拍卖屋系列2 | 拍卖后不抵债 屋主如何解套

首先来了解，多久没缴付房贷，才会被视为违约并被拍卖？

人们贷款买屋，和银行签下贷款设施合约，之后就要履行合约，依时定额还贷，断供即步入违约状态。根据马来西亚房地产经纪人协会（MIEA）提供的资料，一般上金融机构的标准作业程序如下：

1.贷款者连续3至4个月没有付房贷，银行将发出警告信，这是止赎程序（Foreclosure-取消抵押品赎回权）的开始；

2.下一个月会发出进一步的警告信；

3.若没有收到回应，银行律师会发出信件，称为诉求函（Letter of Demand），也就是俗称的“律师信”；

4.还是没有缴款，银行将发出“召回或撤回贷款设施信函”（Letter of Recall or Withdrawal Facility），意味著终止贷款便利；

5.接著银行根据国家土地法令（第254节）发出16D表格（也称为违约通知），再一次催款；

6.仍没缴款，银行就向法庭提出申请，透过法庭或拍卖行，择日拍卖该产业；

7.一旦拍卖交易成功，完成转让程序之后，该房产将归新买家所有。

由此可见，不是说拍卖就拍卖，当中经过一系列流程，发出多道“催款令牌”，历时至少半年。况且，只要欠款者向银行缴清欠款，在拍卖师落锤宣布成交的前一刻，仍可以召回。

拍卖价≠贷款额

房产遭拍卖后，前屋主就无债一身轻了吗？

这要视乎拍卖所得而定。

拍卖的底价通常是根据市价而定。成交价高于底价，就有机会可抵偿贷款。扣除贷款和其他费用后，盈余还会交回给前屋主！

但是，若首次拍卖无人竞标，下一回的底价会再降。多轮之后，即使竞标成功，所得也许不足还清债务，前屋主必须补上差额。

没能力补上差额，欠债人不但在中央信用资讯系统（CCRIS）记录不良，一旦超过破产界限（10万令吉），债主即银行可以向法庭发起申请，宣告欠债人破产。

买屋前衡量还贷能力

破产就等于药石无灵了吗？就从最糟的情况说起。产业估价师兼房产顾问张仰荣博士告诉《投资致富》，他在两年前开始，陆续接到约40人前来寻求咨询。这些人共有约100间房屋被迫拍卖，而拍卖成交价，大都低于贷款额，因此部份违约者已经被银行入禀法庭申请破产。

张仰荣建议他们打官司，诉求贷款合约无效。

“2012到2018年期间，这些人分别被不同发展商的‘零头期+现金回扣优惠’吸引，入购了公寓、排屋等物业，地点遍布雪隆和槟城。交屋后手上多了一笔现金，贷款额却比实际售价高。”

他透露，这批人每人平均买两间产业，其中一人持有7间，另一人持有6间！每间平均月供3000令吉左右。

也是特许测量师和仲裁员的张仰荣说，也许这些贷款人还用了压缩贷款（Compressed Loan）方式，即同时向不同银行贷款，买下几间，超出本身的还贷能力。然而，房市行情并不如预期，房子建竣后，租金不佳，也卖不出，进退两难。

别轻信现金回扣好处

“他们从回扣得来的现金，并没有保留为储备金，早已花掉在其他地方！这些人月薪介于6000至1万令吉左右，没有能力应付两三间房贷。

欠款3到9个月之后，房产被银行拍卖。当初的贷款额高于市价，拍卖所得抵不了贷款。”

张仰荣说他从事房产咨询40年，第一次见到上述遭遇，因此劝谕大家：“别轻易相信现金回扣之类的好处，别以为天下会掉下馅饼，更别买你供不起的房产。”

尽管如此，张仰荣还是为他们出主意，寻求法律途径，可以从1950年合约法令第24C、第24D、第25和第66条文著手。合约法令第25条文阐明，如果合约中有不法行为，合约将无效。而根据第24条文，协议是合法的，除非有欺诈、涉及或暗示对他人人身或财产的伤害。

“根据该法令第66条文，当发现协议无效或合同无效时，任何根据该合约获得任何好处的人有义务将其恢复或补偿。”

