拍賣屋系列（完結）|拍賣屋劇增 撿便宜好時機？

謹慎競標　　等底價再降

購買拍賣屋，通常看中它低於市價，日後轉賣時可獲可觀差價。可是大馬屋價在數年前是成長高峰期，連帶目前的拍賣屋價普遍變高。

拍賣平臺AuctionGuru.Com.My執行董事謝廉義告訴《投資致富》，無論產業價值高或低，都會吸引競標者，主要是看競標價格是否值得。

他指出，中、低價拍賣產業還是佔多數，但或位於大城市之外的地區。一般投資者還是有進入市場的空間。

他說，市場的景氣問題，加上屋價普遍變高，買家會先考慮房貸是否能批，競標時也比較謹慎，看準時機才下手。

“以前低價拍賣屋多，競標的人也多，大家不自覺會‘追價’。現在出現不少較高價的，第一輪的底價和市價一樣，照常理，難以讓投資者舉手標下。”

所以如今有經驗的買家，會等“下一輪”，底價再降時，才進場競標。謝廉義說，這也是拍賣的美妙之處，不曉得最後會競標到甚麼價位。有技巧又幸運的話，或會以較低的底價標到。

僅限認真者　　需先提交首期支票

“拍賣產業吸引投資者的另一點是，它並非新屋營銷，也不像二手房產放盤測試市場。拍賣屋的資料透明，規則已定，僅有誠意者會來投標。

拍賣的時間和地點確實，底價不供協商，競標時舉手不回。競標者都已事先了解該產業資料，清楚本身的財務能力及拍賣條款。

謝廉義說，還有關鍵的一點是，競標者需先提交首期支票。之後若貸款不成，頭期錢會被沒收。踏入拍賣場的人，可說都是認真要入購產業的。

他透露，早前森美蘭有一間曾出租給快餐廳的店屋被拍賣，底價75萬令吉。競標日多達7人前來，最後的競標價為110萬令吉，一次就交易成功。

“所以很多時候，在二手市場很久都售不出、最後淪為拍賣的產業，在競標時卻一次出售，就是以上的原因。”

新屋也拍賣　　中低價選擇多

產業拍賣師兼寶帝產業投資俱樂部發起人傅仰慶博士表示，他們觀察到每個月約有3000間左右的房產上架拍賣。隨著暫緩還貸優惠陸續結束，相信到年底，拍賣屋量還會增加約10至20%，當中以新公寓為多。

他說，單位多的公寓，或底價百萬令吉以上的房產，第一次競標都會“流拍”，意即無人問津，下一次再競標，底價會降低。

新公寓拍賣價誘人

今年不少新公寓的拍賣價很吸引，傅仰慶以新山Twin Danga公寓為例，2013年新推出時，1000平方呎的單位在折扣後的售價約55萬令吉；而今年釋放出來的拍賣單位，底價約26萬令吉，折價高達50%，幾乎都沒人住過，無需整修。

“我們（投資者）共標下了二十多間，我也鼓勵員工競標來自住或出租。”

若得到銀行批准30年房貸，月供約1200令吉，是一般中產上班族可負擔的範圍。

隨著新山人潮迴流，他指出，租金可達1500至1800令吉，足以應付房貸，是很好的長期投資，但是新公寓要佈置簡單傢俱後才較容易放租。

國家產業資訊中心（NAPIC）數據顯示2020年的平均屋價約43萬令吉。傅仰慶說，事實上，目前50萬令吉以下的中價屋最多，佔約60%。

“10萬令吉左右的還是有，通常位於郊外或小城，適合對那一區熟悉的人。而位於雪隆的低價房屋，通常是舊齡屋，不過這是成熟區，會有一定的需求。”

所以他說目前拍賣市場選擇多，尤其不少新建竣公寓單位在拍賣，這是以往少見到的，想買新屋自住的人，可以考慮。

拍賣條款清晰

謝廉義說，眾所周知房產能保值，若以較低價格標得，且買在有需求的地點，是一件很保險的事。出租能應付供款，長期能成為真正的資產。

“不過，以我的經驗，買任何產業都要先做功課，把風險減到最低。買新屋，若不幸運，會買到爛尾樓；買二手房或存在當初看不到的狀況，都有利弊。”

