发布: 8:00am 12/02/2023

黃大志教授.新加坡組屋模式在大馬的實用性

黄大志教授

大馬政府如效仿新加坡實行組屋建設，建議必須高規格，為城市景觀鋪設及呈現一個嶄新的面貌，一洗城市過往建下來的簡陋租賃公寓的髒亂和衛生管理不佳的形象。組屋將不是出租的廉價公寓，而是屬於購者有其屋的個人資產，有產者將會珍惜屬於他們個人家庭的資產，包括愛護它的居住環境和衛生。

新加坡自1959年從英國取得自治後，便開始籌劃城市現代化。規劃的落實工作從兩方面著手，一是清除毗鄰海港的市中心及其周圍一帶的貧民區，逐步將它改建成一個繁華的國際金融和商貿中心。二是改造島的外圍農業地，通過強制的土地徵收手段，經過40年時間在市中心周圍和外圍基本建成了25個新市鎮，新市鎮也俗稱政府組屋區。

新加坡選擇組屋作為主要安置居民的策略，是基於土地面積小。組屋向空中索取生存空間，每一層樓可建許多單位，因此每個單位的實際佔地面積就相對低但居住面積卻相對大。此外，組屋方便集中管理，提供公共交通系統可取得規模效應。綠地休閒和公共服務及商業實施集中，也具有用地規劃相對合理少浪費的優點。

今天新加坡80%的人口住在組屋。組屋的外型與設計，由最初簡單的“火柴盒”模型，逐步優化到現在的高質量款式。樓高也由最初的一般8層到10層，發展到今天普遍的20層到30多層。隨著生活水平的改善、通脹、土地與建築材料等價格的不斷上升，組屋價格數十年來變化巨大。以裕廊西為例，一間5房式（3臥室，1廳及1廚房），30年前公開市場的賣價大約是25萬新元，今天的轉售價可達50到60萬新元。

新加坡組屋模式發展至今已有60年曆史，它的目標明確闡明為改善民生，實施過程專業性強，招標公開透明。官員驗收按章執法，要求嚴格，由於監督得法，基本不敢受賄敷衍，因此發展商不敢帶著“出了事再想辦法”的僥倖心理。

以下謹列出新加坡發展組屋的操作方式與原則：

一、人民行動黨政府早期以溫和社會主義政策對待土地問題。所有市中心與周圍圈定的改造商業地段，包括木屋貧民區，按現有地價徵收核算賠償金，然後拆除重建。地段內提供基礎設施，然後制訂商業設計準則和容積率上限，分段公開招標。所得盈餘，用於補貼性的組屋建設。

二、今天從建屋局直接認購的新的80至95平米4房式組屋價格，若靠近市中心如紅山（Bukit Merah）、碧山（Bishan）等較貴地段，價格已經漲到53萬到68萬新元。但是，以建屋局的核算方程式，仍屬於政府補貼性質，因為地價以機會成本的折損標準來結算。

譬如說，同一片地段若以公開招標建設同類房產的私人公寓，估算每方尺可得1500元。建屋局可能按5折計算，以750元一方尺賣給買主，就算是補貼。上面提及的碧山4房式面積，換作私人公寓，售價就會在100萬新元以上。香港基本沒有這種機制，因為幾乎所有政府地均以公開標價賣給發展商，發展商高價購得土地，不可能以折損價格，賠本賣給客戶。

三、在社會融合層面，建設質量較高的組屋，可吸納不同收入階層住在同一區內，形式上可抹去窮人和中產階層之間的隔閡。建屋局對低收入與中產階層購買新組屋的每平米售價不一樣，低收入者買3房式獲較多補助，中產者買4房或5房式所得補助較少。另外，為確定不同種族住同一個住宅區，建屋局規定組屋區的每一種族的頂限分配額，某一種族的申請人如超越比例將被否決。

大馬政府如效仿新加坡實行組屋建設，建議必須高規格，為城市景觀鋪設及呈現一個嶄新的面貌，一洗城市過往建下來的簡陋租賃公寓的髒亂和衛生管理不佳的形象。組屋將不是出租的廉價公寓，而是屬於購者有其屋的個人資產，有產者將會珍惜屬於他們個人家庭的資產，包括愛護它的居住環境和衛生。

但組屋擁有人愛護自己的資產固然不足於維護住宅的環境衛生。像新加坡一樣，組屋居民仍需受監督，譬如高樓拋物、電梯吐痰小便等壞習慣。目前，大馬更關鍵和令人操心的仍然是，地方政府的管理措施和效率問題。瞧瞧新山和吉隆坡許多商店後巷的髒亂垃圾和溝渠，要走的路還遠著呢！

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