張惟越 | 共管樓宇誰說了算？

這類的共管樓宇，除了業主擁有個別單位的同時，也擁有許多共有共用的公共設施與配備，住戶們每天進出都需要的：

1. 升降梯；
2. 為個別單位輸送冷水的冷水系統；
3. 供大家休息娛樂的共用泳池；
4. 樓宇內的健身設備與健身房；
5. 負責安保監督的監控系統；
6. 為大家服務的保潔人員；
7. 守護樓宇安全的安保人員；
8. 管理辦公室裡的行政人員等等。

絕對不是全自動化運行的“Automation”。它需要指示，需要決策，但是人多口雜的共管樓宇，每家每戶都是合法的單位住戶，都是按時繳付管理費的業主；每人都有話語權，都有權利參與樓宇的維護，畢竟它屬於公款開支，故業主也有知情權。但是如果人人都參與發話的話，到最後，行政人員該聽誰的呢 ？

所以共管樓宇的管理工作經常離不開：缺方向，無重點，低效率，因聽誰的都不對，不聽更不對。故2013年分層管理法令做了這樣的設定：分層地契的共管樓宇每年都得辦年會，俗稱“業主大會”，再由出席年會的法定投票人透過公開的一人一票機制，票選最少3人，最多不超過14位業主出任該樓宇的管理委員，負責有關分層地契共管樓宇的管理層。

在2013年分層管理法令下，管理委員可選擇：

1. 自行管理，即業主自理的管理方案，或
2. 聘請合格合規的物管經理代為管理，而物業管理經理用簡單易懂的俗語來比喻，就是共管樓宇的“管家”，而居民或業主組成的管理委員則是“當家”。

律法同時也定下，出任管理委員的“管家”如沒依據2013年分層地契管理法的章程辦事，就等於觸犯分層地契管理法。一旦罪成，最高刑罰將是罰款不超過25萬令吉，或坐牢不超過3年，或兩者兼施，詳細如下：

2013年分層管理法令第二章節第三（e）條文，如果委員涉嫌觸犯以下罪行，將被革職：

1）涉及欺詐、不誠實或道德敗壞的罪行；

2）犯下任何與腐敗有關的法律所規定的罪行；

3）犯下本法令中的罪行；或

4）任何其他可判處有期徒刑（僅其本身或作為補充或代替罰款）的罪行，被判處坐牢2年以上。

第 f 分段：如果“他/她（指委員）”的行為給管理委員帶來名譽傷害，該行為不論是有關其委員職權或其他相關事務。

結語：共管樓宇誰說了算，相信您讀到這裡就明白了。真正的“話事人”就是民選的管理委員，他們在任期內是最高的決策者。但是筆者提醒：

1. 管理委員，您所做的每個決策，花的每一分錢，都來自每一位業主的公攤開支，故需格外謹慎對待。要記得，如果賬目不清，則有口難言。
2. 單位業主，您才是老闆，但是人多口雜，所以共管樓宇的管理方案，極難做的個人優先，管理共管共用的共有資產，採用的幾乎都是“少數服從多數”的決策方案，個性化的服務要求真的做不到。