購屋者猶豫 發展商放緩 房市漸進式復甦

他說，2023年應還會有額外391萬平方尺的新空間面積供應，預計這會進一步加劇供過於求的問題。

不過他指出，購物中心的關鍵成功因素有幾個，包括地方足夠大，能吸引長期租客及提供各種餐飲店、商品和服務選擇。

他補充，超市和電影院不再是主要拉動人群到來的地方。他們注意到，購物中心的租戶組合發生了變化，越來越多的零售空間被專賣店和專業服務店鋪佔用。

“此外，消費品公司也不少在購物中心設立售貨亭、體驗中心和旗艦店。”

大馬房地產發展商會（REHDA）主席拿督童銀坤也在會上分享了該商會去年9至10月進行的2022／2023年房產市場調查，該報告分析了150名大馬半島會員的反饋。

童銀坤錶示，該調查顯示，2022年房屋發展業有幾個要點，其一是，去年上半年影響發展商現金流的3大成本是材料與人工成本、合規成本及土地成本，而經營成本共增加高達20％。

“發展商應對建材價格上漲的主要措施，是提高物業售價、縮小利潤空間以吸收額外成本。”

此外他說，2022上半年的住宅推介量和銷售業績均比2021上半年下降。去年下半年，發展商推出的物業，有49％是有地物業，其次48％是分層或高樓物業 ，只有3％是商業物業。

“由於各種不利的市場條件，有48％的發展商表示沒有計劃在2022下半年推出任何項目。”

展望2023年，童銀坤指出，44％受訪者對上半年的房產市場持中立態度，此外有66％受訪發展商預計首6個月的新項目銷售業績僅達到目標的50％及以下。

成本高屋價難降
期待政府協助措施

“這個行業的主要阻力依然是嚴重的勞動力短缺、建築成本增加、利率上升、成本上升、消費者負擔能力和全球經濟衰退影響。儘管短期內建築成本放緩，但大宗商品在長期裡仍可能保持高位。”

他指出，自2022年初以來，主要建材價格平均上漲了30％。對應此事，他認為政府可以提供建材採購方面的協助，例如降低或取消某些建築材料產品的進口稅。

他也建議政府降低合規成本，並接管可負擔房屋的發展項目，以此緩解發展商的成本壓力。他指出，由於可負擔房屋需要發展商交叉補貼，因此房產價格維持在較高水平。

此外，大馬房地產發展商會希望，政府可以再推出居者有其屋活動（HOC 3.0）、繼續協助首次購房者、審查購買外國房產的門檻、放寬大馬第二家園（MM2H）的嚴格條件，以刺激房市。

長期展望仍看好

從好的一面來看，他指出，我國的平均家庭規模較小（2020年是每家3.8人，而2010年為4.3人），而家庭數量增多（2020年為820萬，2010年為640萬），從長遠來看，大馬仍然短缺房屋。

“而且大馬的房價和收入比率仍比全球低約10％，而房價增幅也在放緩。”

至於目前，他說，雖然行業的基本面、房產發展商的經營環境、房市情緒普遍改善，不過復甦程度應該會漸進，主要是受到利率和通脹環境影響。

“對於房產投資者或購房者而言，從長期看，房產仍然是抵禦通脹的良好工具。”

產業公司比一比

實達專注住宅商產

聯昌研究指出，實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）將達到2022財政年40億令吉新產業銷售的目標，因此2023財政年新的銷售目標，至少可設定在與2022財政年持平的水平。

分析員說，隨著國際工程交貨，土地注入策略夥伴關係及短期內將脫售非策略地點，該公司2022至2024財政年淨負債率將改善。

實達集團放眼在2023財政年內維持淨負債水平，並且在5年內改善淨負債率至0.4倍。

截至去年9月，該公司的地庫面積達7151英畝，發展總值近1480億令吉，因此計劃釋放在巴生河流域和柔佛，面積達265英畝，價值約23億3000萬令吉的商業土地的價值。

分析員指出，該公司除了將繼續專注住宅和商務產業的發展，也放眼拓展巴生Setia Alaman面積達399英畝及柔佛丹絨古邦322英畝的工業園發展。

另外，分析員認為，該公司現有10％的地庫，有潛能發展為工業用途，可以包括賣地、根據要求而建和投資產業等形式進行。

儘管目前因勞工短缺，工地產能僅達80％，但分析員認為，將在2023財政年內恢復正常，建築成本也一樣，不再像2022財政年頂峰時期那麼高。

分析員給予該股“增持”評級，目標價為1令吉22仙。

馬星放眼22億銷售

分析員指出，馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）處達到2022財政年20億令吉銷售額的正軌上，且基於M系列令人鼓舞的表現，已設定了2023財政年更高的銷售目標，至少達22億令吉。