他说，意思是如果证实某买卖或贷款合约无效，购屋者和银行之前的贷款合约也是无效，且无法执行。“目前部份案件已经开了档。打官司也许要几年时间，输赢未知，还要一笔律师费。

况且，相信至今未有类似的官司案例。”

这些已有财务问题的购屋者，也没有余钱再聘用律师打官司。张仰荣表示正为他们寻求法律协助。所以他再劝说，买屋前要衡量还贷能力。

如果对房产不了解，不妨先咨询专家如估价师。

“最重要的是，按本身的收入状况来决定，以当下房市价格入购，而不是想象未来。”

何谓现金回扣？

甚么是现金回扣？现金回扣的做法，近年常在产业代理营销广告里见到。张仰荣举例：

●一间屋子，买卖合约售价是150万令吉。不过发展商给予20%折扣，即实际售价是120万令吉，但是这个优惠并不写明在买卖合约内。

●首两间贷款的房子，可借贷额高达90%。

按以上例子，银行通过审批后，会发放135万令吉贷款额（150万令吉90%）。

●然后发展商把15万令吉差额给购屋者（135万令吉减120万令吉）。

●这样一来，贷款者手上多出15万令吉现金，但是还银行的月供款，却是按照135万令吉房贷计算，而不是120万令吉。

疫后拍卖趋增 46岁以上最多

根据Lelongtips.com.my提供的数据，2018和2019年是过去5年内，拍卖产业转让人（Assignor）最多的两年，那两年也是拍卖量高峰期。

转让人或原贷款人，即是当产业售出后，将房产拥有权过户给受让人（买家）的个人或公司。

2018年有7301名转让人（平均每月608人），2019年有8694人（每月高达725人）。根据年龄，31至45岁者占大多数，分别有3545人和4281人。

2020年之后，因疫情行动管制等措施，拍卖活动缓慢下来。不同的是，2021和2022年，年龄46岁或以上的转让人变成占多数，超越了31至45岁人群。

若资不抵债  需债务重组

没那么糟的情况是，房子被拍卖后，若未能填补欠额，并会不马上被申请破产。双方还是可以协商，例如达成债务重组方案。

财福人生教育培训学院创办人兼理财师杨子佑表示，2013年时他曾协助一名房贷违约者和银行交涉，达成一个双方都同意的贷款重组方案，从破产的边缘挽救回来。

债务重组，是指债权人（例如银行）在债务人（例如房贷者）发生财务困难情况下，双方达成协议，作出让步事项。

杨子佑说，此人在2003年跟发展商买下位于雪兰莪万挠郊外的一间排屋，批准的贷款额是6万2641令吉。

该产业是为了投资而买，因听说那区会建机场，可是机场没有建成，该区顿失焦点，新屋没能出租或转卖。

“那人本身住在他州，忽略了银行的催款信，起初银行也联系不上他。一段日子后，房子被送去拍卖。足足拍卖了7次才成！最后的成交易价仅2万令吉。”

到了2012年，欠款加违约金共12万3609令吉，超过了破产界限。银行决定向法庭申请欠债人破产。那名违约者方知事态严重，向杨子佑求助。

洽谈过程不容易

杨子佑到相关银行的收账部门，解释那人的情况，寻求协商，“和银行方谈了多次，最后才达成协议，不诉讼该违约者破产，不过他还是必须还钱。”

根据协商，争取到的最低还款额是5万令吉，先还2000令吉，其余分5年9个月摊还，每月700令吉，这是那人能够负担的最高额度，最后，终于在2019年完成供款，获得清关信，解除了债务问题。

“债务重组洽谈过程很不容易，不是每个案件都能解决。一旦达成，也算是双赢，客户无需破产，银行能够取回部份欠款。”

尽早与银行协商 破产是最后方案

通常，银行发出的月结单会有附注，建议有难题的客户咨询信贷咨询和债务管理机构（AKPK）。这是国行成立的机构，为人民提供财务建议及协助个人管理债务。

不过杨子佑认为，最好先主动和银行协商，“一旦加入AKPK的债务重组计划，则要紧跟其规则。所以在任何情况下，尽早找银行，保有协商空间。”

