打房大傷元氣 審視10年房屋政策

房產“漏了氣”   得靠政策培元

有人說，是因為政府2010至2014年連串的打房措施，讓房市陷入10年低迷，無力激起新的火花；也有人認為，房市萎靡不振歸咎於整體結構問題，導致國內產業市場發展失衡，眾說紛紜沒有標準答案。

產業顧問公司大馬亨利行（HenryButcher）首席營運員鄧志明告訴《投資致富》，房價增速放緩有幾個因素，而國家銀行2010至2014年祭出的連串打房措施就是其中之一，當時是為了防止產業出現泡沫。

“一旦泡沫破滅，或經濟走軟造成需求下滑，這都會讓國內產業市場乃至經濟都置身風險中。”

政府2012至2014年重手打房，期間大幅調高RPGT、廢除DIBS、調高外國人在我國置產價格頂限、房貸審批以申請者淨收入為準等，旨在為過熱的房市降溫，而房價指數確也從13.4%的增長高峰，緩慢放緩至9.4%。

國家銀行在2016年減息，政府則在2017年宣佈為首購族豁免印花稅直到年底，惟房價指數增幅從7.1%再走緩至6.5%。縱然房價已然降溫，但政府2019年又調高第5年脫售產業的RPGT，使得房價指數增長進一步降至2.2%。

政府雖在2020年調低外國人置產門檻，也短期放寬國人出售產業的RPGT，加上國行四度降息，仍無助推高2020年住宅產業成交量，反而還按年跌8.57%，房價增幅再放緩至1.2%。

龍國雯：打房施力不當

縱觀這幾年間的房價表現，不難發現政策的變動確影響房價走勢，打房錯了嗎？

興業區域房產領域研究主管龍國雯指出，打房政策是對，但缺乏到位的政策去扶持或穩定房市，才使得整個產業市場過去10年不溫不火。

“最終仍胥視整體經濟發展和人均國民總收入（GNI）而定。”

產業顧問公司第一太平戴維斯（Savills）大馬區董事經理兼主管拿督鄺保羅也認為，本地住宅房產的價格走向，很大程度仰賴政府政策及房貸便利，這可從過去12年的房價複合年增長率（CAGR）走向看出端倪。

“大馬房屋價格指數（MHPI）2010至2014年間急速攀升，期間的CAGR達11%，主要是政府在全球金融危機後，免除產業盈利稅，顯著帶動房價。而隨著政策收緊後，房價CAGR在那3年（2015至2017年）開始放緩至7%，而2017至2021年這4年間的房價CAGR僅稍微增長1.96%。”

缺少政策支撐   成屋銷量走跌

政府施政方針與房價有著密不可分的關係，此外也牽引整體房市成交量走向。鄺保羅指出，國內產業市場高度依賴政府政策，諸如DIBS及HOC計劃都對產業市場起到明顯的提振效應。

“最明顯的例子，即是在2010至2011年間，和2019年顯著推高年度住宅產業成交量。”

隨著政府收緊房市政策，於2012年重新推出RPGT，後在2013及2014年進一步提高RPGT、廢除DIBS並祭出消費稅（GST），則在2015、2016及2017年衝擊房市。“所以缺少政策支撐的房市，過去10年住宅產業成交量多數都走跌，跌勢最重在2016年，成交量按年下跌13.94%。”

過去10年影響我國房市的政策與措施

2010年
●國行三度升息，利率從2%增至2.75%
●購買第三間房屋貸款對價值比率（LTV）頂限為70%

2011年
●國行升息25個基點至3%

2012年
●2年內脫售產業，產業盈利稅（RPGT）從5%調高至10%

2013年
●產業盈利稅再調高，2年內出售產業稅率上調至15%；2至5年內從5%調高至10%
●房貸最高期限設在35年
●廢除發展商承擔利息計劃（DIBS）或任何相似計劃

2014年
●外國人在我國置產價格頂限從50萬提高至100萬令吉
●房貸審批以申請者淨收入為準
●調高產業盈利稅，3年內脫售需繳稅30%；第4年脫售稅率增至20%，第5年調高至15%
●國行升息25個基點至3.25%

