疫情改变工作场所 混合办公空间新主流

在这方面，全球具前瞻性的企业谷歌（Google）已经采取混合办公模式，并展开为期一年的办公室改造计划，例如：扩大办公桌间距、增加会议室数量及设户外工作区等。

根据商业周刊在2022年的报道指出，有些企业放弃以前的办公室，转用共享空间或短期弹性空间。

世邦魏理仕（CBRE）产业顾问公司针对全球企业租户展开调查发现，“企业办公室需求出现大逆转，未来倾向增加非传统办公空间的租用，如共享办公室、商务中心等。因此面对后疫情时代的新型态办公需求，具有前瞻性的企业主已提前布局。”

闹市打造办公养心地点

除了健康与安全的考量，人们对未来办公空间的期许，需要大自然与室内的融合，让人沉淀放松，尽管位居市中心，却能远离纷扰，营造出一般商业办公空间，难以企及的舒适空间，预期是新世代企业，最佳的办公养心地点。

为贯彻环保理念，不需要人人都驾车上班，大家期待的上班地点，最好是步行5分钟内，可抵达捷运站，或是靠近交通枢纽发展计划，这些都是比较理想的构思。吉隆坡一些新完工的综合发展计划，普遍具备这些元素。

在通货膨胀处于偏高水平之际，多数人对产业的购买力皆被削弱，估计房价将因此下跌，不过，最新的全球房屋市场第二季报告，意外出现双位数增长，可见房产价格并未受到升息影响，反而被通货膨胀提升了行情。

国际房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）追踪56个市场，所收集编制的“全球房价指数”显示，2022年4到6月这一季，房价比去年同期上涨10%，增幅只略低于第一季的10.9%。在这56个市场中，有51个比去年上涨，而且比第1季多了一个。

莱坊：56国仅7房价跌

莱坊国际住宅研究部门主管艾伦在报告中指出：“我们原本预料第二季会显著走缓，整体表现和房价年增率转跌的国家，估计两者应该都会有，但却都没有发生。”

她说：“或许我们预测得过早了，转折点应该是在下一季。”

假如按季表现来看，56个市场中只有7个市场下跌，其中6个在亚太地区，按跌幅分别是纽西兰（-3.0%）、马来西亚（-2.0%）、澳洲（-0.7%）、中国（-0.5%）、韩国（-0.4%）及香港（-0.4%）。

莱坊认为，亚太市场在全球房价普遍走跌现象，至今显示呈现领先趋势。

纽西兰在各市场中，按季比跌幅最大，可见立法约束贷款门槛，以及2021年10月来第7次升息，当地房屋买主已经由害怕错过，转为担心买了贵房屋。

全球实质房价只上涨1.6%

假如扣除通货膨胀因素，与去年同期比较，全球实质房价只上涨1.6%，较一年前的6.2%较为缓和。

以土耳其为例，土耳其在第二季房价指数中，名义价格以上涨161%遥遥领先，但“因通胀攀抵近80%的24年来高峰，实质涨幅为45.9%；名义房价上涨5.1%，扣除通货膨胀后，实质房价却转为下跌0.9%。

美国以21%的名义房价涨幅，在第二季排名第六，预料也将开始走缓。莱坊的报告指出，房贷利率上扬，已导致美国7月建成屋销售，由1月高峰衰减26%。

台湾名义房价则以上涨8.4%排名第30，经通胀调整的实质房价涨幅为5.8%，位居全球第14位。

＊名义房价（nominal prices）：指的是未经过通货膨胀调整的价格。

疫期掀购大屋分层产业

冠病疫情期间，世界一些地区，掀起购买大面积房屋，以应付居家工作，需要较大空间的需求，特别是家庭成员有两、三个人在家工作，除了办公桌、还有工作需要用的资料，占用不少的空间。

