独家 | 房价高的不合理？ 房产经纪：员工薪金追不上屋价
（八打灵再也21日讯）房价不合理，老百姓买房难，只有有钱人才可以拥有自己的房子？
《马来西亚前锋报》报道，目前许多人难以购置一所房子，不是因为没有欲望或者只想一辈子租房子，而是没有能力，其中包括城市区的中等收入群体。
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报道引述名叫萨姆的房地产经纪的谈话，他坦言，对他来说，现在卖房子很困难，不管是新房或转售二手房产。房价飙升和国行隔夜政策利率（OPR）上调，让不少人却步买房。此外，薪水太低，许多人也不符合条件购买价格在35万令吉或以上的房子。
“如果你不是很有钱，现在很难买房子。发展商不再建组屋，而是建公寓，所以，即使只有两个房，也很贵。”
他同意，低收入群体购房机会已被不合理的房价所打击，而目前的房产市场也没有下跌的迹象。
“月薪2000令吉可以买15万令吉或以下的房子，问题是，有发展商以这样的价格建房吗？”
全国马来承包商协会副主席阿都拉卡峇蓝表示，被列管制品之一的水泥，在本月的价格从每袋50公斤18令吉，上涨20%至22令吉50仙。
报道指出，基本建筑材料的成本上涨了15%至20%，预计房价会继续飙升。例如，以前售价15万令吉的房屋，或售价提高至18万令吉，包括一马人民房屋计划（PR1MA） 项目下的可负担房屋。
报道指出，在房价节节上升下，恐怕只有富人才能购屋，普通人难以购买，更何况收入低于最低工资1500令吉的群体。
MIEA：屋价与工资不同步
马来西亚房地产经纪人协会（MIEA）主席曾爱珍说，我国屋价的上涨和工资的增长不同步。
对于目前屋价是否不合理，以致很多人买不起的问题，她向星洲日报说，个人负担能力是一项挑战，而这不仅仅是在马来西亚。
10年平均涨21万
她指出，根据马来西亚房屋价格指数趋势（MHPI），2010年和2020年第二季度初值的价格相比，2010年大马所有类型房屋的平均价格是21万7857令吉，2020年涨至42万7882令吉。这意味，10年的平均屋价涨了21万25令吉。
根据图表，排屋价格涨了超过20万令吉；高楼超过16万令吉。至于半独立式房屋超过28万令吉，独立式超过27万令吉，10年涨幅惊人。
曾爱珍表示，根据MIEA在2022年12月对会员进行的一项最新调查显示，与2021年1月至11月同时期相较，购屋者查询房屋的数量有所增加，这反映许多人仍有兴趣购买房产。
此外，针对房产价格，32.2%会员指房价增加10至20%；29.6%指价格保持不变，38.3%的认为价格下降10%。
“38.3%指房价下降，主要是封锁期间，老板和员工收入减少，深受影响，一些屋主被迫卖掉产业维持生计；32.2%人认为，一些具战略位置的有地房产的屋价有上升。”
尽管如此，她指出，我国2022年的房地产交易额创下历史新高，达到1790亿令吉，超过了2014年的1629.7亿令吉。
提到如何降低屋价，以达居者有其屋，她表示，市场供求是决定房价的因素之一，“若有价无市，相关单位房价就得相应调低才能卖出去。”
去年3月，国家银行在其下半年金融稳定调查中报告说，马来西亚76%的家庭月收入低于 8333令吉，只能负担价值高达30万令吉的房子。据报道，目前市面推出的房屋单位，只有36%的售价是低于30万令吉，这也导致市场出现超过30万令吉的房屋面对滞销问题。
PropertyGuru Malaysia在2023 年上半年消费者信心调查中的一项调查详细说明，我国47%公民无法购买价值35万令吉及以上的房屋；在该调查中，四分三受访者希望政府增加对房屋拥有权的奖励措施。
图表（一）
马来西亚各类房屋价格指数趋势（MHPI）
| 房屋种类 | 2010年平均价格（令吉） | 2020年平均初值价格（令吉） | 相差价格 |
| 排屋 | 18万8207 | 39万5923 |
20万7716 |
| 高楼 | 17万3713 | 34万888 | 16万7175 |
| 半独立 | 37万8294 | 66万885 | 28万2591 |
| 独立式 | 38万1512 | 65万8703 | 27万7191 |
图表（二）
2020年第二季度初值的各州房屋平均价格（令吉）
