做足準備　　兔年買屋不難

與此同時，在2018、2019年興建的房屋，預定在2021、2022年交屋，其中也有一些賣剩單位，這些推遲至2022、2023年促銷。因此，2023年仍是買家的市場，這樣的推測有一定的基礎。

這些年，許多大馬人民都說，薪金追不上屋價，因此買屋計劃不容易實現，由於貧富懸殊、經濟不平等，國民收入不均，影響一般人民的購買力。

借用市場人士的一席話，當大家都認同房子是用來住的，不是用來“炒”的，也許有助於縮小供求不均衡的問題。就是按市場需求興建，抑制上層社會的擁屋數量。

限制擁屋數量非良策

資深產業經紀克里斯表示， 抑制富裕者的擁屋數量， 可是這涉及自由市場、開放經濟的 問題。有能力者會說，限制人們在 房產的擁有權，某種程度上妨礙市 場前進，減少就業機會，未必適合 本地市場。

但是，如果有一個比較完善的 機制，監管產業市場的運作，減少 投機交易，這會比限制人們在房產 的投資數量好一些。

許多時候，房屋價格被炒高， 造成中低薪收入階層，很難追上漲 價的房屋，有些受薪者甚至放棄購 買房屋夢，決定租屋算了，只是可 能需要搬家，例如遇到屋主收回房 屋或是調高租金，造成開銷變大。

不過，在馬來西亞，多數人認 為，租屋子不是長久之計，最好還 是可以買到一間，即使是小房屋， 也好過與別人租屋。

雖然擁有房屋也有煩惱，例如 房屋的維修，萬一轉換工作，同樣 需要搬家等等。但是隻要坐落在好 地點的房產，是可以抵擋通貨膨脹 的，這是不容否定的事實。

房產是保值資產

全球管理諮詢公司麥肯錫一項新的研究發現，全球10個大國，三分之二的資產淨值存放在房產和土地資源，顯示房產仍被視為保值的資產。

在房產的投資，不只侷限於個人，也包括企業、行業公會、私人機構，公共組織，政黨等等，出發點在於保值，現金的價值，受到通貨膨脹的侵襲，每隔5年、10年可能貶值十多廿巴仙，人們在房產的購買力也因為通脹被削弱了。

說到在兔年置產，是否以生肖兔較為適合，實力產業經紀公司總裁陳建業認為，這倒未必。假如是以生肖兔的年輕購屋者，年齡分別是24歲和36歲（實際年齡），農曆則是25歲和37歲，對一個24、25歲大專畢業，開始工作可能一至兩年的年輕人，可能還沒具備購屋條件。就是財力不大符合資格，至於在36、37歲才來購置房產，似乎慢了一些，特別是需要貸款的購屋者。

那麼，我們就取中間點，以30歲敲定購屋計劃。分期付款以30年來規劃，假如條件允許，甚至可以拉到35年，就是供完貸款已經65歲，一些銀行會視情況批准。

常言說，三十而立，對許多人來說，這是個具有里程碑意義的年齡階段，相信不少人準備在這個階段安定下來。

當中有些人計劃結婚，準備從父母的家搬出來，需要進行購屋規劃，不論是自住或投資，購屋成為他們考量的目標之一。

計劃買屋VS準備好買屋

產業顧問公司展開的消費者基本面調查，結果顯示，在還未購買房屋的年輕人，有超過一半的受訪者計劃在滿30歲之後幾年內購屋，平均購屋年齡為32歲。

如果你也是有著同樣的想法和打算，你現在可以開始做好這方面的準備，畢竟“計劃購買房屋”和“準備好購買房子”是有分別的。

供期越長越好？

假如不想計劃出差錯，或者買到不適合自己的屋子，一定要提前做好功課，才能實現這一階段的目標，並且為下一個人生階段打好基礎。

關於購買房產或是投資房產，不論是首購族或是提升房屋者，不管是在一手市場或是在二手市場購買房屋，估計90%的人需要貸款。

說到貸款，這關係到貸款的額度及貸款的年限。不少30歲左右的年輕買家會把房屋貸款的償還期限、拉得越長越好，而且最好是能夠申請到35年的期限。

這是因為很多年輕的房屋買家，在這個年齡階段的收入還不高，所以把償還期限拉長後，每個月的分期付款就會比較少，也比較容易負擔。不過，假如個人是在30歲之後買房，是否要把房屋貸款的償還期限拉到最長，這需要慎重考慮。

