就是該屋子的新合理價位，是買家能接受和能付出的，通常仍比市價低廉。就如某隻股票價格下跌，只要基本面還在，肯定有人趁低入購，到時價格又會回升。”

制衡市場屋價

成交之後，由於是拍賣屋，市場上同區同類型的房產，也不應有更便宜的出現了。這代表該房屋有了定價，成為該類物業的支撐價格。

“站在房市的角度，拍賣屋價可說是一個制衡點，平衡之前過高的屋價，並找到最低的支撐點，也就是找到供需點。”

劉志賢說，儘管拍賣市場只佔整個產業市場的5至6%左右，但是交易價格能成為一個指標。市面上同區同類的房產，會跟著這個水平移動，逐漸找到合理的租金和賣價。

“因有了買家，被創出新需求，連帶四周的二手房，出租或轉售都有一個標準。隨著時間過去，該區人潮和設施成熟後，原本空置的情況會改善。”

結語

拍賣屋雖是小眾市場，看似產業回收站，卻是照妖鏡般，反映前幾年的房市現象，透過實在的競價，制衡原先過高或過低的屋價，讓棄如敝履的拍賣屋有機會再展新價。

文／許曉菁

下一期：房貸違約者何去何從？