所以总结来说，其实过往的大众银行，确实已经交出了非常可观的回报。虽然过去不代表未来，但是郑鸿标这个名字，将永远留在我们的心中。
近期金融界比较热门的课题，估计就是大众银行创办人郑鸿标逝世的消息了。这个消息对于普罗大众而言，也许只是一个茶余饭后的消息，所以在过了整个星期后可能已经没有任何的印象了。
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反之对于天哥而言，这个消息还是非常震惊的，主要原因是天哥跟大众银行这家公司其实还算颇有渊源的。它除了是天哥一开始投资时的投资对象之一，也是天哥持股最久的公司，而且机缘巧合下，天哥的股票户口也是该公司的。当初CIMB银行因为一些架构上的转变，通知天哥准备把公司的借贷转移到其他银行，可惜当时大部分的银行都觉得公司借贷风险太高不愿意做，但是向来放贷最谨慎的大众银行居然破天荒地接下了天哥的贷款申请，而且最后批出来的贷款还大大高于天哥的目标。最重要的一点是，其实天哥还是该公司的基金顾问组织经理，所以说，这个渊源还真的是千丝万缕。所以到今天为止，天哥还是颇有感触的。
不过最让天哥震惊的却是网上的留言。记得上个星期《星洲日报》提到，如果是55年前买入1000股大众银行的小股东，目前已经坐拥327万令吉左右。因为大众银行的创办人，向来都被小股东称为银行界最能为股东增值的银行家。如果算上了股息，那么股东每年可获得的投资回报复合成长率，就会达到诱人的18.5%，绝对是股票投资界里非常靠谱的一个数目。这里也让大家有个对比，曾经的全球首富股神巴菲特的复合成长率，也只有仅仅23%左右，所以大众银行的回报率绝对是相当诱人的。但是当时天哥看到的部分留言，却是这样的……
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“买房不是我们怎么看自己有没有能力供，而是银行怎么看我们有没有能力供。”当我们懂得银行的游戏规则，懂得如何“包装”自己，那么贷款这件事就不再遥不可及。
最近，天哥的弟弟说要买房子了，这件事原本让我挺欣慰，毕竟他之前跌跌撞撞欠下一屁股债务，后来慢慢打拼，现在终于存到一笔头期钱，也开始认真的规划人生。
但现实却很快给了他当头棒喝：银行不批贷款！
他跑过来问天哥，怎么会这样呢？不是有存了一笔头期钱了吗？他5000多块工钱，要供一个2千多接近3千的房产，应该也供得起啊？为什么不要借给他？
天哥问了他几个问题后，得出了结论。答案只有3个字：DSR。
对于像天哥弟弟那样，没啥接触银行资讯的普罗大众来说，都不会知道DSR是什么，所以这里和大家讲解什么是 DSR，以及它如何决定我们能不能借到钱。
DSR，全名是 Debt Service Ratio（中文：债务偿还比率），简单来说，就是银行会看我们每个月的收入中，有多少比例已经用来偿还贷款了。
以天哥弟弟为例子，他每月工资RM 5,700，现有月供RM 2,200（车贷+信用卡个人贷），如果房贷真的批准后，假设供款只是RM 2,600左右，那么总月供将接近 RM 4,800。
这代表什么？DSR超过84%！虽然还是供得起，但很容易因为一些特殊花费，而导致还不起贷款。
所以大多数银行在审批贷款时，DSR通常限制在60-65%左右。即使有些银行愿意放宽至70%甚至85%，也通常只针对高收入群体（比如月入RM 10,000-20,000以上的人），而像天哥弟弟这种“月入中等、债务偏高”的组合，几乎注定会被拒。
头期款存到了，贷款却批不下
这个状况其实很心酸。因为这除了是天哥弟弟的情况，也是很多现代年轻人的现状，很多年轻人存了几年，终于有了点头期，却在银行DSR这一关卡住了。
毕竟银行不是慈善机构，他们也是做生意的，如果每个人都来借钱然后还不起，那么银行不就很多呆账而蒙亏？所以银行批贷款时，一般上不是看我们有没有钱买房，而是看我们有没有能力还钱。而DSR，就是他们衡量我们能力的最直接工具。
那么难道年轻人就不配买房吗？天哥有没有什么贴士提供给年轻人，以提高年轻人买房并成功借贷的机会？
其实银行放贷并没有太复杂，想提高贷款成功率的话，以下几点我们必须知道。
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控制现有债务，尤其是“月供型负债”。比如车贷、个人贷款、信用卡分期，这些都会吃掉我们的DSR数据。在申请房贷前，最好提前清还这一类贷款，这样就能释放现金流。
例如弟弟的个人贷款还有4个月，每个月RM 1,500，那么他只要用RM 6,000把这部分还掉的话，就可以立刻释出RM 2-300k的房贷额度，所以这一类数额不高，但是每月都在供的，最好清掉它，以增加贷款额度。
然后不要低估信用卡影响力，信用卡虽没在用，但只要有额度，就会影响我们的贷款评估。虽然不同的银行算法不同，但是太多不同的信用卡对信贷评估并不太好。但是换个角度，如果信用卡每个月有在用，然后也是月月清，那么反而会方便银行跟进我们的消费习惯和还款能力，对借贷反而有加分。
还有一个方法，就是提供更多资产证明，除了工资单，如果我们有定期存款、EPF结余、股票资产等，也可以提交，有助于银行评估你的整体财务能力，虽然这个不至于对DSR带来帮助，但是对于银行评分方面还是有帮助的，就好像玩“梭哈”一样，我们的筹码越多，我们的底气就更多一样，会让银行对我们的评分更有利。
当然，最后最后的绝招，就是联名贷款（Joint Loan），有人会找父母/伴侣联名贷款以“拉高收入”，降低DSR。但别忘了，对方的负债也会一并计算，如果对方也有贷款，效果可能相反，所以要真正算清楚，不然可能适得其反。
不过银行还有另一种评估方式，但是那个对于年轻人来说并不合适，这里也只是分享下，让大家增广见闻。银行还有一种叫做HNWIs贷款（全名：high-net-worth individuals；中文：高净值人士），这种DSR反而银行不太考量，他们考量的是借贷者的“身家”以确认还贷能力，但是这种贷款净身家需要最少300万马币，所以不是年轻人合适的借贷方式。
买房是一场“现金流的战争”
回到弟弟的故事，虽然贷款被拒绝了，但是他还是没有放弃，而是调整方向，他说暂时先不买房了，专注把多余的负债先还掉，计划在一年内“瘦身财务”，再重新申请。
因为他听明白我跟他说的重点，也就是“买房不是我们怎么看自己有没有能力供，而是银行怎么看我们有没有能力供。”当我们懂得银行的游戏规则，懂得如何“包装”自己，那么贷款这件事就不再遥不可及。毕竟，买房几乎是每一个华人的梦想，共勉之。
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