以銀行最長35年的房屋貸款年限來說，假設延遲至35歲或之後才買房，意味在65歲退休之後，還要繼續供屋，直到70歲才把貸款還完。

有些人為了不讓自己財務壓力太大及打亂日後的退休計劃，選擇價格比較廉宜的房屋，這樣有助縮短貸款的償還期限，又不會帶來太大的還貸壓力。

另外，我們必須留意房屋貸款的類型，並且善用半靈活（Semi-Flexi）貸款及和靈活貸款（Full Flexi）的額外還款功能，以便提早把房屋貸款供完，這樣退休之後就不必再為了房貸而煩惱。

不少年輕人滿30歲，應該是奠定事業基礎並且準備組織家庭，這個時候想要選擇適合居住的地方，然後可以穩定下來，假如為長遠的居住環境做好打算，需要考察屋子周邊地區的情況，看看基本設施發展是否完善。

地點屋價是首要考量

其實，在任何年齡購買房屋，地點都是首要的考量，而且對於30歲實現購屋的年輕人，更加是影響事業發展、家庭成員和生活品質的關鍵。

說到房產所在的地點，亨利行產業顧問公司首席營運員鄧志明說，地點是重要因素，當然屋價也一樣重要，假如價格超出個人的購買力，即使有關房產質量很好，也會讓許多人“望屋興嘆”。

一個好的地點，必須擁有完善的基本設施，例如住宅區附近設有便利商店、小販中心、診所、郵政局、銀行、學校、商場等等。還需要有良好的交通系統，例如住家附近是否有公共交通停歇站，好比巴士站、輕快鐵站等等。

即使打算買屋子準備出租，最好也要放眼發展成熟的地區，這對房屋的升值潛能有一定的影響，如果是買來投資出租，也比較有租客市場。

慎選房產類型

至於對房屋類型的選擇，個人在30歲之後購買的屋子，有很大可能就是未來10年、20年，甚至更長時間的住所，因此要謹慎選擇比較適合自己的屋子類型。

關於購買新屋或二手屋，估計這是許多首購族都會有的疑問，但只要釐清自己的能力和需求，目標就會比較明確。

在一手房產市場，政府近年來通過一些措施，激勵房產市場的買氣，加上發展商推出各種優惠、配套／回扣，這對首購族而言，確實是利好時機。

一般上，買新屋子的優點是可以免付律師費、印花稅、甚至頭期等費用。缺點就是新樓盤的周邊便利設施和交通連接，一般需要較長的時間才能發展完善。

至於二手房屋的選擇會比較多，周邊社區通常已經發展成熟，屋子也可以立即入住。可是，二手的屋子要看屋齡，如果屋齡較老舊，可能需要預備一筆不小的修補費／裝修費。

善用優惠政策

為了刺激房產市場的買氣，政府近年來推出多個優惠和獎勵措施，包括豁免印花稅及提供房屋貸款援助措施。

在這當中，首購族是獲得最多買房援助的一群，例如My First Home Scheme，可以讓首購族除了不需支付10%頭期屋款，還可以獲得100%的房屋貸款，只是每一項措施都附有不同的申請條件。