2023財政年內，該公司65％即將推介的產業價格低於50萬令吉，31％的價格介於50萬至69萬9999令吉，只有2％的產業價格將介於70萬至100萬令吉。

分析員相信，馬星集團將達到該銷售目標，因為大部分的產品都屬於可負擔的價格範圍，正是目前市場需要的。

該公司也承諾派發淨利至少40％作為股息，等於2022至2024年3至5％的周息率。

另外，分析員指出，由於建材價格上升，該公司的建築成本將上漲5至10％，但對賺幅的衝擊有限，因為新工程的合約分階段頒發而原料價格也有些恢復正常了。同時，該公司也更謹慎控制成本，包括更多內部設計、大量採購和採納工業化建築系統（IBS）。也基於本身強勁的品牌，上調了銷售價格。

馬星集團資產負債表強勁，截至2022年9月，淨負債率0.27倍，68％是固定利率債務。分析員說，由於該公司負債率目標為0.5倍，因此還有近8億令吉的空間來擴大地庫。

分析員相信，馬星集團將繼續尋找更多策略地點，因為目前產業市場疲弱，有更多便宜貨。

“去年6月，該公司收購了柔佛M Minori的地庫，正在尋找類似的地庫，以迅速發展M系列的可負擔屋。而向來謹慎購地，相信馬星集團將土地成本保持在佔發展總值20％以下。”

分析員也給予該股“增持”評級，目標價為69仙。

綠盛世推高賺幅房產

分析員指出，綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）2022財政年的新產業銷售額達38億4000萬令吉，因此2023財政年35億令吉的新銷售目標相對平坦。

同時，隨著旗下的地庫和工程漸漸成熟，該公司放眼通過推介更高賺幅的產品來改善盈利能力。管理層指出，總賺幅料保持在21至25％的水平，並希望最終以更好的產品組合（傾向於賺幅更高的產業）來增加總賺幅。

分析員認為，基於資產負債表改善，從2020財政年0.62倍淨負債率，到2022財政年0.31倍淨負債率，假設有好的機會，綠盛世就可以展開策略土地收購活動。

“0.4至0.6倍是比較舒適的負債水平，該公司料可輕易的再進行1到2土地的交易。”

管理層指出，新的土地交易料屬於200至500英畝的規模，也將以巴生河流域為主。

另外，2023財政年，綠盛世也將在公司所發展的商業園，會優先考慮工業發展和大型客戶。分析員認為，賴於產業推介的動力，將支撐該公司的工業發展業務至少5年。

2022財政年內，Eco Business Park新產業銷售達7億5300萬令吉，管理層指出，2023財年內銷售動力至少持平或更高。

同時，綠盛世管理層也希望可以派發更高股息，分析員預計，該公司可以在2023財政年內至少維持每股5仙股息，也等於超過6％誘人的周息率。

分析員給予該股“增持”評級，目標價為74仙。

森產業銷售動力良好

基於良好的銷售動力和產品組合，分析員認為，森產業（SIMEPROP,5288,主板產業組）可以在2022財政年內輕鬆達到30億令吉的新產業銷售額，超越26億令吉的目標。

截至2022年9月，該公司整體工程的認購率近90％；同時，管理層指出，2022財政年的銷售可能不平坦，因為在把數項工程提前到第15屆全國大選前。

有鑑於此，分析員認為，該公司2023財政年的新產業銷售目標，會與2022財政年持平或稍微高出一點，因為新推介將恢復正常。

儘管原料價格已經回穩，但勞工短缺將持續到今年上半年。目前沒有工程展延，總盈利將在2023財政年內徘徊在20至25％的水平。

另外，森產業與新加坡LOGOS產業集團聯營，共設2億美元（約8億4700萬令吉）的工業發展基金，截至去年9月，獲得達70％的投資承諾，成為保薦人和共同投資者。分析員認為，當該工程更接近完成的時候，可以錄得100％的投資承諾。至於英國巴特西項目，去年底推介了一共204個公寓單位的Koa at Electric Boulevard和麵積達20萬平方尺的50 Electric Boulevard。分析員指出，Koa at Electric Boulevard僅推介2至3個月，就有100個單位就被訂購，表現令人鼓舞。

分析員給予該股“增持”評級，目標價為64仙