已買4屋 還想買廠 如何加強財務？

Chung你好，先回答你的問題。有很多資料尚缺，所以，無法非常準確的給予關於你的財務健康的一些分析，但是，我相信這應該不是你的重點。你想了解，目前財務狀況是否可以再加強，以便可以佈局購買工廠。

從資料得知，在4間屋子裡，只有第3間是出租的，租金大約佔貸款的68%，在疫情中，還算不錯。如果和本地產託比較，如上面的附表，5.76%的年回酬是不錯的。

個人財務健康指標

每個月供貸款數額少於收入40%

個人財務健康的其中一項指標就是，確保每個月供貸款（車，房和卡債）的數額少於收入的40%，否則財務壓力很大，同時，很難獲取新貸款。如果短期超過50%，尚可以接受，但有必要降低。

相信其中一間用於自住，其它兩間需要出租，才考慮購買第5間房地產比較好，這是主要考量在現金流方面，還有國家銀行可能會繼續提高利率，貸款會變得更貴。

為現金進行保值佈局

另外一種方式就是你可以找二手工廠，那些工廠老闆因為現金流問題，被逼套現自己的工廠，然後，用租的方式，繼續在該工廠營業，這是穩賺的“金雞蛋”。

這就是現金為王的好處，尤其在危機中，有很多這種類似的投資好處，當然同時別忘了為你的現金進行保值佈局，比如放入跑贏通貨膨脹的保守投資中。

與其說巴菲特是出色的投資者，不如說他是出色的買賣家，他總是擁有幾百億的現金，尤其是市場、特定行業或公司面臨危機時，來進行任何非常優厚的投資或買賣。

要在房地產中，找這穩賺的金雞蛋，我們需要有很多房地產代理的幫忙，然後，給他們比市場稍微高的佣金，這樣比較容易優先得到類似的機會。如果購買土地建廠，不管是個人還是公司，只能融資大約60%，考量到有100萬現金，應該不難得到貸款。

可與代理或短租管理公司合作

對於出租其中的兩間屋子，可以考量通過房地產代理或公司，也可以考量和短租管理公司合作，用類似Airbnb的方式出租，如果地點理想，可以踏上旅遊旺盛的順風車，因為疫情稍微緩和和國門大開，旅客會報復消費和旅行，大馬又是國際旅客非常喜愛的地點。如果中國國門大開，允許國民進出，全球旅遊業將迎來大豐收。

可買工業產託

雖然，不像從銀行借錢，有槓桿的倍數魔力，另外一種投資工廠或房地產，就是購買工業產託（Industrial REIT），其投資性質是一樣的，但風險更低，低投資入門，同時不必管理該房地產。工業產託的佼佼者就是AXIS Reit （年回酬大約5%）, 因為工業出租合約都是長期的，很少會受市場景氣影響。

出國讀書教育費需至少100萬

在規劃孩子的教育費方面，如果送孩子出國讀書，大概每個孩子最少需要有100萬令吉或以上，大概在17至18歲，中五或19至20歲或中六時需要這一筆錢，至於比較準確計算的方式，還是需要了解孩子的教育是在本地還是出國，什麼科系，需要多少年，什麼國家和其兌換率。這些都可以通過兩個管道準確瞭解：（一）獨立的教育諮詢顧問，通常可以在教育展覽找到他們；（二）該大學的網站有給予大概的預算。

應先爭取獎學金

這裡給一個例子，劍橋（Cambridge）大學。根據該大學網站https：//www.undergraduate.study.cam.ac.uk/international-students/international-fees-and-costs，大馬國際學生需要準備3種費用：大學費、學院費和生活費。如果是電腦科學科系學士的學費，每年大約需要3萬7293英鎊和一次過的學院費3萬7293英鎊。至於生活費，我們需要每年大約1萬2400英鎊。在該大學網頁的國際學生部分，會有很多各類的資訊讓我們有所準備。

在規劃孩子的教育費方面，我會建議鼓勵孩子通過自己的實力優先爭取本地或外國的獎學金。

同時，作為父母，我們可以私下準備，如果是本地大學或學院，不管政府還是私人，都可以向國民教育儲蓄計劃PTPTN借錢讀書，拿到一等成績還可以不必還。至於出國，就需要透過保險和投資做兩方面的準備，來確保教育費準備好。