買拍賣屋，交涉的對手是銀行，即原屋主的債權者，反而讓投資者放心，金融機構會嚴肅地列出全部資料。

可是，拍賣屋也許有瑣事和麻煩事待處理。

謝廉義說：“據我所知，許多問題都是可以解決的，重點是要謹慎選擇和耐心處理，並且有一筆資金支撐。”

“首要做的，是清楚查看拍賣文件資料，研究充足才入場。只要做好萬全準備，買拍賣產業一直是獲取物業的好管道之一。”

4大建議

在通脹和利率回升的環境中，甚麼人適合投資拍賣屋？傅仰慶提出以下建議：

1.有貸款能力：要信貸記錄良好，或貸款額和收入水平相符，否則銀行會拒批，失去槓桿機會。要記得，買拍賣屋必須先繳付約10%首期，之後若反悔或貸款不批，首期款會被沒收。

2.做好預算：買拍賣屋不可議價也沒有優惠。要有足夠資金，查清楚所需費用，例如是否要負擔前屋主欠下的管理費等。雜費額度越大，投資成本越高。至於轉讓手續和律師費，和一般的房屋買賣無異，可以諮詢律師。

3.有規劃：包括規劃預算和設定目標價，這樣在競標時就會鎮定，不輕易被他人影響，不會超出預算以致拉低目標盈利。

4.能處理各種屋況：很多人擔心屋裡有人住著，或屋況不佳，其實這是很正常的事。屋子有問題，可以修整；屋裡有人，也許是前屋主或租客，可以透過洽談，請對方搬走。不行才用法律解決，可申請庭令（Court Order），請警察陪你一起“請”走前住客。

“根據我們投資拍賣屋十多年的經驗，很少發生前屋主不願走的情況。至今只有一次需要動用到庭令，其餘的都會願意離開。”

拍賣流程

對於有興趣競標的人，傅仰慶整理出大致的拍賣流程：

●在哪裡拍賣

主持拍賣的地方有兩種，按照房產地契情況而定：1.地契所有權已經劃分成個別地契（Individual Title）或分層地契（Strata Title），這類房產交由指定的法庭來拍賣；2.地契所有權尚未劃分，仍處於發展商或地主名下的總地契（Master Title），即俗話說的“未割名”，稱為貸款合約拍賣（LACA），會交由拍賣行來拍賣。

●拍賣前

1.瀏覽拍賣平臺，鎖定有興趣的產業後向拍賣行索取拍賣通知；2.預算成本和費用；3.實地考察（不能進去屋裡，但可以觀察四周環境）；4.準備首期款（銀行支票）。

●拍賣當日

5.準備身份證明：可以由本人、直屬家人或持牌產業經紀代標；6.提早到場交支票和報名併入場競標。

●拍賣後

7.成功競標後，拍賣行會發出合同備忘錄（Memorandum ofContract）；8.買家找銀行申請房屋貸款及找律師進行買賣手續；9.在指定的90天或120天內付清餘款。

須知事項

1.細讀拍賣通知（POS）：每個產業都有一份POS，註明所有資料和條款，包括地址、底價、頭期額、拍賣地點和時間、需繳費用、限制等等。

2.付清餘款期限：POS會註明買家必須在90天或120天內付款和完成轉讓，否則買賣終止。

3.產業是否被凍結（Caveat）：銀行不會釋放房貸給被凍結的產業（可從土地局查看），不過還是可以競標，之後再委託律師處理解凍手續，過程會蠻久。如要買凍結的產業，最好先準備現金付全款。

4.前屋主欠下費用由誰負責償還：如門牌稅、排汙費、水電費等等，POS裡會註明買家該付的比率或索償方式。

5.首期款：通常是產業底價的10%，有的是5%，必須以銀行支票（Banker’s Cheque）呈交。

6.避開拍賣現場的“惡性競爭者”：也許會有人你談條件，給你一點錢，叫你不要競標；或跟你拿一點錢，以便他們不和你競爭。這個問題持續很久，直到2017年法庭推出電子競標政策後，避免了不必要的困擾。競標者可以在法庭的拍賣網頁上註冊帳戶，然後在線上競標，買家也可以選擇線上轉賬首期款。（詳情查看高等法庭網頁：https://elelong.kehakiman.gov.my/）；

