拍卖屋系列（完结）|拍卖屋剧增 捡便宜好时机？

谨慎竞标　　等底价再降

购买拍卖屋，通常看中它低于市价，日后转卖时可获可观差价。可是大马屋价在数年前是成长高峰期，连带目前的拍卖屋价普遍变高。

拍卖平台AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义告诉《投资致富》，无论产业价值高或低，都会吸引竞标者，主要是看竞标价格是否值得。

他指出，中、低价拍卖产业还是占多数，但或位于大城市之外的地区。一般投资者还是有进入市场的空间。

他说，市场的景气问题，加上屋价普遍变高，买家会先考虑房贷是否能批，竞标时也比较谨慎，看准时机才下手。

“以前低价拍卖屋多，竞标的人也多，大家不自觉会‘追价’。现在出现不少较高价的，第一轮的底价和市价一样，照常理，难以让投资者举手标下。”

所以如今有经验的买家，会等“下一轮”，底价再降时，才进场竞标。谢廉义说，这也是拍卖的美妙之处，不晓得最后会竞标到甚么价位。有技巧又幸运的话，或会以较低的底价标到。

仅限认真者　　需先提交首期支票

“拍卖产业吸引投资者的另一点是，它并非新屋营销，也不像二手房产放盘测试市场。拍卖屋的资料透明，规则已定，仅有诚意者会来投标。

拍卖的时间和地点确实，底价不供协商，竞标时举手不回。竞标者都已事先了解该产业资料，清楚本身的财务能力及拍卖条款。

谢廉义说，还有关键的一点是，竞标者需先提交首期支票。之后若贷款不成，头期钱会被没收。踏入拍卖场的人，可说都是认真要入购产业的。

他透露，早前森美兰有一间曾出租给快餐厅的店屋被拍卖，底价75万令吉。竞标日多达7人前来，最后的竞标价为110万令吉，一次就交易成功。

“所以很多时候，在二手市场很久都售不出、最后沦为拍卖的产业，在竞标时却一次出售，就是以上的原因。”

新屋也拍卖　　中低价选择多

产业拍卖师兼宝帝产业投资俱乐部发起人傅仰庆博士表示，他们观察到每个月约有3000间左右的房产上架拍卖。随著暂缓还贷优惠陆续结束，相信到年底，拍卖屋量还会增加约10至20%，当中以新公寓为多。

他说，单位多的公寓，或底价百万令吉以上的房产，第一次竞标都会“流拍”，意即无人问津，下一次再竞标，底价会降低。

新公寓拍卖价诱人

今年不少新公寓的拍卖价很吸引，傅仰庆以新山Twin Danga公寓为例，2013年新推出时，1000平方呎的单位在折扣后的售价约55万令吉；而今年释放出来的拍卖单位，底价约26万令吉，折价高达50%，几乎都没人住过，无需整修。

“我们（投资者）共标下了二十多间，我也鼓励员工竞标来自住或出租。”

若得到银行批准30年房贷，月供约1200令吉，是一般中产上班族可负担的范围。

随著新山人潮回流，他指出，租金可达1500至1800令吉，足以应付房贷，是很好的长期投资，但是新公寓要布置简单家具后才较容易放租。

国家产业资讯中心（NAPIC）数据显示2020年的平均屋价约43万令吉。傅仰庆说，事实上，目前50万令吉以下的中价屋最多，占约60%。

“10万令吉左右的还是有，通常位于郊外或小城，适合对那一区熟悉的人。而位于雪隆的低价房屋，通常是旧龄屋，不过这是成熟区，会有一定的需求。”

所以他说目前拍卖市场选择多，尤其不少新建竣公寓单位在拍卖，这是以往少见到的，想买新屋自住的人，可以考虑。

拍卖条款清晰

谢廉义说，众所周知房产能保值，若以较低价格标得，且买在有需求的地点，是一件很保险的事。出租能应付供款，长期能成为真正的资产。

“不过，以我的经验，买任何产业都要先做功课，把风险减到最低。买新屋，若不幸运，会买到烂尾楼；买二手房或存在当初看不到的状况，都有利弊。”

