张惟越 | 共管楼宇难题之一：糊涂账

一、管理委员不熟悉会计

这是因为2013年分层管理法令把管理财政的权力授予了出任管理委员的业主，这些业主不一定受过专业的会计训练，对于钱财的管理并不熟悉。如何妥善地管理这笔透过业主共同缴付的公摊收入“公款”的同时，还要兼顾街坊邻里的生活质量，确保楼宇的机械与电子配备、楼宇内部的安保工作、保洁工作等等大小事物已经非常累人，还要将收入开支明细公开，对于义务性服务的管理委员无疑是增加负担。同时还得保障单位业主的知情权，而难处则是许多业主日常极少接触到楼宇的维修与保养服务商，对于这类的行情所知甚少，容易引起因不了解而导致的摩擦。

二、滥竽充数的管理公司

物管人素质上不去的另一原因，在于有些物业经理把辛苦得来的执照，出租给第三者抽成。这些租牌公司根本没有经过BOVAEP的审核，没有实在的营运经验，更没有提供员工培训。最重要的就是执照不是自家的，根本就无需为专业负责，出事了，再向另一个持牌人租就是了。

而这些没有实战经验的公司，经常采用廉价策略，透过低廉的报价换取委任状，然后雇用廉价劳工，薪资无法吸引人才，服务品质根本就上不去。俗语说得好：“如果你只肯付花生，那你就只拿得到一堆猴子（you pay peanut, you get monkey）”。

低廉价格只能换来劣质的服务，这是无可否认的事实。而缺乏利润的物管企业，也没有能力为员工提供培训，就直接让他们上前线“打仗”。不了解物管流程，更不懂物管法令，又如何能胜任这份工作呢？雇用这类的物管公司如何能确保账目清楚呢 ？

三、执法力度不达标

执法单位监管不严是马来西亚国民对官方机构的直观印象。马来西亚国内的共管楼宇归个别地方议会的建筑总监所管辖，基于马来西亚的土地法令是以地方政府为准，进而造成各个市议会的建筑总监都对2013年分层管理法令的诠释有别，或者不统一的处事作风，导致管理纠纷。每每官方介入后，不只解决不了分层楼宇的管理权纠纷，还带有为事端添乱的成分，最后只好花钱请律师把纠纷带上法庭审理，费劲、劳财，还伤感情。

职业物管经理经常得面对建筑总监“错误的指示”后的僵局，笔者呼吁负责协调各地方议会建筑总监运作的地方政府发展部得正视这难题。目前建筑总监部门官员的素质参差不齐，不但无法及时协调，还火上浇油，进而发展成难以收拾的僵局。而且到目前为止，除了梳邦再也市政厅，极少其他地方议会的建筑总监会积极针对触犯或违反2013年分层管理法令者采取行动，很多时候甚至连开罚单的勇气都没有。

结语

共管楼宇的数量已经超过21, 254个项目，一共拥有1, 749, 152个个别单位，居住在共管楼宇的人口也突破8百万了。共管楼宇的管理课题，不再是个别楼宇的家事，加上属于非营利机构的管理机构收取的是公摊公款，一旦演变成账目不清的糊涂账，就成了扰民的民生课题了。