拍賣屋系列2 | 拍賣後不抵債 屋主如何解套

首先來了解，多久沒繳付房貸，才會被視為違約並被拍賣？

人們貸款買屋，和銀行簽下貸款設施合約，之後就要履行合約，依時定額還貸，斷供即步入違約狀態。根據馬來西亞房地產經紀人協會（MIEA）提供的資料，一般上金融機構的標準作業程序如下：

1.貸款者連續3至4個月沒有付房貸，銀行將發出警告信，這是止贖程序（Foreclosure-取消抵押品贖回權）的開始；

2.下一個月會發出進一步的警告信；

3.若沒有收到回應，銀行律師會發出信件，稱為訴求函（Letter of Demand），也就是俗稱的“律師信”；

4.還是沒有繳款，銀行將發出“召回或撤回貸款設施信函”（Letter of Recall or Withdrawal Facility），意味著終止貸款便利；

5.接著銀行根據國家土地法令（第254節）發出16D表格（也稱為違約通知），再一次催款；

6.仍沒繳款，銀行就向法庭提出申請，透過法庭或拍賣行，擇日拍賣該產業；

7.一旦拍賣交易成功，完成轉讓程序之後，該房產將歸新買家所有。

由此可見，不是說拍賣就拍賣，當中經過一系列流程，發出多道“催款令牌”，歷時至少半年。況且，只要欠款者向銀行繳清欠款，在拍賣師落錘宣佈成交的前一刻，仍可以召回。

拍賣價≠貸款額

房產遭拍賣後，前屋主就無債一身輕了嗎？

這要視乎拍賣所得而定。

拍賣的底價通常是根據市價而定。成交價高於底價，就有機會可抵償貸款。扣除貸款和其他費用後，盈餘還會交回給前屋主！

但是，若首次拍賣無人競標，下一回的底價會再降。多輪之後，即使競標成功，所得也許不足還清債務，前屋主必須補上差額。

沒能力補上差額，欠債人不但在中央信用資訊系統（CCRIS）記錄不良，一旦超過破產界限（10萬令吉），債主即銀行可以向法庭發起申請，宣告欠債人破產。

買屋前衡量還貸能力

破產就等於藥石無靈了嗎？就從最糟的情況說起。產業估價師兼房產顧問張仰榮博士告訴《投資致富》，他在兩年前開始，陸續接到約40人前來尋求諮詢。這些人共有約100間房屋被迫拍賣，而拍賣成交價，大都低於貸款額，因此部份違約者已經被銀行入稟法庭申請破產。

張仰榮建議他們打官司，訴求貸款合約無效。

“2012到2018年期間，這些人分別被不同發展商的‘零頭期+現金回扣優惠’吸引，入購了公寓、排屋等物業，地點遍佈雪隆和檳城。交屋後手上多了一筆現金，貸款額卻比實際售價高。”

他透露，這批人每人平均買兩間產業，其中一人持有7間，另一人持有6間！每間平均月供3000令吉左右。

也是特許測量師和仲裁員的張仰榮說，也許這些貸款人還用了壓縮貸款（Compressed Loan）方式，即同時向不同銀行貸款，買下幾間，超出本身的還貸能力。然而，房市行情並不如預期，房子建竣後，租金不佳，也賣不出，進退兩難。

別輕信現金回扣好處

“他們從回扣得來的現金，並沒有保留為儲備金，早已花掉在其他地方！這些人月薪介於6000至1萬令吉左右，沒有能力應付兩三間房貸。

欠款3到9個月之後，房產被銀行拍賣。當初的貸款額高於市價，拍賣所得抵不了貸款。”

張仰榮說他從事房產諮詢40年，第一次見到上述遭遇，因此勸諭大家：“別輕易相信現金回扣之類的好處，別以為天下會掉下餡餅，更別買你供不起的房產。”

儘管如此，張仰榮還是為他們出主意，尋求法律途徑，可以從1950年合約法令第24C、第24D、第25和第66條文著手。合約法令第25條文闡明，如果合約中有不法行為，合約將無效。而根據第24條文，協議是合法的，除非有欺詐、涉及或暗示對他人人身或財產的傷害。

“根據該法令第66條文，當發現協議無效或合同無效時，任何根據該合約獲得任何好處的人有義務將其恢復或補償。”

