第一天 | 連房產投資也可以躍然紙上了？

天哥的想法，存錢是肯定不會錯的，買入優質資產，也是我們長期下來讓財富起碼保值的一種做法。長輩也沒說錯，房地產確實是好的選項之一。只不過隨著時代進步，我們的選擇已經逐步變得更多，就以收租房地產為例，以前我們必須買入一家房地產，裝修完畢並找地產中介尋找租客，然後每個月期待租金的到來。幻想時，我們可能會覺得就是坐著搖腳等租金收入，但是具體做起來時，反而像一門生意，租戶不還租每個月要催，又或者房子漏水或其他問題，甚至空置找不到租客被逼便宜租等，煩惱絕對會比想象中大很多。

但是，如果付出了一定的代價可以帶來足夠高的效益，那麼也是一個不錯的方向。只不過就目前大馬的房地產市場而言，除非我們把它當成一門生意去經營，並且持續“開分店”把更多的房地產納入組合，否則單純業餘地想買間房地產收租一直供的，可能就是一項吃力不討好的“工作”了。我們姑且來做個小計算：

以雪隆的一些公寓為例，比較常見的價格會是40來萬至60來萬不等。我們取一箇中間的平衡以50萬為例，就以簡單裝修+齊全傢俱，預算一個3萬就好，然後律師費和轉名費等等，總成本大概介於55萬左右，就能帶來1千500令吉至2千令吉的租金收入。我們再取個平均算1千800令吉吧，每個月需要支付的管理費一般上介於200令吉左右，再額外預算每個月100令吉作為全年維修或者其他門牌稅用途，那麼平均每個月的租金收入為1千500令吉。但是別忘記，房產中介一般上會收取1個月租金1千800令吉作為費用，因此業主的全年收益將會是1萬6千200令吉，以總成本大約55萬計算，租金收益率3%不到，比放定存高不了多少。而且這裡算的是最好情況，完全忽略了尋找租戶中間的空窗期。假設5年裡換了2至3個租戶，期間又有3至5個月租不出，那麼整個算法就完全不一樣了。當然，房地產是可以借貸投資，無需真的拿出55萬成本，只不過借貸又會產生新的成本，那麼就更難去計算了。

或許有人會覺得，房產也並不是全款買入，而且長期還有增值，所以還是有一定的投資價值。當然這個也是有一定的道理，今天天哥並不是想表示買入房產收租是一個錯誤的決定，反而天哥本身也有幾家房產，有些也在收租中，所以對於房產收租，天哥並沒覺得不妥。只是說以上述那位年輕人的例子，他其實有更好的選擇，就好比房地產投資信託（REIT），簡稱”產託“，在大馬已經有30年曆史，PNB旗下的AHP在90年代已經上市。產託真正活躍的時期是2005年後，從AXREIT上市後，才陸陸續續有更多的產託上市，截止目前為止共有19家保持上市地位。

那麼什麼是產託呢？產託是集合大家資金一起聯合投資房地產的一個管道，以擁有產業為主並藉著經營此業務賺錢的公司或信託。而產託跟普通的房地產公司不同，由於它只是擁有房地產，並賺取租金收入與房產價格起落帶來的資本得利，所以穩定性會更高，不像普通房產公司，要發展項目或建新的房產出售，涉及更高的風險。產託更像信託基金投資的一種，由專業的團隊管理。跟傳統信託基金不同的是，傳統基金一般是投資股市，而產託則是投資產業，所以產託也被部分投資者稱之為紙上產業，是一個讓資金不足或不想麻煩的房產投資者也可以涉足產業投資的管道。

在大馬，產託公司必須把最少90%的營收派發給投資者，並根據股份的大小，各位投資者可以按照比例獲得本身的租金收入。我們看看上述圖表，租金回報率普遍介於5至6%不等。假設某位投資者同樣投資了50萬，在扣完所有的營運費用後，那麼他全年的租金收入，將介於2萬5千至3萬左右（需支付稅務約10%）。比傳統產業方便之餘，回報率也更高，加上如果旗下的房產增值，那麼這些產託的價格在長期下來也會逐步反映，投資者的投資母金也會逐步增加，所以跟直接投資房地產沒太大差別，而最低入場單位為100單位。以上圖價位最低的37仙每單位為例，最低入場的門檻也才RM37，算上手續費也就50令吉左右，這是直接投資房地產無法做到的。而且關鍵是，一般上直接投資房地產，那些優質的地段通常都比較難入手，就算有，價位也會特別高，普通人根本就買不起，甚至買不到。反之產託我們不僅沒有資金壓力，而且還可以慢慢選，一些優質房產例如MID VALLEY、PAVILLION甚至SUNWAY PYRAMID，都可以隨著大家各自的喜好隨便挑。即便只有100單位，大家也是這些商場的持有者之一，每年都可以參與股東會議。如果價位不合適，也可以從每天的價格變化中耐心等待合適的價位，這是傳統房地產無法比較的。

以上述這位年輕人為例，如果他把打算買房來出租的計劃改成買產託投資會如何呢？假設他頭期只能付出5000，並且每個月供2000的資金去投資產託，然後把收到的租金全額投入進去，那麼在30年後，他的這筆投資已經大概介於200萬了。而且這裡只計算6%的租金收入，並沒有包括他這數十年來手中產託的增值，所以如果來到投資的角度，產託會比傳統房地產多了許多優勢。所以房地產是拿來住的，不是拿來炒的，要投資的，倒不如選一些真正合適的投資項目。

總的來說，最重要的不是我們投了什麼，而是我們是否有確切的計劃，然後跟著計劃跑，並且持之以恆而已。投資致富從來都不困難的，只不過很多人卻總想著走捷徑，想要快速看到效益，才容易在投資這條路上原地打轉而已。所以無論投資的是什麼，最重要做好一件事，就是腳踏實地別嘗試走捷徑，並一步一腳印向前進，那麼長期下來，一定會看到效益的。投資有時候並沒有很困難，只不過很多人把簡單的東西困難做而已，共勉之。