已买4屋 还想买厂 如何加强财务？

Chung你好，先回答你的问题。有很多资料尚缺，所以，无法非常准确的给予关于你的财务健康的一些分析，但是，我相信这应该不是你的重点。你想了解，目前财务状况是否可以再加强，以便可以布局购买工厂。

从资料得知，在4间屋子里，只有第3间是出租的，租金大约占贷款的68%，在疫情中，还算不错。如果和本地产托比较，如上面的附表，5.76%的年回酬是不错的。

个人财务健康指标

每个月供贷款数额少于收入40%

个人财务健康的其中一项指标就是，确保每个月供贷款（车，房和卡债）的数额少于收入的40%，否则财务压力很大，同时，很难获取新贷款。如果短期超过50%，尚可以接受，但有必要降低。

相信其中一间用于自住，其它两间需要出租，才考虑购买第5间房地产比较好，这是主要考量在现金流方面，还有国家银行可能会继续提高利率，贷款会变得更贵。

为现金进行保值布局

另外一种方式就是你可以找二手工厂，那些工厂老板因为现金流问题，被逼套现自己的工厂，然后，用租的方式，继续在该工厂营业，这是稳赚的“金鸡蛋”。

这就是现金为王的好处，尤其在危机中，有很多这种类似的投资好处，当然同时别忘了为你的现金进行保值布局，比如放入跑赢通货膨胀的保守投资中。

与其说巴菲特是出色的投资者，不如说他是出色的买卖家，他总是拥有几百亿的现金，尤其是市场、特定行业或公司面临危机时，来进行任何非常优厚的投资或买卖。

要在房地产中，找这稳赚的金鸡蛋，我们需要有很多房地产代理的帮忙，然后，给他们比市场稍微高的佣金，这样比较容易优先得到类似的机会。如果购买土地建厂，不管是个人还是公司，只能融资大约60%，考量到有100万现金，应该不难得到贷款。

可与代理或短租管理公司合作

对于出租其中的两间屋子，可以考量通过房地产代理或公司，也可以考量和短租管理公司合作，用类似Airbnb的方式出租，如果地点理想，可以踏上旅游旺盛的顺风车，因为疫情稍微缓和和国门大开，旅客会报复消费和旅行，大马又是国际旅客非常喜爱的地点。如果中国国门大开，允许国民进出，全球旅游业将迎来大丰收。

可买工业产托

虽然，不像从银行借钱，有杠杆的倍数魔力，另外一种投资工厂或房地产，就是购买工业产托（Industrial REIT），其投资性质是一样的，但风险更低，低投资入门，同时不必管理该房地产。工业产托的佼佼者就是AXIS Reit （年回酬大约5%）, 因为工业出租合约都是长期的，很少会受市场景气影响。

出国读书教育费需至少100万

在规划孩子的教育费方面，如果送孩子出国读书，大概每个孩子最少需要有100万令吉或以上，大概在17至18岁，中五或19至20岁或中六时需要这一笔钱，至于比较准确计算的方式，还是需要了解孩子的教育是在本地还是出国，什么科系，需要多少年，什么国家和其兑换率。这些都可以通过两个管道准确了解：（一）独立的教育咨询顾问，通常可以在教育展览找到他们；（二）该大学的网站有给予大概的预算。

应先争取奖学金

这里给一个例子，剑桥（Cambridge）大学。根据该大学网站https：//www.undergraduate.study.cam.ac.uk/international-students/international-fees-and-costs，大马国际学生需要准备3种费用：大学费、学院费和生活费。如果是电脑科学科系学士的学费，每年大约需要3万7293英镑和一次过的学院费3万7293英镑。至于生活费，我们需要每年大约1万2400英镑。在该大学网页的国际学生部分，会有很多各类的资讯让我们有所准备。

在规划孩子的教育费方面，我会建议鼓励孩子通过自己的实力优先争取本地或外国的奖学金。

同时，作为父母，我们可以私下准备，如果是本地大学或学院，不管政府还是私人，都可以向国民教育储蓄计划PTPTN借钱读书，拿到一等成绩还可以不必还。至于出国，就需要透过保险和投资做两方面的准备，来确保教育费准备好。