| 州属 | 价格 |
| 全国 | 42万7882 |
| 吉隆坡 | 78万3985 |
| 雪州 | 48万4873 |
| 柔佛 | 35万8961 |
| 槟城 | 43万8768 |
| 森美兰 | 26万2505 |
| 霹雳 | 22万8062 |
| 马六甲 | 19万5661 |
| 吉打 | 23万8635 |
| 彭亨 | 23万2308 |
| 登嘉楼 | 27万6684 |
| 吉兰丹 | 20万5360 |
| 玻璃市 | 20万4842 |
| 沙巴 | 45万6135 |
| 砂拉越 | 46万8494 |
（备注：资料由马来西亚房地产经纪人协会主席提供）
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（吉隆坡20日讯）尽管国内大型发展项目持续带动房产需求，并推动房价上涨，但房地产代理和物业顾问协会（PEPS）执行委员苏莱曼沙希表示，今年房价涨势预计将不同于过去的双位数增长，取而代之的是每年2至5％的温和涨幅，这一趋势更符合市场的持续发展规律。
他今日在PEPS举办的第17届马来西亚产业峰会后的媒体汇报会上表示，根据国家产业资讯中心（NAPIC）2024年首9个月的市场表现，整体房产交易量增长6.2％，这是很值得肯定的。回顾2020和2021年，当时普遍预期市场会放缓，但2022年市场因反弹效应实现了超过20％的增长。然而，这种高成长并不可持续，随后逐渐正常化。
“今年预计房产市场将持续稳步增长，虽然与2024年相比，增长速度将会有所减缓，但仍然保持在增长轨道上。”
苏莱曼沙希也是此次产业峰会的筹委会主席。
公交带动需求推高屋价
他指出，随着柔新捷运系统（RTS）等基建设施的推进，相关地区的房产需求料将会增加，房价也会随之上涨。然而，与过去不同，这种涨势不会像十多年前般，以两位数的惊人速度成长。
他认为，房价上涨的关键主要在于目标市场是否有足够的需求，这与当地人口的收入水平直接相关。如果目标市场的购买力不足，房价涨幅也会受到限制。因此，预计今年房价将以2至3％的速度增长，但在一些地区可能会达到5％。
威廉氏达哈与王有限公司（CBRE WTW）顾问符儒仁指出，近年来，大马房产市场呈现更为可持续的增长率，不同于2010至2014年期间每年实现两位数的高增长，当前的增长率更符合市场的长期发展规律。
薪资每年仅涨4.5至5％
买屋负担大
“这种增长水平虽然看似不高，但却是国家实现经济稳定的重要保障。毕竟，大马薪资增长率仅为每年4.5至5％，如果屋价每年都以更高的速度增长，必然会加重购房负担。”
雪隆槟柔仍是房产发展核心
询及今年房产市场的核心州属，苏莱曼沙希认为，雪兰莪、吉隆坡、槟城和柔佛依然会是今年房产发展的核心州属，这些州属不仅拥有更完善的基础设施，而且就业机会更多，人口规模更大，因此市场会更具活力。尽管这些地区的价格涨幅可能不会很高，但其市场规模保证了投资的稳定性。
除了这些核心州属外，一些地区也相当值得关注，像是随着东海岸铁路计划（ECRL）的建设，关丹等地区的房产市场料会出现积极的变化。另外，泛婆罗洲大道项目将为沙巴和砂拉越带来强大的经济效应，虽然该地区的发展可能需要数十年才能完全达成，但长期来看是相当具有投资潜力的。
土著固打政策应调整
鉴于国内不少土著单位滞销，询及土著固打政策是否适用时，苏莱曼沙希指出，土著固打政策旨在为需要帮助的群体提供支持，而某些地区实际上仍然需要配额，但这一政策也导致部分房产出现滞销。
他认为，应在社会义务与经济和自由市场之间找到平衡，土著固打政策可以进行调整，根据不同的情况采用不同的模式，以真正允许市场实际增长，却又同时确保真正有需要的社区，包括低收入水平的非土著群体。
符儒仁补充，一些房产机构也在谈论，为何土著富豪也获得折扣，如果有能力买上百万的房产，也就意味着并非低收入阶级。与其为购买价值100万令吉的豪宅提供10％的折扣（相当于10万令吉），不如将这笔资金分配给10名购买30万令吉房产的低收入者，从而帮助更多真正需要帮助的人，而并非T20群体。
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