因此，除了檢查自己是否符合資格，也要為購買房屋的步驟和時機做好規劃，儘量掌握所提供的優惠。

談到準備購買房屋的首期錢，如果想要申請到100%的房屋貸款，幾乎是不可能的，如果購買的是二手房屋，還有準備一筆律師費、印花稅等費用。

增加儲蓄存頭期錢

在市場上，有些人可能對自己的財力估計失誤，以為可以領取90%的貸款，可是結果並沒有獲得批准，可能只獲得70%，無形中自付款相應變多，為了避免這樣的情況出現，需要增加儲蓄，為購買房屋努力。

首先，可以削減一些日常開銷，千萬不要小看每日可以省下的十多廿令吉，例如減少去消費較貴的餐廳，一年下來就可以儲存數千令吉。

雖然只是數千令吉，但不要小看其潛在用途，有現金在手，始終是方便的，加上從每月薪金儲蓄，還有公積金戶頭，可以動用的存款就是一筆購屋首期錢了。

也許有些人會說，每月收入扣除開銷後，盈餘並不多，如何有錢儲蓄？在這種情況下，不妨嘗試找一些外快，例如在業餘時間，接一些自由性質的工作，有些人選擇教補習、也有些人選擇烘培或烹飪，嘗試通過一些平臺售賣食品。

收入穩  貸款易獲批

前面提到，多數人都需要向銀行貸款才有可能實現購屋規劃，那麼怎樣才能比較容易獲得貸款？針對這點，購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示，銀行是否批准個人提出的貸款申請，最主要的考量是要有固定的收入、穩定的工作或事業。

在銀行的角度來看，收入穩定的貸款者，拖欠貸款的風險比較低，因此銀行會比較願意借錢給他們。在審核貸款申請的時候，一般上銀行會要求申請者提呈3至6個月的薪水單，以檢查個人每個月的收入是否穩定。

如果經常換工作、從事一份靠佣金的工作或者是一名自僱人士，那麼就要建立一個收入穩定的記錄，這畢竟是銀行審視個人還貸能力的標準。

建立良好信用記錄

自僱者可以展示兩年或以上的繳納公積金記錄，證明收入穩定，也可以在公積金戶頭內累積一筆存款作為償還貸款的保證。此外，每年要記得報稅，這樣可以建立可靠與良好的收入記錄。

對於已經滿30歲的年輕購屋者，可能已經有一輛車，假如打算購買房屋，就要開始做好財務規劃，儘量減少不必要的開銷，避免面臨債務負擔。

這個時候，要檢視名下有哪些債務，是否還有汽車貸款、個人貸款、高等教育基金等貸款，以便將自己的償債比率（Debt Service Ratio）降低到30至35%的水平。假如償債比率接近50%，或者更高比率，申請貸款就比較難獲得批准。

因此，在準備購買房屋、申請貸款之前，必須要確保沒有拖欠卡債，因為這會影響個人的信用記錄。每個人的信用記錄都會保存在國家銀行的中央信用資訊系統記錄（CCRIS），還有CTOS數據系統等數據庫。

銀行可以向這些評級機構購買信用報告，以評估申請者的信貸風險，然後決定是否批准貸款。如果信貸記錄沒有任何拖欠或未付款項的記錄，這就表示擁有良好的信用記錄，申請銀行貸款獲批的機會也比較高。

這裡要補充一點，高等教育基金貸款的償還記錄，也會保持在國家銀行的中央信用資訊系統記錄。因此，要記得定期償還，否則將會在系統裡留下不好的信貸記錄，影響房屋貸款申請獲批的成功率。

結語

雖然說買房最好趁年輕，現實卻是馬來西亞在過去數年的薪資增長緩慢，甚至還跑輸房價的增幅，而且每個月的生活費用、車貸、保險等開銷更是比上一輩人高。

此外，現代人普遍遲婚，有些人把30歲之前的階段視為事業拼搏期，因此也有不少人把買房的計劃設置在30歲之後實行。無論如何，不管是在任何年齡買房，這都是一件人生大事，所以一定要未雨綢繆、做好謹慎規劃。