故2013年分層管理法令做了這樣的設定:分層地契的共管樓宇每年都得辦年會,俗稱”業主大會“,再由出席年會的法定投票人透過公開的一人一票機制,票選最少3人,最多不超過14位業主出任該樓宇的管理委員,負責有關分層地契共管樓宇的管理層。
筆者相信,每一位在物業管理公司工作的僱員,一定聽過這句話:“我是業主,每個月準時繳管理費的業主,你是被請來服務我的僱員而已,你的薪水是我支付的,我才是老闆,配合我是你的基本職務!” ,是這樣嗎?
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誰才是共管樓宇真正的“話事人”呢?
都市地價高,分層地契高樓建築物漸漸成了都市生活的居住方案,衍生了新新同居生活。陌生的人成了同一棟樓宇個別單位的獨立業主,鄰居關係也不僅僅是左鄰右舍了,上鄰下居也成了新常態。一群人集聚在同一棟樓宇生活也是一種難得的緣份。然而,這件事說來簡單也不簡單,就算經過月老牽線的夫妻,難免都會吵吵鬧鬧過日子,更何況是陌生的鄰居街坊呢?
同一個屋簷下集聚了許多教育背景、成長環境、族群、宗教信仰,以及過往生活上的點點滴滴都大不同的業主們,雖然都擁有一雙眼、一張嘴巴、一對耳朵、一個鼻子,相同,也不相同,故人與人之間的摩擦與糾紛實難全無。
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這類的共管樓宇,除了業主擁有個別單位的同時,也擁有許多共有共用的公共設施與配備,住戶們每天進出都需要的:
- 升降梯;
- 為個別單位輸送冷水的冷水系統;
- 供大家休息娛樂的共用泳池;
- 樓宇內的健身設備與健身房;
- 負責安保監督的監控系統;
- 為大家服務的保潔人員;
- 守護樓宇安全的安保人員;
- 管理辦公室裡的行政人員等等。
絕對不是全自動化運行的“Automation”。它需要指示,需要決策,但是人多口雜的共管樓宇,每家每戶都是合法的單位住戶,都是按時繳付管理費的業主;每人都有話語權,都有權利參與樓宇的維護,畢竟它屬於公款開支,故業主也有知情權。但是如果人人都參與發話的話,到最後,行政人員該聽誰的呢 ?
所以共管樓宇的管理工作經常離不開:缺方向,無重點,低效率,因聽誰的都不對,不聽更不對。故2013年分層管理法令做了這樣的設定:分層地契的共管樓宇每年都得辦年會,俗稱“業主大會”,再由出席年會的法定投票人透過公開的一人一票機制,票選最少3人,最多不超過14位業主出任該樓宇的管理委員,負責有關分層地契共管樓宇的管理層。
在2013年分層管理法令下,管理委員可選擇:
- 自行管理,即業主自理的管理方案,或
- 聘請合格合規的物管經理代為管理,而物業管理經理用簡單易懂的俗語來比喻,就是共管樓宇的“管家”,而居民或業主組成的管理委員則是“當家”。
律法同時也定下,出任管理委員的“管家”如沒依據2013年分層地契管理法的章程辦事,就等於觸犯分層地契管理法。一旦罪成,最高刑罰將是罰款不超過25萬令吉,或坐牢不超過3年,或兩者兼施,詳細如下:
2013年分層管理法令第二章節第三(e)條文,如果委員涉嫌觸犯以下罪行,將被革職:
1)涉及欺詐、不誠實或道德敗壞的罪行;
2)犯下任何與腐敗有關的法律所規定的罪行;
3)犯下本法令中的罪行;或
4)任何其他可判處有期徒刑(僅其本身或作為補充或代替罰款)的罪行,被判處坐牢2年以上。
第 f 分段:如果“他/她(指委員)”的行為給管理委員帶來名譽傷害,該行為不論是有關其委員職權或其他相關事務。
結語:共管樓宇誰說了算,相信您讀到這裡就明白了。真正的“話事人”就是民選的管理委員,他們在任期內是最高的決策者。但是筆者提醒:
- 管理委員,您所做的每個決策,花的每一分錢,都來自每一位業主的公攤開支,故需格外謹慎對待。要記得,如果賬目不清,則有口難言。
- 單位業主,您才是老闆,但是人多口雜,所以共管樓宇的管理方案,極難做的個人優先,管理共管共用的共有資產,採用的幾乎都是“少數服從多數”的決策方案,個性化的服務要求真的做不到。
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