买拍卖屋，交涉的对手是银行，即原屋主的债权者，反而让投资者放心，金融机构会严肃地列出全部资料。

可是，拍卖屋也许有琐事和麻烦事待处理。

谢廉义说：“据我所知，许多问题都是可以解决的，重点是要谨慎选择和耐心处理，并且有一笔资金支撑。”

“首要做的，是清楚查看拍卖文件资料，研究充足才入场。只要做好万全准备，买拍卖产业一直是获取物业的好管道之一。”

4大建议

在通胀和利率回升的环境中，甚么人适合投资拍卖屋？傅仰庆提出以下建议：

1.有贷款能力：要信贷记录良好，或贷款额和收入水平相符，否则银行会拒批，失去杠杆机会。要记得，买拍卖屋必须先缴付约10%首期，之后若反悔或贷款不批，首期款会被没收。

2.做好预算：买拍卖屋不可议价也没有优惠。要有足够资金，查清楚所需费用，例如是否要负担前屋主欠下的管理费等。杂费额度越大，投资成本越高。至于转让手续和律师费，和一般的房屋买卖无异，可以咨询律师。

3.有规划：包括规划预算和设定目标价，这样在竞标时就会镇定，不轻易被他人影响，不会超出预算以致拉低目标盈利。

4.能处理各种屋况：很多人担心屋里有人住著，或屋况不佳，其实这是很正常的事。屋子有问题，可以修整；屋里有人，也许是前屋主或租客，可以透过洽谈，请对方搬走。不行才用法律解决，可申请庭令（Court Order），请警察陪你一起“请”走前住客。

“根据我们投资拍卖屋十多年的经验，很少发生前屋主不愿走的情况。至今只有一次需要动用到庭令，其余的都会愿意离开。”

拍卖流程

对于有兴趣竞标的人，傅仰庆整理出大致的拍卖流程：

●在哪里拍卖

主持拍卖的地方有两种，按照房产地契情况而定：1.地契所有权已经划分成个别地契（Individual Title）或分层地契（Strata Title），这类房产交由指定的法庭来拍卖；2.地契所有权尚未划分，仍处于发展商或地主名下的总地契（Master Title），即俗话说的“未割名”，称为贷款合约拍卖（LACA），会交由拍卖行来拍卖。

●拍卖前

1.浏览拍卖平台，锁定有兴趣的产业后向拍卖行索取拍卖通知；2.预算成本和费用；3.实地考察（不能进去屋里，但可以观察四周环境）；4.准备首期款（银行支票）。

●拍卖当日

5.准备身份证明：可以由本人、直属家人或持牌产业经纪代标；6.提早到场交支票和报名并入场竞标。

●拍卖后

7.成功竞标后，拍卖行会发出合同备忘录（Memorandum ofContract）；8.买家找银行申请房屋贷款及找律师进行买卖手续；9.在指定的90天或120天内付清余款。

须知事项

1.细读拍卖通知（POS）：每个产业都有一份POS，注明所有资料和条款，包括地址、底价、头期额、拍卖地点和时间、需缴费用、限制等等。

2.付清余款期限：POS会注明买家必须在90天或120天内付款和完成转让，否则买卖终止。

3.产业是否被冻结（Caveat）：银行不会释放房贷给被冻结的产业（可从土地局查看），不过还是可以竞标，之后再委托律师处理解冻手续，过程会蛮久。如要买冻结的产业，最好先准备现金付全款。

4.前屋主欠下费用由谁负责偿还：如门牌税、排污费、水电费等等，POS里会注明买家该付的比率或索偿方式。

5.首期款：通常是产业底价的10%，有的是5%，必须以银行支票（Banker’s Cheque）呈交。

6.避开拍卖现场的“恶性竞争者”：也许会有人你谈条件，给你一点钱，叫你不要竞标；或跟你拿一点钱，以便他们不和你竞争。这个问题持续很久，直到2017年法庭推出电子竞标政策后，避免了不必要的困扰。竞标者可以在法庭的拍卖网页上注册帐户，然后在线上竞标，买家也可以选择线上转账首期款。（详情查看高等法庭网页：https://elelong.kehakiman.gov.my/）；

