张惟越 | 物业管理就像管理国家

物业管理要做得好，组织的协调和沟通能力非常重要。核心团队的质量将决定物业管理的成果，以便达到期许的绩效和目标，维护建筑和维持居民们的和谐。

物业管理执行团队的三大基石分别为居民委员、物管职员及服务供应商。我们将个别详细分析每个基石的职责及挑战。

小区 = 国家

业主 = 百姓

管理层 = 政府

管理委员 = 国会议员

物业管理的三大基石

管理委员会的职责

管理委员会也称为联合管理机构（JMB）或管理委员会（MC），可由最少3人到最多14人组成。他们需要通过AGM或EGM投票选出。

管理委员会的成员包括：

– 主席

– 秘书

– 财政

– 委员们

管理委员是透过“大选”选出的民选代表，只不过他们不像国会议员有一堆福利，法律责任反倒是不少。他们的功能就像上市公司的董事会，主要负责的事项包括：

• 提供治理的方向；
• 确保与审核政策的执行；
• 监控管理是否到位；
• 定时定期审查财务状况；
• 确保楼宇的日常运行不跨越法律的权限。

管理委员要非常自律，因为他们代表的是团队，不是个人！凡事都需要以共同决议为核心决策，独裁主义万万要不得。

简单来说，管理委员不能越过管理处下达或修改指示，或是下达还没在委员会议经多数票通过的裁决。 

这是为了建立有绩效的沟通管道，以避免出现指令模糊、朝令夕改、多重指示，对执行日常业务的人带来困惑。

要知道，如果每个管理委员都擅自下达指令，管理处将面对执行上的难题。大楼的物业经理不但无法有效地执行任务，其威严更是受到了挑战，进而导致现有的指挥系统瘫痪。

此外，管理委员也需要身教，划清公事和私事的界限，这样才有公信力及能服众。管理委员切忌：

• 公物私用；
• 回佣文化；
• 公私不分；
• 用人唯亲；
• 霸道独裁。

最后，管理委员若要站稳脚跟，就得明白人性，懂得如何感化人心，建立小区的生活文化，传承并教育居民和睦共享。简单来说就是3个道理：

• 以“理”服人
• 以”情“感人
• 以“法”治人

这也是我经常强调的“先讲理，后执法，情居中”这个比较人性化的管理模式。

这里也要提醒居民，在投票给管理委员时，最好选择信誉良好，有良好沟通能力，能联系社区的人选。如果有物业管理，或是维修、财政、管理经验者更好。 

切莫把票投给那些在AGM或EGM不尊重其他业主者、咄咄逼人、爱投诉、有私心、有城府、“搞搞震，无帮衬”的人选，以免在未来引发事端。

最后，总结：一个优秀的核心团队需要由一位领导能力良好的主席带领，并通过秘书、财政和其他委员人的行动支持，成为一个治理委员会。一个训练有素的管理团队和注册物业经理，将为您的楼宇提供最专业的服务。