張惟越 | 物業管理就像管理國家

物業管理要做得好，組織的協調和溝通能力非常重要。核心團隊的質量將決定物業管理的成果，以便達到期許的績效和目標，維護建築和維持居民們的和諧。

物業管理執行團隊的三大基石分別為居民委員、物管職員及服務供應商。我們將個別詳細分析每個基石的職責及挑戰。

小區 = 國家

業主 = 百姓

管理層 = 政府

管理委員 = 國會議員

物業管理的三大基石

管理委員會的職責

管理委員會也稱為聯合管理機構（JMB）或管理委員會（MC），可由最少3人到最多14人組成。他們需要通過AGM或EGM投票選出。

管理委員會的成員包括：

– 主席

– 秘書

– 財政

– 委員們

管理委員是透過“大選”選出的民選代表，只不過他們不像國會議員有一堆福利，法律責任反倒是不少。他們的功能就像上市公司的董事會，主要負責的事項包括：

• 提供治理的方向；
• 確保與審核政策的執行；
• 監控管理是否到位；
• 定時定期審查財務狀況；
• 確保樓宇的日常運行不跨越法律的權限。

管理委員要非常自律，因為他們代表的是團隊，不是個人！凡事都需要以共同決議為核心決策，獨裁主義萬萬要不得。

簡單來說，管理委員不能越過管理處下達或修改指示，或是下達還沒在委員會議經多數票通過的裁決。 

這是為了建立有績效的溝通管道，以避免出現指令模糊、朝令夕改、多重指示，對執行日常業務的人帶來困惑。

要知道，如果每個管理委員都擅自下達指令，管理處將面對執行上的難題。大樓的物業經理不但無法有效地執行任務，其威嚴更是受到了挑戰，進而導致現有的指揮系統癱瘓。

此外，管理委員也需要身教，劃清公事和私事的界限，這樣才有公信力及能服眾。管理委員切忌：

• 公物私用；
• 回佣文化；
• 公私不分；
• 用人唯親；
• 霸道獨裁。

最後，管理委員若要站穩腳跟，就得明白人性，懂得如何感化人心，建立小區的生活文化，傳承並教育居民和睦共享。簡單來說就是3個道理：

• 以“理”服人
• 以”情“感人
• 以“法”治人

這也是我經常強調的“先講理，後執法，情居中”這個比較人性化的管理模式。

這裡也要提醒居民，在投票給管理委員時，最好選擇信譽良好，有良好溝通能力，能聯繫社區的人選。如果有物業管理，或是維修、財政、管理經驗者更好。 

切莫把票投給那些在AGM或EGM不尊重其他業主者、咄咄逼人、愛投訴、有私心、有城府、“搞搞震，無幫襯”的人選，以免在未來引發事端。

最後，總結：一個優秀的核心團隊需要由一位領導能力良好的主席帶領，並通過秘書、財政和其他委員人的行動支持，成為一個治理委員會。一個訓練有素的管理團隊和註冊物業經理，將為您的樓宇提供最專業的服務。