張惟越 | 吃力不討好的專業——物業管理人

殊不知在每一棟管理良好的建築物背後，都有一群煞費苦心、無時無刻都在努力照料這些建築物的物業管理經理。而官方數據顯示，向馬來西亞估值師、估價師、房地產經紀及物業管理局（Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta，簡稱LPPEH）登記在冊的合規物管經理人卻只有2，776位；有營業執照的合規合格物業管理公司也只有區區514家而已，面對龐大的市場需求，人力資源的稀缺該如何填補呢？

這意味著到目前為止，市面上21，254個分層地契項目只能在2，776位物管經理及514家物管公司中尋求管理者。發展項目需要合格的房產管理經理，而且還在逐年增加中。

雪蘭莪州政府更是在今年3月份表示，大約50%左右的中低價共管樓宇屬於脫管狀態，因缺乏運行資金，聯合管理機構也無法正式成立。這無疑是雪上加霜。

而且，套句物業管理市場上廣為流傳的話：“上輩子作孽，這輩子做物業。”因從事物業管理，受氣是常態，尤其是基層員工。許多新人熬不過第一年便憤而辭職。每位就職人員無一例外，都會遇到素質不高的奇葩業主，自認為交了物業費便高人一等，對物業人員頤指氣使。每每一個電話，就得隨叫隨到。業主不開心一個官方投訴，或在“滿意度調查”裡一個差評，都會導致該僱員需面對內部紀律調查。

還有，物管人通常都離不開“背鍋俠”這稱呼。如果遇到責任心低的甩手發展商，建築缺陷，設計遺留等等難題，業主往往都是朝物管人開飆！代發展商受氣，背別人的黑鍋。

雖然工作壓力很大，從另一個角度探討物業管理，其實屬於剛需服務行業，樓宇的經濟壽命可達60年，平均每位物業管理經理就得分擔大約7.7棟樓宇。

假設每棟樓宇平均有500個單位（現在新建項目幾乎都超過800個單位），每個單位平均居住5人，那麼7.7棟樓宇就累計了3，850個個別單位，那物管經理的間接服務群眾就達19，250人。這推算顯示了物業管理的服務人力資源與用戶的比例之強度其實非常高。

從馬來西亞公務員數據推算，我們已經是高公務員國家，而公務員平均服務公民比例如下：

1）馬來西亞是1對19.4人；

2）新加坡是1對71.4人；

3）印尼是1對110人；

4）韓國是1對50人；

5）中國是1對108人；

6）俄羅斯是1對84人；

7）英國是1對84人。

注：物業管理人卻是1對19，250人

筆者個人覺得最麻煩的還是樓宇管理專業人士的嚴重缺乏。如果政府不開辦更多物管的專業課程，栽培物管新人，不改善物管人的薪酬待遇，未來馬來西亞將有更多共管樓宇面對人力資源稀缺的困境，這還不包括開辦培訓技術技工的需求呢。

希望新任地方政府發展部長倪可敏與人力資源部長西華古瑪正式入職後，可多多關注物業管理行業的人力資源培養課題，因共管樓宇居住著大約馬來西亞三分一的人口。這不再是業主與管理層的摩擦與糾紛而已，而是人力資源不配位而導致的市場問題，進而演變成政治課題。