张惟越 | 共管楼宇谁说了算？

这类的共管楼宇，除了业主拥有个别单位的同时，也拥有许多共有共用的公共设施与配备，住户们每天进出都需要的：

1. 升降梯；
2. 为个别单位输送冷水的冷水系统；
3. 供大家休息娱乐的共用泳池；
4. 楼宇内的健身设备与健身房；
5. 负责安保监督的监控系统；
6. 为大家服务的保洁人员；
7. 守护楼宇安全的安保人员；
8. 管理办公室里的行政人员等等。

绝对不是全自动化运行的“Automation”。它需要指示，需要决策，但是人多口杂的共管楼宇，每家每户都是合法的单位住户，都是按时缴付管理费的业主；每人都有话语权，都有权利参与楼宇的维护，毕竟它属于公款开支，故业主也有知情权。但是如果人人都参与发话的话，到最后，行政人员该听谁的呢 ？

所以共管楼宇的管理工作经常离不开：缺方向，无重点，低效率，因听谁的都不对，不听更不对。故2013年分层管理法令做了这样的设定：分层地契的共管楼宇每年都得办年会，俗称“业主大会”，再由出席年会的法定投票人透过公开的一人一票机制，票选最少3人，最多不超过14位业主出任该楼宇的管理委员，负责有关分层地契共管楼宇的管理层。

在2013年分层管理法令下，管理委员可选择：

1. 自行管理，即业主自理的管理方案，或
2. 聘请合格合规的物管经理代为管理，而物业管理经理用简单易懂的俗语来比喻，就是共管楼宇的“管家”，而居民或业主组成的管理委员则是“当家”。

律法同时也定下，出任管理委员的“管家”如没依据2013年分层地契管理法的章程办事，就等于触犯分层地契管理法。一旦罪成，最高刑罚将是罚款不超过25万令吉，或坐牢不超过3年，或两者兼施，详细如下：

2013年分层管理法令第二章节第三（e）条文，如果委员涉嫌触犯以下罪行，将被革职：

1）涉及欺诈、不诚实或道德败坏的罪行；

2）犯下任何与腐败有关的法律所规定的罪行；

3）犯下本法令中的罪行；或

4）任何其他可判处有期徒刑（仅其本身或作为补充或代替罚款）的罪行，被判处坐牢2年以上。

第 f 分段：如果“他/她（指委员）”的行为给管理委员带来名誉伤害，该行为不论是有关其委员职权或其他相关事务。

结语：共管楼宇谁说了算，相信您读到这里就明白了。真正的“话事人”就是民选的管理委员，他们在任期内是最高的决策者。但是笔者提醒：

1. 管理委员，您所做的每个决策，花的每一分钱，都来自每一位业主的公摊开支，故需格外谨慎对待。要记得，如果账目不清，则有口难言。
2. 单位业主，您才是老板，但是人多口杂，所以共管楼宇的管理方案，极难做的个人优先，管理共管共用的共有资产，采用的几乎都是“少数服从多数”的决策方案，个性化的服务要求真的做不到。