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发布: 7:12pm 27/01/2023

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購屋者猶豫 發展商放緩 房市漸進式復甦

大馬房地產發展商會希望,政府可以再推出居者有其屋活動(HOC 3.0)、繼續協助首次購房者、審查購買外國房產的門檻、放寬大馬第二家園(MM2H)的嚴格條件,以刺激

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許曉菁、伍詠敏、鄭碧娥/報道

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通脹和升息讓購屋者猶豫不決,高成本令發展商放慢步伐,發展商協會和零售業者認為,2023年房市復甦程度只會是漸進式的,而商鋪供過於求的窘境仍會存在兩三年。

商鋪供過於求
雪隆區最明顯

根據聯昌研究的2023年展望研討報告,大馬零售集團(RGM)董事經理陳海信在會上指出,零售店鋪在供應過多的情況,在雪隆區尤為明顯。

“在過去幾年,新開設的購物中心佔用率復甦緩慢。大馬零售集團估計,2022年的新購物中心總建築面積為273萬平方尺,而且佔用率較低。”



他說,2023年應還會有額外391萬平方尺的新空間面積供應,預計這會進一步加劇供過於求的問題。

不過他指出,購物中心的關鍵成功因素有幾個,包括地方足夠大,能吸引長期租客及提供各種餐飲店、商品和服務選擇。

他補充,超市和電影院不再是主要拉動人群到來的地方。他們注意到,購物中心的租戶組合發生了變化,越來越多的零售空間被專賣店和專業服務店鋪佔用。

“此外,消費品公司也不少在購物中心設立售貨亭、體驗中心和旗艦店。”

大馬房地產發展商會(REHDA)主席拿督童銀坤也在會上分享了該商會去年9至10月進行的2022/2023年房產市場調查,該報告分析了150名大馬半島會員的反饋。

童銀坤錶示,該調查顯示,2022年房屋發展業有幾個要點,其一是,去年上半年影響發展商現金流的3大成本是材料與人工成本、合規成本及土地成本,而經營成本共增加高達20%。

“發展商應對建材價格上漲的主要措施,是提高物業售價、縮小利潤空間以吸收額外成本。”

此外他說,2022上半年的住宅推介量和銷售業績均比2021上半年下降。去年下半年,發展商推出的物業,有49%是有地物業,其次48%是分層或高樓物業 ,只有3%是商業物業。

“由於各種不利的市場條件,有48%的發展商表示沒有計劃在2022下半年推出任何項目。”

展望2023年,童銀坤指出,44%受訪者對上半年的房產市場持中立態度,此外有66%受訪發展商預計首6個月的新項目銷售業績僅達到目標的50%及以下。

成本高屋價難降
期待政府協助措施

“這個行業的主要阻力依然是嚴重的勞動力短缺、建築成本增加、利率上升、成本上升、消費者負擔能力和全球經濟衰退影響。儘管短期內建築成本放緩,但大宗商品在長期裡仍可能保持高位。”

他指出,自2022年初以來,主要建材價格平均上漲了30%。對應此事,他認為政府可以提供建材採購方面的協助,例如降低或取消某些建築材料產品的進口稅。

他也建議政府降低合規成本,並接管可負擔房屋的發展項目,以此緩解發展商的成本壓力。他指出,由於可負擔房屋需要發展商交叉補貼,因此房產價格維持在較高水平。

此外,大馬房地產發展商會希望,政府可以再推出居者有其屋活動(HOC 3.0)、繼續協助首次購房者、審查購買外國房產的門檻、放寬大馬第二家園(MM2H)的嚴格條件,以刺激房市。

長期展望仍看好

從好的一面來看,他指出,我國的平均家庭規模較小(2020年是每家3.8人,而2010年為4.3人),而家庭數量增多(2020年為820萬,2010年為640萬),從長遠來看,大馬仍然短缺房屋。

“而且大馬的房價和收入比率仍比全球低約10%,而房價增幅也在放緩。”

至於目前,他說,雖然行業的基本面、房產發展商的經營環境、房市情緒普遍改善,不過復甦程度應該會漸進,主要是受到利率和通脹環境影響。

“對於房產投資者或購房者而言,從長期看,房產仍然是抵禦通脹的良好工具。”

產業公司比一比

實達專注住宅商產
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聯昌研究指出,實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)將達到2022財政年40億令吉新產業銷售的目標,因此2023財政年新的銷售目標,至少可設定在與2022財政年持平的水平。

分析員說,隨著國際工程交貨,土地注入策略夥伴關係及短期內將脫售非策略地點,該公司2022至2024財政年淨負債率將改善。

實達集團放眼在2023財政年內維持淨負債水平,並且在5年內改善淨負債率至0.4倍。

截至去年9月,該公司的地庫面積達7151英畝,發展總值近1480億令吉,因此計劃釋放在巴生河流域和柔佛,面積達265英畝,價值約23億3000萬令吉的商業土地的價值。

