張惟越 | 共管樓宇難題之一：糊塗賬

一、管理委員不熟悉會計

這是因為2013年分層管理法令把管理財政的權力授予了出任管理委員的業主，這些業主不一定受過專業的會計訓練，對於錢財的管理並不熟悉。如何妥善地管理這筆透過業主共同繳付的公攤收入“公款”的同時，還要兼顧街坊鄰里的生活質量，確保樓宇的機械與電子配備、樓宇內部的安保工作、保潔工作等等大小事物已經非常累人，還要將收入開支明細公開，對於義務性服務的管理委員無疑是增加負擔。同時還得保障單位業主的知情權，而難處則是許多業主日常極少接觸到樓宇的維修與保養服務商，對於這類的行情所知甚少，容易引起因不瞭解而導致的摩擦。

二、濫竽充數的管理公司

物管人素質上不去的另一原因，在於有些物業經理把辛苦得來的執照，出租給第三者抽成。這些租牌公司根本沒有經過BOVAEP的審核，沒有實在的營運經驗，更沒有提供員工培訓。最重要的就是執照不是自家的，根本就無需為專業負責，出事了，再向另一個持牌人租就是了。

而這些沒有實戰經驗的公司，經常採用廉價策略，透過低廉的報價換取委任狀，然後僱用廉價勞工，薪資無法吸引人才，服務品質根本就上不去。俗語說得好：“如果你只肯付花生，那你就只拿得到一堆猴子（you pay peanut, you get monkey）”。

低廉價格只能換來劣質的服務，這是無可否認的事實。而缺乏利潤的物管企業，也沒有能力為員工提供培訓，就直接讓他們上前線“打仗”。不瞭解物管流程，更不懂物管法令，又如何能勝任這份工作呢？僱用這類的物管公司如何能確保賬目清楚呢 ？

三、執法力度不達標

執法單位監管不嚴是馬來西亞國民對官方機構的直觀印象。馬來西亞國內的共管樓宇歸個別地方議會的建築總監所管轄，基於馬來西亞的土地法令是以地方政府為準，進而造成各個市議會的建築總監都對2013年分層管理法令的詮釋有別，或者不統一的處事作風，導致管理糾紛。每每官方介入後，不只解決不了分層樓宇的管理權糾紛，還帶有為事端添亂的成分，最後只好花錢請律師把糾紛帶上法庭審理，費勁、勞財，還傷感情。

職業物管經理經常得面對建築總監“錯誤的指示”後的僵局，筆者呼籲負責協調各地方議會建築總監運作的地方政府發展部得正視這難題。目前建築總監部門官員的素質參差不齊，不但無法及時協調，還火上澆油，進而發展成難以收拾的僵局。而且到目前為止，除了梳邦再也市政廳，極少其他地方議會的建築總監會積極針對觸犯或違反2013年分層管理法令者採取行動，很多時候甚至連開罰單的勇氣都沒有。

結語

共管樓宇的數量已經超過21, 254個項目，一共擁有1, 749, 152個個別單位，居住在共管樓宇的人口也突破8百萬了。共管樓宇的管理課題，不再是個別樓宇的家事，加上屬於非營利機構的管理機構收取的是公攤公款，一旦演變成賬目不清的糊塗賬，就成了擾民的民生課題了。