供应过剩压力未退 策略商产需求仍强稳

（吉隆坡20日讯）分析员认为，大马的房地产信托在整体上仍充满挑战，办公室单位和零售店持续面对供过于求的压力，尽管如此，10年期大马政府债券（MGS）收益率从近期高点回落，有助支持产托的估值，而且一些工业单位和好地段商铺仍有稳定收入，因此维持对该行业的“中和”评级。

对于产托业，肯纳格分析员形容为“还未看到隧道尽头的亮光”，一如国家产业资讯中心（NAPIC）在2022年上半年房地产市场报告中所强调般，专用办公空间的占用率按年降至77.7%，总面积则维持2420万平方公尺，新增供应面积为260万平方公尺；而购物中心的零售空间的租用率为75.7%。

办公空间供应持续增加

市场上两家房地产咨询公司也指出大马商用单位供多于求。莱坊（Knight Frank）估计巴生河流域的办公空间供应总面积达1万1137万平方呎（1035万平方公尺），未来2年半内将增加8.3%，或928万平方呎。

另一家威廉氏达哈与王（CBRE WTW）也预测，新供应单位交屋后，办公室的平均占用率将从2019年的80.8%下降到2023年的75.1%，并且莱坊预测巴生河流域累积的零售单位量将从2022年的6840万平方呎（635万平方公尺）攀升至2023年的7190万平方呎（668万平方公尺），2024年将增至7370万平方呎（685万平方公尺），即分别按年增长5.1%和2.5%。

不过分析员指出，10年期大马政府债券收益率在10月21日达到4.55%的高位之后下滑，截至12月2日是4.02%。这在一定程度上缓解大马产托股价的压力，而马股的产托指数也在此期间微幅上涨1.2%。在（产托）长期回调的情况下，大马政府债券收益率下跌，可能会提供估值支持，通胀压力也可能很快就会达到顶峰。

此外，有的利基类型单位，如工业单位具弹性需求，还有位于黄金地段的零售空间，也能享有稳定租金收入。

AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）等以工业单位为主的，以及KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业投资信托组）和柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）等以零售为主的公司，自2021年第四季以来，连续多个季度盈利表现稳定。