他說，意思是如果證實某買賣或貸款合約無效，購屋者和銀行之前的貸款合約也是無效，且無法執行。“目前部份案件已經開了檔。打官司也許要幾年時間，輸贏未知，還要一筆律師費。

況且，相信至今未有類似的官司案例。”

這些已有財務問題的購屋者，也沒有餘錢再聘用律師打官司。張仰榮表示正為他們尋求法律協助。所以他再勸說，買屋前要衡量還貸能力。

如果對房產不瞭解，不妨先諮詢專家如估價師。

“最重要的是，按本身的收入狀況來決定，以當下房市價格入購，而不是想象未來。”

何謂現金回扣？

甚麼是現金回扣？現金回扣的做法，近年常在產業代理營銷廣告裡見到。張仰榮舉例：

●一間屋子，買賣合約售價是150萬令吉。不過發展商給予20%折扣，即實際售價是120萬令吉，但是這個優惠並不寫明在買賣合約內。

●首兩間貸款的房子，可借貸額高達90%。

按以上例子，銀行通過審批後，會發放135萬令吉貸款額（150萬令吉90%）。

●然後發展商把15萬令吉差額給購屋者（135萬令吉減120萬令吉）。

●這樣一來，貸款者手上多出15萬令吉現金，但是還銀行的月供款，卻是按照135萬令吉房貸計算，而不是120萬令吉。

疫後拍賣趨增 46歲以上最多

根據Lelongtips.com.my提供的數據，2018和2019年是過去5年內，拍賣產業轉讓人（Assignor）最多的兩年，那兩年也是拍賣量高峰期。

轉讓人或原貸款人，即是當產業售出後，將房產擁有權過戶給受讓人（買家）的個人或公司。

2018年有7301名轉讓人（平均每月608人），2019年有8694人（每月高達725人）。根據年齡，31至45歲者佔大多數，分別有3545人和4281人。

2020年之後，因疫情行動管制等措施，拍賣活動緩慢下來。不同的是，2021和2022年，年齡46歲或以上的轉讓人變成佔多數，超越了31至45歲人群。

若資不抵債  需債務重組

沒那麼糟的情況是，房子被拍賣後，若未能填補欠額，並會不馬上被申請破產。雙方還是可以協商，例如達成債務重組方案。

財福人生教育培訓學院創辦人兼理財師楊子佑表示，2013年時他曾協助一名房貸違約者和銀行交涉，達成一個雙方都同意的貸款重組方案，從破產的邊緣挽救回來。

債務重組，是指債權人（例如銀行）在債務人（例如房貸者）發生財務困難情況下，雙方達成協議，作出讓步事項。

楊子佑說，此人在2003年跟發展商買下位於雪蘭莪萬撓郊外的一間排屋，批准的貸款額是6萬2641令吉。

該產業是為了投資而買，因聽說那區會建機場，可是機場沒有建成，該區頓失焦點，新屋沒能出租或轉賣。

“那人本身住在他州，忽略了銀行的催款信，起初銀行也聯繫不上他。一段日子後，房子被送去拍賣。足足拍賣了7次才成！最後的成交易價僅2萬令吉。”

到了2012年，欠款加違約金共12萬3609令吉，超過了破產界限。銀行決定向法庭申請欠債人破產。那名違約者方知事態嚴重，向楊子佑求助。

洽談過程不容易

楊子佑到相關銀行的收賬部門，解釋那人的情況，尋求協商，“和銀行方談了多次，最後才達成協議，不訴訟該違約者破產，不過他還是必須還錢。”

根據協商，爭取到的最低還款額是5萬令吉，先還2000令吉，其餘分5年9個月攤還，每月700令吉，這是那人能夠負擔的最高額度，最後，終於在2019年完成供款，獲得清關信，解除了債務問題。

“債務重組洽談過程很不容易，不是每個案件都能解決。一旦達成，也算是雙贏，客戶無需破產，銀行能夠取回部份欠款。”

儘早與銀行協商 破產是最後方案

通常，銀行發出的月結單會有附註，建議有難題的客戶諮詢信貸諮詢和債務管理機構（AKPK）。這是國行成立的機構，為人民提供財務建議及協助個人管理債務。

不過楊子佑認為，最好先主動和銀行協商，“一旦加入AKPK的債務重組計劃，則要緊跟其規則。所以在任何情況下，儘早找銀行，保有協商空間。”