7.中標後立即找幾家銀行詢問貸款：以防一家銀行不批申請，還有下一家，否則恐趕不及在規定的期限完成交易。

8.買拍賣屋不包括屋裡財物：前屋主留下的東西，可以請律師聯絡對方回來拿。必須等到轉讓手續完成，正式成為屋主後，才可以處理屋裡的事。

如何篩選？　利潤為前提

一個月有兩千多間房屋在拍賣，要怎樣篩選？買了之後要如何處理才有望獲利？

拍賣產業投資者兼寶帝集團創辦人拿督傅子明博士認為，買拍賣屋者通常是投資者，因此考量和決定因素，是以利潤為前提。

他說應先看本身的能力和借貸條件，能夠負擔甚麼價位的房產。接著要做預算，除了上述提到的各種費用，有一項關鍵的支出是裝修費。

也是產業拍賣師的傅子明說，舊屋需要裝修，新屋要有傢俱。讓屋子煥然一新，適合下一家人居住，是提升屋價的方式。很多人以為裝修必定花鉅款，事實上不能以自主屋的標準來衡量。

“應該以簡單和實用修整為主，非大肆裝修。要把你的目的告訴裝修師傅，按照預算進行，以達到目標賺幅為要。”

他說，根據經驗，一間殘舊的排屋，約3萬令吉裝修費，就可以“重修”成吸引人進去居住的模樣。

要買就要懂得賣

拍賣屋能夠在較短的時間內轉賣，是因為一個因素。傅子明說，現在的競標價，就是幾年前的市價，較舊的甚至就是十多年前的市價。

“不像新屋或二手屋，必須等待幾年甚至10年後，才會看到屋價升值。”

這意味著，一旦成功標到，賺幅已經存在。轉賣時，對新買家來說，會願意以多年前的價錢，買一間裝修好的屋子。

他說，投資者要買就要懂得賣，前提是設定目標，“我們設定的淨賺幅，是3萬至10萬令吉。一旦有買家出價能達到此目標，就可以放盤。變現後，就有較多資本繼續投資，無需久等。”

他指出，如果希望較快轉賣，有地房產的機會比較高。此外，以高折價競標到的新公寓，也較有空間可以脫手。

不轉賣可出租

若暫不能轉賣，就出租創造被動收入。

傅子明舉例，15萬令吉的較舊中低價單位，貸款13萬令吉，月供約600令吉，簡單修整後，一般月租是800令吉。

“持有小資本的投資者，用現金購入後放租，每月有固定收入。貸款買下的話，還貸後每月有200令吉盈餘。”

他說有的投資者會買下幾間較低價的房產，每月租金加起來，是一筆可觀的被動收入。出租後可觀察3至5年才放盤，如果還不想賣，屆時屋價升值，可以跟銀行申請再融資。

“這是能保值甚至增值的固定資產，帶來現金流，無需自己供屋。但先決條件是，要以較低的價格購入，做好預算，才能得到比定存更好的收穫。”

他提到，放盤前，除了一般既定費用，別忘記計算產業盈利稅（RPGT）。截至2022年，買屋後首3年售出，要為賺幅繳付30%盈利稅；若第四或第五年脫售，分別是20%和15%；第六年起才不徵盈利稅。

傅子明在他的書裡提到，幾年前在柔佛居鑾買了一間超過10年沒有人居住的有地屋，優點是地點成熟。競標前後的賬目如下：

不敢買？關鍵在印象

傅子明認為，拍賣屋也曾是亮眼的新屋，本質不變，淪為拍賣後，卻讓人卻步，關鍵在於印象。

“拍賣屋看起來落魄，但事實是，它早已建好，且能入住。當初發展商的承諾是否兌現、該區有何基礎設施、社群情況、四周屋價和出租行情，一目瞭然。”

他說，照理買家應勇於買拍賣屋才對。

然而，人的一般心理是，聽到“lelong”（拍賣）就聯想到各種負面狀況。

也因為這樣，投資者才有進場獲利的空間，並重塑被嫌棄的房屋。傅子明透露，在過去10年和其他投資者一共投資了約千間拍賣屋，不少是在同區，重修後招來租客或新買家，間接刺激了該區的居住率，原本寂靜的社區逐漸增人氣。

“所以我常說，拍賣房產也是長在土地上的天然資源之一。關鍵在於有沒有去發掘它，把一間原是別人負債的東西增值和變現。”

結語

拍賣屋，讓人看到了產業的債權和資本流動。原先的包裝褪去後，利弊豁然顯現，從底價重新出發，待看中其本質的人去競標並重振，循環出第二次生命。