如协商不成功，再向AKPK咨询。始终这是正规单位，服务免费，能帮助债务人管理现金流，避免在法庭上进行债务诉讼。

要注意的是，求助者要有收入证明。参与AKPK计划者，仍必须准时付款，按照规矩行事，否则会被取消财务重组资格。

假如产业被拍卖了，仍资不抵债，财务重组商议也不成，破产就是最后方案。

破产后，通过法律程序，欠债人的全部资产，会按照一定的程序和比率，有序地摊分给债权人。欠债人不能再持有任何资产。此外，破产总监也有权将破产人每月薪水的一部份用于偿还债务。

张仰荣说，“破产并非末路，这是在制度之下，贷款违约者必须承受的苦果。破产期间他们可以脚踏实地，工作赚取收入，继续还债。”

杨子佑也说，“在别无他法之下，破产也是一种重组方式。3年后可以根据情况申请解除。”

房贷非破产主因

事实上，如非欠下覆水难收的巨额款项，欠房贷者很难走到破产的地步。因为无论如何，还有一间房产作抵押，可以变卖和套现，抵销部份贷款。

只占9.54%

根据大马报穷局的数据，在2018至2022年，因房贷欠款而破产者，只占9.54%。个人贷款才是破产的主因，高达42%，其次是汽车贷款和生意贷款。

所以杨子佑说：“如果不是欠下巨额，只要变卖房屋，同时保有一份工作，积极向银行协商，不易达到破产界限。”

况且，2021年9月起，政府修法调高破产界限，从5万令吉调至10万令吉。因此大马报穷局数据显示，截至2022年7月，因房贷而破产仅327宗，2018年高峰时全年有1982宗。

因此问题不是出在房贷本身，而是贷款者的个人情况。杨子佑认为：“房贷是最典型的贷款类型，能利用杠杆获取保值的物业。只要处理得当，不要过度杠杆，确保供得起，投资房产是可行的。”

4预防方式

房产是很多人一生中最大的投资，没人希望资产被拍卖。所以，还未陷入违约但出现缴贷压力的人，应及早采取预防行动。杨子佑有几项建议：

1.再向银行申请延迟还贷：自动延缓贷款（Moratorium）措施虽然在2020年10月结束，但是至今，还是能向所贷款的银行申请暂缓计划，银行会根据个别客户的情况来审批。鉴于疫情是非比寻常的大事，金融机构会尽量协助受到冲击的客户。贷款者应把握争取到的时间，积极提升收入和调整资金。

2.多元渠道出租房屋：积极在各个平台发出放租讯息、寻求多位房地产经纪协助，除了长租，短租和分租都行，尽量从房产获取收入，别弃之不顾。

3.再融资：如果有较旧的已升值资产，可尝试向银行融资，取一笔现金，整顿目前的财务状况。但别把融资的钱作其他风险投资，必须先解决高利息债务。

4.提取储蓄保险：如有急用，不妨提取来调度资金，总比慌乱地去申请个人贷款好。切忌以债养债。

可主动拍卖房产

售屋方法有多种，除了透过房产经纪，屋主也可以先发制人，主动拍卖自己的房子。

长茂拍卖行（Ng Chan Mau&Co）业务总监兼拍卖师刘志贤表示，拍卖行提供“屋主拍卖（Owner Auction）”方式，让有意出售或急售房屋的人，多一个卖屋管道，还可以自设底价。

他说，2019年时，一名屋主的物业在二手市场3年都卖不出，于是来拍卖行要求自主拍卖，结果第一轮竞标就成交了。

“若选择主动拍卖，最好找大型拍卖平台，以便获得较大的宣传网络，招来更多竞标者。在竞价气氛中，出售机会更大和更快。”

拍卖自己的财物，在欧美等国是历史悠久又常见的做法。对本身的资产有信心者，都可以交由拍卖行竞标。如要自主拍卖产业，前提是屋主并非违约者，没有欠下超过市价的房贷，且起标价要有吸引力，才有望招来买家。

结语

房产始终是公认的保值资产，处理得当就是资产，不积极应对会变负担。关键是认清本身的还贷能力。一旦有违约危机，绝不应回避债权人（银行），否则将一次次失去协商的机会，最后落入被拍卖也解决不了的下场。

下一期：疫后投资见解