2015年
●消費稅開跑

2016年
●國行減息25個基點至3%

2017年
●首購族購買不超過30萬令吉產業，印花稅全免，直到12月底

2018年
●100萬令吉以上的產業交易印花稅，從3%調高至4%
●國行升息25個基點至3.25%
●政府60年來首次宣佈月入不超過2000令吉的群體，租房收入可豁免高達50%稅務減免，從2018至2020年
●廢除消費稅，恢復銷售及服務稅（SST）

2019年
●調高產業盈利稅，公司、非公民與非永久居民第5年後脫售產業稅率從5%上調至10%；本地公民及永久居民第5年需繳稅5%
●首購族買房，房價不超過50萬令吉住宅產業，首30萬令吉豁免買賣及房貸合約印花稅，2年優惠至2020年12月底
●政府推出“擁屋運動”（HOC）計劃，延長至12月底
●國行降息25個基點至3%

2020年
●調降外國人置產門檻，購買城市區內高樓產業，從原本至少100萬令吉，下調至60萬令吉
●政府推出先租後買（RTO）計劃，協助人們購買第一間自住房
●在“國家經濟重振計劃”（PENJANA)下重啟HOC，在HOC下也撤銷第3間售價60萬令吉或以上房屋貸款頂額70%限制
●大馬公民2020年6月1日至2021年12月31日出售住宅產業，可豁免產業盈利稅，僅限個人出售的3個住宅單位。
●國行4度降息，從3%調低至1.75%

2021年
●調高豁免首購族印花稅門檻，至50萬令吉產業，從2021至2025年
●成立先租後買基金，讓首購族可在2021年至2022年底申請購買5000間一馬人民房屋（PR1MA）
●重啟“大馬：我的第二家園計劃”（MM2H），但制定10項新條件

2022年
●政府稍微放寬產業盈利稅，第6年後出售產業的大馬公民、永久居民及外國人，無需再繳稅
●提供20億令吉的房屋信貸擔保計劃（SJKP），協助零工戶、小型企業家及農夫獲取房貸融資
●國行4度升息，從1.75%調高至2.75%

資料來源：《星洲日報》彙整、歷年財政預算案宣佈、國家銀行

審視3結構問題

我國房市主要的3大結構問題：

1.政策不到位
比起聚焦協助首購族擁屋，政府應全面性探討提振房市的政策，而非頭痛醫頭腳痛醫腳的做法。

政府近年來都致力於豁免首購族買房印花稅，龍國雯指出，一味降低印花稅未必就能帶動買氣，以鄰國新加坡為例，買房的印花稅也不低，但當地房市買氣仍強勁。

“反觀國內房市買氣疲軟，大家疫情期間都受苦，縱然利率低迷但也沒有能力買房，而外資因對我國信心不足，都不願到這裡置產，可見政治穩定及良好政策是關鍵。”

設法穩定市場信心

她直言，政府在推動房市發展方面，相比聚焦協助首購族擁屋，應該設法穩定市場信心。

“印花稅減免不是激活房市的措施，而且經濟前景展望不佳，加上馬幣兌美元一直在貶值，如何讓人有信心買產業？”

新加坡政府為讓房市降溫，去年12月16日起將購買住宅房地產的額外買方印花稅（ABSD），調高5至15個百分點，不過房價去年仍創新高記錄，新屋及轉售屋銷售也繼續穩定攀高。

根據新加坡市區重建局（URA）的數據，去年賣出的私人住宅單位有1萬3027個，按年攀升30.5%。至於轉售屋方面，按年激升86.06%至1萬9962個單位。

HOC反成供過於求肇因

另外，去年底結束的HOC因政策不嚴謹，反成發展商推銷新項目的行銷手法，或是導致國內住宅房產供應過剩的罪魁禍首之一。

政府是在2019年推出HOC，主要協助國人擁屋及清理庫存，而在2020至2021年獲得延長，直至去年底結束。

房產評論員潘榮德認為，發展商都有各自的銷售配套，有些回扣甚至高達20%或以上，誘人程度遠超HOC，故HOC實際效果並不大。對此，龍國雯點出，HOC只是短期措施，並不能持久推動產業領域發展。

“這項政策主要目的雖是刺激需求，但因政策不到位反成市場供過於求的禍首。”