如協商不成功，再向AKPK諮詢。始終這是正規單位，服務免費，能幫助債務人管理現金流，避免在法庭上進行債務訴訟。

要注意的是，求助者要有收入證明。參與AKPK計劃者，仍必須準時付款，按照規矩行事，否則會被取消財務重組資格。

假如產業被拍賣了，仍資不抵債，財務重組商議也不成，破產就是最後方案。

破產後，通過法律程序，欠債人的全部資產，會按照一定的程序和比率，有序地攤分給債權人。欠債人不能再持有任何資產。此外，破產總監也有權將破產人每月薪水的一部份用於償還債務。

張仰榮說，“破產並非末路，這是在制度之下，貸款違約者必須承受的苦果。破產期間他們可以腳踏實地，工作賺取收入，繼續還債。”

楊子佑也說，“在別無他法之下，破產也是一種重組方式。3年後可以根據情況申請解除。”

房貸非破產主因

事實上，如非欠下覆水難收的鉅額款項，欠房貸者很難走到破產的地步。因為無論如何，還有一間房產作抵押，可以變賣和套現，抵銷部份貸款。

只佔9.54%

根據大馬報窮局的數據，在2018至2022年，因房貸欠款而破產者，只佔9.54%。個人貸款才是破產的主因，高達42%，其次是汽車貸款和生意貸款。

所以楊子佑說：“如果不是欠下鉅額，只要變賣房屋，同時保有一份工作，積極向銀行協商，不易達到破產界限。”

況且，2021年9月起，政府修法調高破產界限，從5萬令吉調至10萬令吉。因此大馬報窮局數據顯示，截至2022年7月，因房貸而破產僅327宗，2018年高峰時全年有1982宗。

因此問題不是出在房貸本身，而是貸款者的個人情況。楊子佑認為：“房貸是最典型的貸款類型，能利用槓桿獲取保值的物業。只要處理得當，不要過度槓桿，確保供得起，投資房產是可行的。”

4預防方式

房產是很多人一生中最大的投資，沒人希望資產被拍賣。所以，還未陷入違約但出現繳貸壓力的人，應及早採取預防行動。楊子佑有幾項建議：

1.再向銀行申請延遲還貸：自動延緩貸款（Moratorium）措施雖然在2020年10月結束，但是至今，還是能向所貸款的銀行申請暫緩計劃，銀行會根據個別客戶的情況來審批。鑑於疫情是非比尋常的大事，金融機構會盡量協助受到衝擊的客戶。貸款者應把握爭取到的時間，積極提升收入和調整資金。

2.多元渠道出租房屋：積極在各個平臺發出放租訊息、尋求多位房地產經紀協助，除了長租，短租和分租都行，儘量從房產獲取收入，別棄之不顧。

3.再融資：如果有較舊的已升值資產，可嘗試向銀行融資，取一筆現金，整頓目前的財務狀況。但別把融資的錢作其他風險投資，必須先解決高利息債務。

4.提取儲蓄保險：如有急用，不妨提取來調度資金，總比慌亂地去申請個人貸款好。切忌以債養債。

可主動拍賣房產

售屋方法有多種，除了透過房產經紀，屋主也可以先發制人，主動拍賣自己的房子。

長茂拍賣行（Ng Chan Mau&Co）業務總監兼拍賣師劉志賢表示，拍賣行提供“屋主拍賣（Owner Auction）”方式，讓有意出售或急售房屋的人，多一個賣屋管道，還可以自設底價。

他說，2019年時，一名屋主的物業在二手市場3年都賣不出，於是來拍賣行要求自主拍賣，結果第一輪競標就成交了。

“若選擇主動拍賣，最好找大型拍賣平臺，以便獲得較大的宣傳網絡，招來更多競標者。在競價氣氛中，出售機會更大和更快。”

拍賣自己的財物，在歐美等國是歷史悠久又常見的做法。對本身的資產有信心者，都可以交由拍賣行競標。如要自主拍賣產業，前提是屋主並非違約者，沒有欠下超過市價的房貸，且起標價要有吸引力，才有望招來買家。

結語

房產始終是公認的保值資產，處理得當就是資產，不積極應對會變負擔。關鍵是認清本身的還貸能力。一旦有違約危機，絕不應迴避債權人（銀行），否則將一次次失去協商的機會，最後落入被拍賣也解決不了的下場。

下一期：疫後投資見解