分析員指出,該公司除了將繼續專注住宅和商務產業的發展,也放眼拓展巴生Setia Alaman面積達399英畝及柔佛丹絨古邦322英畝的工業園發展。

另外,分析員認為,該公司現有10%的地庫,有潛能發展為工業用途,可以包括賣地、根據要求而建和投資產業等形式進行。

儘管目前因勞工短缺,工地產能僅達80%,但分析員認為,將在2023財政年內恢復正常,建築成本也一樣,不再像2022財政年頂峰時期那麼高。

分析員給予該股“增持”評級,目標價為1令吉22仙。

馬星放眼22億銷售
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分析員指出,馬星集團(MAHSING,8583,主板產業組)處達到2022財政年20億令吉銷售額的正軌上,且基於M系列令人鼓舞的表現,已設定了2023財政年更高的銷售目標,至少達22億令吉。

2023財政年內,該公司65%即將推介的產業價格低於50萬令吉,31%的價格介於50萬至69萬9999令吉,只有2%的產業價格將介於70萬至100萬令吉。

分析員相信,馬星集團將達到該銷售目標,因為大部分的產品都屬於可負擔的價格範圍,正是目前市場需要的。

該公司也承諾派發淨利至少40%作為股息,等於2022至2024年3至5%的周息率。

另外,分析員指出,由於建材價格上升,該公司的建築成本將上漲5至10%,但對賺幅的衝擊有限,因為新工程的合約分階段頒發而原料價格也有些恢復正常了。同時,該公司也更謹慎控制成本,包括更多內部設計、大量採購和採納工業化建築系統(IBS)。也基於本身強勁的品牌,上調了銷售價格。

馬星集團資產負債表強勁,截至2022年9月,淨負債率0.27倍,68%是固定利率債務。分析員說,由於該公司負債率目標為0.5倍,因此還有近8億令吉的空間來擴大地庫。

分析員相信,馬星集團將繼續尋找更多策略地點,因為目前產業市場疲弱,有更多便宜貨。

“去年6月,該公司收購了柔佛M Minori的地庫,正在尋找類似的地庫,以迅速發展M系列的可負擔屋。而向來謹慎購地,相信馬星集團將土地成本保持在佔發展總值20%以下。”

分析員也給予該股“增持”評級,目標價為69仙。

綠盛世推高賺幅房產
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分析員指出,綠盛世(ECOWLD,8206,主板產業組)2022財政年的新產業銷售額達38億4000萬令吉,因此2023財政年35億令吉的新銷售目標相對平坦。

同時,隨著旗下的地庫和工程漸漸成熟,該公司放眼通過推介更高賺幅的產品來改善盈利能力。管理層指出,總賺幅料保持在21至25%的水平,並希望最終以更好的產品組合(傾向於賺幅更高的產業)來增加總賺幅。

分析員認為,基於資產負債表改善,從2020財政年0.62倍淨負債率,到2022財政年0.31倍淨負債率,假設有好的機會,綠盛世就可以展開策略土地收購活動。

“0.4至0.6倍是比較舒適的負債水平,該公司料可輕易的再進行1到2土地的交易。”

管理層指出,新的土地交易料屬於200至500英畝的規模,也將以巴生河流域為主。

另外,2023財政年,綠盛世也將在公司所發展的商業園,會優先考慮工業發展和大型客戶。分析員認為,賴於產業推介的動力,將支撐該公司的工業發展業務至少5年。

2022財政年內,Eco Business Park新產業銷售達7億5300萬令吉,管理層指出,2023財年內銷售動力至少持平或更高。

同時,綠盛世管理層也希望可以派發更高股息,分析員預計,該公司可以在2023財政年內至少維持每股5仙股息,也等於超過6%誘人的周息率。

分析員給予該股“增持”評級,目標價為74仙。

森產業銷售動力良好
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基於良好的銷售動力和產品組合,分析員認為,森產業(SIMEPROP,5288,主板產業組)可以在2022財政年內輕鬆達到30億令吉的新產業銷售額,超越26億令吉的目標。

截至2022年9月,該公司整體工程的認購率近90%;同時,管理層指出,2022財政年的銷售可能不平坦,因為在把數項工程提前到第15屆全國大選前。

有鑑於此,分析員認為,該公司2023財政年的新產業銷售目標,會與2022財政年持平或稍微高出一點,因為新推介將恢復正常。

儘管原料價格已經回穩,但勞工短缺將持續到今年上半年。目前沒有工程展延,總盈利將在2023財政年內徘徊在20至25%的水平。

另外,森產業與新加坡LOGOS產業集團聯營,共設2億美元(約8億4700萬令吉)的工業發展基金,截至去年9月,獲得達70%的投資承諾,成為保薦人和共同投資者。分析員認為,當該工程更接近完成的時候,可以錄得100%的投資承諾。至於英國巴特西項目,去年底推介了一共204個公寓單位的Koa at Electric Boulevard和麵積達20萬平方尺的50 Electric Boulevard。分析員指出,Koa at Electric Boulevard僅推介2至3個月,就有100個單位就被訂購,表現令人鼓舞。

分析員給予該股“增持”評級,目標價為64仙

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