发布: 8:00am 12/02/2023

黄大志教授.新加坡组屋模式在大马的实用性

黄大志教授

大马政府如效仿新加坡实行组屋建设，建议必须高规格，为城市景观铺设及呈现一个崭新的面貌，一洗城市过往建下来的简陋租赁公寓的脏乱和卫生管理不佳的形象。组屋将不是出租的廉价公寓，而是属于购者有其屋的个人资产，有产者将会珍惜属于他们个人家庭的资产，包括爱护它的居住环境和卫生。

新加坡自1959年从英国取得自治后，便开始筹划城市现代化。规划的落实工作从两方面着手，一是清除毗邻海港的市中心及其周围一带的贫民区，逐步将它改建成一个繁华的国际金融和商贸中心。二是改造岛的外围农业地，通过强制的土地征收手段，经过40年时间在市中心周围和外围基本建成了25个新市镇，新市镇也俗称政府组屋区。

新加坡选择组屋作为主要安置居民的策略，是基于土地面积小。组屋向空中索取生存空间，每一层楼可建许多单位，因此每个单位的实际占地面积就相对低但居住面积却相对大。此外，组屋方便集中管理，提供公共交通系统可取得规模效应。绿地休闲和公共服务及商业实施集中，也具有用地规划相对合理少浪费的优点。

今天新加坡80%的人口住在组屋。组屋的外型与设计，由最初简单的“火柴盒”模型，逐步优化到现在的高质量款式。楼高也由最初的一般8层到10层，发展到今天普遍的20层到30多层。随着生活水平的改善、通胀、土地与建筑材料等价格的不断上升，组屋价格数十年来变化巨大。以裕廊西为例，一间5房式（3卧室，1厅及1厨房），30年前公开市场的卖价大约是25万新元，今天的转售价可达50到60万新元。

新加坡组屋模式发展至今已有60年历史，它的目标明确阐明为改善民生，实施过程专业性强，招标公开透明。官员验收按章执法，要求严格，由于监督得法，基本不敢受贿敷衍，因此发展商不敢带着“出了事再想办法”的侥幸心理。

以下谨列出新加坡发展组屋的操作方式与原则：

一、人民行动党政府早期以温和社会主义政策对待土地问题。所有市中心与周围圈定的改造商业地段，包括木屋贫民区，按现有地价征收核算赔偿金，然后拆除重建。地段内提供基础设施，然后制订商业设计准则和容积率上限，分段公开招标。所得盈余，用于补贴性的组屋建设。

二、今天从建屋局直接认购的新的80至95平米4房式组屋价格，若靠近市中心如红山（Bukit Merah）、碧山（Bishan）等较贵地段，价格已经涨到53万到68万新元。但是，以建屋局的核算方程式，仍属于政府补贴性质，因为地价以机会成本的折损标准来结算。

譬如说，同一片地段若以公开招标建设同类房产的私人公寓，估算每方尺可得1500元。建屋局可能按5折计算，以750元一方尺卖给买主，就算是补贴。上面提及的碧山4房式面积，换作私人公寓，售价就会在100万新元以上。香港基本没有这种机制，因为几乎所有政府地均以公开标价卖给发展商，发展商高价购得土地，不可能以折损价格，赔本卖给客户。

三、在社会融合层面，建设质量较高的组屋，可吸纳不同收入阶层住在同一区内，形式上可抹去穷人和中产阶层之间的隔阂。建屋局对低收入与中产阶层购买新组屋的每平米售价不一样，低收入者买3房式获较多补助，中产者买4房或5房式所得补助较少。另外，为确定不同种族住同一个住宅区，建屋局规定组屋区的每一种族的顶限分配额，某一种族的申请人如超越比例将被否决。

大马政府如效仿新加坡实行组屋建设，建议必须高规格，为城市景观铺设及呈现一个崭新的面貌，一洗城市过往建下来的简陋租赁公寓的脏乱和卫生管理不佳的形象。组屋将不是出租的廉价公寓，而是属于购者有其屋的个人资产，有产者将会珍惜属于他们个人家庭的资产，包括爱护它的居住环境和卫生。

但组屋拥有人爱护自己的资产固然不足于维护住宅的环境卫生。像新加坡一样，组屋居民仍需受监督，譬如高楼抛物、电梯吐痰小便等坏习惯。目前，大马更关键和令人操心的仍然是，地方政府的管理措施和效率问题。瞧瞧新山和吉隆坡许多商店后巷的脏乱垃圾和沟渠，要走的路还远着呢！

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