供應過剩壓力未退 策略商產需求仍強穩

（吉隆坡20日訊）分析員認為，大馬的房地產信託在整體上仍充滿挑戰，辦公室單位和零售店持續面對供過於求的壓力，儘管如此，10年期大馬政府債券（MGS）收益率從近期高點回落，有助支持產託的估值，而且一些工業單位和好地段商鋪仍有穩定收入，因此維持對該行業的“中和”評級。

對於產託業，肯納格分析員形容為“還未看到隧道盡頭的亮光”，一如國家產業資訊中心（NAPIC）在2022年上半年房地產市場報告中所強調般，專用辦公空間的佔用率按年降至77.7%，總面積則維持2420萬平方公尺，新增供應面積為260萬平方公尺；而購物中心的零售空間的租用率為75.7%。

辦公空間供應持續增加

市場上兩家房地產諮詢公司也指出大馬商用單位供多於求。萊坊（Knight Frank）估計巴生河流域的辦公空間供應總面積達1萬1137萬平方呎（1035萬平方公尺），未來2年半內將增加8.3%，或928萬平方呎。

另一家威廉氏達哈與王（CBRE WTW）也預測，新供應單位交屋後，辦公室的平均佔用率將從2019年的80.8%下降到2023年的75.1%，並且萊坊預測巴生河流域累積的零售單位量將從2022年的6840萬平方呎（635萬平方公尺）攀升至2023年的7190萬平方呎（668萬平方公尺），2024年將增至7370萬平方呎（685萬平方公尺），即分別按年增長5.1%和2.5%。

不過分析員指出，10年期大馬政府債券收益率在10月21日達到4.55%的高位之後下滑，截至12月2日是4.02%。這在一定程度上緩解大馬產託股價的壓力，而馬股的產託指數也在此期間微幅上漲1.2%。在（產託）長期回調的情況下，大馬政府債券收益率下跌，可能會提供估值支持，通脹壓力也可能很快就會達到頂峰。

此外，有的利基類型單位，如工業單位具彈性需求，還有位於黃金地段的零售空間，也能享有穩定租金收入。

AXIS產託（AXREIT,5106,主板產業投資信託組）等以工業單位為主的，以及KLCC產託（KLCC,5235SS,主板產業投資信託組）和柏威年產託（PAVREIT,5212,主板產業投資信託組）等以零售為主的公司，自2021年第四季以來，連續多個季度盈利表現穩定。