豐隆研究早前也指出，雖有HOC加持，但不僅未能舒緩供應過剩，相反還持續增加，更在去年12月間攀上高峰。

“主要是HOC並不僅限於已建竣但未能售出的產業項目，發展商也能在這個計劃下推出新項目，而這更大大激勵發展商在HOC之下推出更多新項目。”

2.可負擔房屋失序

可負擔房屋是導致滯銷房屋居高不下的最大毒瘤？

鄺保羅點出，這麼多年以來，政府的重心一直放在援助低收入群體（B40）及首購族買房，而非推動房市增長，故政府必須承諾推動房市並支撐房市增長，讓牛市迴歸。

“提振房市當務之急是控制市場供應、降低滯銷單位、激勵外國人買房及協助國人購屋者。”

潘榮德直言，可負擔房屋是滯銷房產的最大毒瘤，真正陷入停滯不是高檔房產，而是缺乏良好規劃的可負擔房屋。

“發展商沒做好規劃，為了建而建，政府需要重新檢討可負擔房屋政策，要謹慎審批可負擔房屋的建設，同時限制整體發展才能從根本減少房屋滯銷情況再惡化。”

縱觀2017至2021年的產業報告，最大比率的滯銷房產都是介於2萬至4萬令吉的可負擔房屋項目，去年計有3萬6863個單位，年增24.68%。

審批新項目應更嚴苛

針對新項目審批，鄺保羅披露，有關當局應落實更嚴苛的程序才是“縮小”供需錯置的有效方法，最終才能將房市導向健康復蘇。

此外，他建議，政府應設立獎掖鼓勵發展商降低滯銷庫存，一旦成功售出滯銷單位可獲得獎掖。

“而土著單位也是其中最大佔比，或許現階段可以考慮放寬配額限制及降低轉換附加費（Conversion Premium）。”

3.收入追不上房價

收入增幅追不上房價漲幅，才是國人無力擁屋的最大阻礙，光打房並不能從根本解決這個問題，所以目前優先要做是提升國人生產力，同時專注於吸引更高技術生產鏈的外資，才有望提升人民收入，進而縮小與房價的鴻溝。

世界銀行及亞洲發展銀行（ADB）的數據顯示，東南亞的人均國民總收入（GNI）過去10年一直都穩定攀升，只是因2019年遭疫情侵襲，東南亞的GNI在2020年微跌0.44%，從1萬1703美元（約5萬3547令吉）探低至1萬1652美元（約5萬3314令吉），不過2021年回穩，升高9.34%至1萬2740美元（約5萬8292令吉）。

縱觀東南亞國家的GNI表現，新加坡最高，2021年按年衝高16.36%至6萬4010美元（約29萬2878令吉），第二則是汶萊，截至最新2020年數據掛在3萬1510美元（約14萬4174令吉）；這兩國的GNI都跑贏東南亞國家整體表現。

至於我國GNI，還未重返疫情前水平，截至2021年的GNI按年微起3.41%至1萬零930美元（約5萬零10令吉）；2019年時為1萬1260美元（約5萬1520令吉）。

國人薪資偏低

對此，潘榮德點出目前最大的盲點：“與其說國內房市增長陷入停滯，但根本問題卻是國人薪資偏低，漲幅追不上房價升幅。”

政府需正視這個收入增長追不上房價的事實，CBRE/WTW產業顧問公司主席符儒仁披露，否則縱使出臺好政策，對提振整體房市也無補於事。

“購屋者沒有能力買房，就算有額外獎掖鼓勵擁屋也不會對整體市場帶來助益，提高家庭及人民收入才是關鍵。”

至於該如何提升收入，龍國雯指出，我國除了應致力吸引外資到這裡投資，提升生產力也很重要，只有這樣才能創造就業機會進而推動收入增長。

“而在吸引外資方面，應傾向能把外國技術帶進來的外資，若繼續停留在低技術工業鏈，則人民收入難提高。提高人均國民總收入的第一步，需先制定吸引優質外資的方針，以新加坡為例，我們也不應該再繼續專注低端產業。”

下期預告

釐清導致國內房市發展失衡的結構問題後，是否從此能一帆風順？抑或市場仍潛存增長停滯風險？房市陷入增長停滯前又會有哪些訊號？