7.中标后立即找几家银行询问贷款：以防一家银行不批申请，还有下一家，否则恐赶不及在规定的期限完成交易。

8.买拍卖屋不包括屋里财物：前屋主留下的东西，可以请律师联络对方回来拿。必须等到转让手续完成，正式成为屋主后，才可以处理屋里的事。

如何筛选？　利润为前提

一个月有两千多间房屋在拍卖，要怎样筛选？买了之后要如何处理才有望获利？

拍卖产业投资者兼宝帝集团创办人拿督傅子明博士认为，买拍卖屋者通常是投资者，因此考量和决定因素，是以利润为前提。

他说应先看本身的能力和借贷条件，能够负担甚么价位的房产。接著要做预算，除了上述提到的各种费用，有一项关键的支出是装修费。

也是产业拍卖师的傅子明说，旧屋需要装修，新屋要有家具。让屋子焕然一新，适合下一家人居住，是提升屋价的方式。很多人以为装修必定花巨款，事实上不能以自主屋的标准来衡量。

“应该以简单和实用修整为主，非大肆装修。要把你的目的告诉装修师傅，按照预算进行，以达到目标赚幅为要。”

他说，根据经验，一间残旧的排屋，约3万令吉装修费，就可以“重修”成吸引人进去居住的模样。

要买就要懂得卖

拍卖屋能够在较短的时间内转卖，是因为一个因素。傅子明说，现在的竞标价，就是几年前的市价，较旧的甚至就是十多年前的市价。

“不像新屋或二手屋，必须等待几年甚至10年后，才会看到屋价升值。”

这意味著，一旦成功标到，赚幅已经存在。转卖时，对新买家来说，会愿意以多年前的价钱，买一间装修好的屋子。

他说，投资者要买就要懂得卖，前提是设定目标，“我们设定的净赚幅，是3万至10万令吉。一旦有买家出价能达到此目标，就可以放盘。变现后，就有较多资本继续投资，无需久等。”

他指出，如果希望较快转卖，有地房产的机会比较高。此外，以高折价竞标到的新公寓，也较有空间可以脱手。

不转卖可出租

若暂不能转卖，就出租创造被动收入。

傅子明举例，15万令吉的较旧中低价单位，贷款13万令吉，月供约600令吉，简单修整后，一般月租是800令吉。

“持有小资本的投资者，用现金购入后放租，每月有固定收入。贷款买下的话，还贷后每月有200令吉盈余。”

他说有的投资者会买下几间较低价的房产，每月租金加起来，是一笔可观的被动收入。出租后可观察3至5年才放盘，如果还不想卖，届时屋价升值，可以跟银行申请再融资。

“这是能保值甚至增值的固定资产，带来现金流，无需自己供屋。但先决条件是，要以较低的价格购入，做好预算，才能得到比定存更好的收获。”

他提到，放盘前，除了一般既定费用，别忘记计算产业盈利税（RPGT）。截至2022年，买屋后首3年售出，要为赚幅缴付30%盈利税；若第四或第五年脱售，分别是20%和15%；第六年起才不征盈利税。

傅子明在他的书里提到，几年前在柔佛居銮买了一间超过10年没有人居住的有地屋，优点是地点成熟。竞标前后的账目如下：

不敢买？关键在印象

傅子明认为，拍卖屋也曾是亮眼的新屋，本质不变，沦为拍卖后，却让人却步，关键在于印象。

“拍卖屋看起来落魄，但事实是，它早已建好，且能入住。当初发展商的承诺是否兑现、该区有何基础设施、社群情况、四周屋价和出租行情，一目了然。”

他说，照理买家应勇于买拍卖屋才对。

然而，人的一般心理是，听到“lelong”（拍卖）就联想到各种负面状况。

也因为这样，投资者才有进场获利的空间，并重塑被嫌弃的房屋。傅子明透露，在过去10年和其他投资者一共投资了约千间拍卖屋，不少是在同区，重修后招来租客或新买家，间接刺激了该区的居住率，原本寂静的社区逐渐增人气。

“所以我常说，拍卖房产也是长在土地上的天然资源之一。关键在于有没有去发掘它，把一间原是别人负债的东西增值和变现。”

结语

拍卖屋，让人看到了产业的债权和资本流动。原先的包装褪去后，利弊豁然显现，从底价重新出发，待看中其本质的人去竞标并重振，循环出第二次生命。