不过，在那段期间，也推动分层产业购买风，特别是具备科技智能家居，提供住户新的生活体验，小家庭的人意识到，不能跨州跨县，没有亲友来访，原来可以不需要那么大的房子。

说到分层产业，房地产顾问认为，共管公寓、服务公寓等房产具备保安特色、共用设备，管理完善的分层产业，不只能保值、也能增值。

现在已经可以跨县跨州，但是亲友互访的情况，并不如疫情前常见，我们不时听到或看到确诊的例子，而且确诊者当中，有不少是我们认识的亲友。

发展商渐重视智能家居

在世界许多先进国家，分层产业日益普遍，特别是在大城市，产业发展几乎往上建，虽然业主需要支付管理与维修费，但只要收费合理，而且住得安心，居住环境卫生，业主门户安全，相信许多人都愿意支付。

莱坊产业顾问公司大马执行董事沈颂能说，冠病疫情发生后，发展商开始更加重视，采用科技发展智能家居，提供住户更好的生活体验，同时，通过产业管理系统，提升管理产业效率。

他举个例子，日本一些发展商与汽车公司、包裹快递公司合作，提升高楼住户坐车出外、平台购物送货到家的无𫄤服务，预计吉隆坡分层产业，例如共管公寓、服务公寓，在未来也会跟进，提供这种创新的便利。

他说，房地产发展技术趋势与创新包括：人工智能、数据安全、无人机、物业聚合平台、区块链、物业管理软件、大数据分析、建筑管理系统（EMS）、物联网和沉浸技术（Immersive Technologies）。

拥抱科技便利外国买家看屋

沈颂能补充，其中物联网设备如人脸辨识、声音掌控、移动传感器、探测水压、点流量等。至于沉浸技术，有了VR（Virtual Reality，虚拟现实）和AR（Augmented Reality，增强现实），潜在买家可以选到喜欢的房产，不需要担心实地看屋人数、时间和距离的局限等因素。

至于使用无人机看房、使用人工智能、24小时服务，可以根据买家需求，提供适合的房产供选择，同时，提供智能回复功能。

当这些功能都具备，外国买家可以善用这些便利看屋，在疫情期间，同样吸引外国买家购买大马房产，沈颂能说，对许多海外投资者，本地房产价格实惠，他们钟情策略性地点的产业，可以同时购买多个单位。

房地产专家认为，冠病疫情促使业者拥抱科技，并大力推动房地产业升级，同时，也让一些人意识到，有些人选择小屋换大屋，但也有人大屋换小屋，推动分层产业的购买与投资，公寓等将成为未来的主流。

大屋换小屋转买公寓

在那段期间，人们因为不能跨县，备感不便之余，当下会觉得服务公寓、共管公寓，特别是连接购物商场，或者楼下有百万商店的分层产业，可以解决他们生活起居的需求。

因此，他们开始重整资源，大屋换小屋，转向公寓类型的产业，这在国内各主要城市，已经日益普遍。

房产空间大优势自然多，不需要受到空间窄小的约束，但是如果室内人数超少，例如只是一两个人，住在大约2000平方呎的单位，会有“空虚寂寞”的感觉。

房产交易商，还有相关领域专业人士，例如负责买卖合约、贷款合约的律师楼，还有银行贷款部的职员，在疫情期间，其实都相当忙碌，甚至增聘职员，应付业务所需，足以反映房产交易仍相当活跃。

一般来说，当他们工作忙碌，业绩不错的时候，鲜少与其他人分享，这段期间，室内装修商都很忙碌，不只是水泥工、油漆工也应接不暇，往往需要等一至二个月，才轮到自己的房屋，说明二手房产交易，在这段期间并不呆滞。

本地银行房贷申请获批价值比维持30至40%

2021年1月至2022年2月期间，本地的住宅房屋贷款申请，以及批准价值的升跌情况，反映了疫情、封锁、经济环境和就业市场等因素，对马来西亚买房需求的影响。

同时，马来西亚银行在这段期间，接收到的房贷申请，与所批准的房贷价值比率，依然维持在30至40%左右，显示银行在疫情期间，持续提供贷款给符合资格的买家。

结语
疫期产业市场依旧活跃

冠病疫情冲击深且广，但是，市场有余钱者依然不少，当中包括在疫情期间，赚得比疫情前更多，只是我们不认识，因疫情使业务受惠的业者。

我们只想问大家：“赚了不少钱的人，他们会跟你说，我最近赚了许多钱，不会！即使是近亲也未必会分享。”因此，不要认定产业市场如一池死水，产业投资者大有人在，特别是在大城市，这是事实。