疫情改變工作場所 混合辦公空間新主流

在這方面，全球具前瞻性的企業谷歌（Google）已經採取混合辦公模式，並展開為期一年的辦公室改造計劃，例如：擴大辦公桌間距、增加會議室數量及設戶外工作區等。

根據商業週刊在2022年的報道指出，有些企業放棄以前的辦公室，轉用共享空間或短期彈性空間。

世邦魏理仕（CBRE）產業顧問公司針對全球企業租戶展開調查發現，“企業辦公室需求出現大逆轉，未來傾向增加非傳統辦公空間的租用，如共享辦公室、商務中心等。因此面對後疫情時代的新型態辦公需求，具有前瞻性的企業主已提前佈局。”

鬧市打造辦公養心地點

除了健康與安全的考量，人們對未來辦公空間的期許，需要大自然與室內的融合，讓人沉澱放鬆，儘管位居市中心，卻能遠離紛擾，營造出一般商業辦公空間，難以企及的舒適空間，預期是新世代企業，最佳的辦公養心地點。

為貫徹環保理念，不需要人人都駕車上班，大家期待的上班地點，最好是步行5分鐘內，可抵達捷運站，或是靠近交通樞紐發展計劃，這些都是比較理想的構思。吉隆坡一些新完工的綜合發展計劃，普遍具備這些元素。

在通貨膨脹處於偏高水平之際，多數人對產業的購買力皆被削弱，估計房價將因此下跌，不過，最新的全球房屋市場第二季報告，意外出現雙位數增長，可見房產價格並未受到升息影響，反而被通貨膨脹提升了行情。

國際房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）追蹤56個市場，所收集編制的“全球房價指數”顯示，2022年4到6月這一季，房價比去年同期上漲10%，增幅只略低於第一季的10.9%。在這56個市場中，有51個比去年上漲，而且比第1季多了一個。

萊坊：56國僅7房價跌

萊坊國際住宅研究部門主管艾倫在報告中指出：“我們原本預料第二季會顯著走緩，整體表現和房價年增率轉跌的國家，估計兩者應該都會有，但卻都沒有發生。”

她說：“或許我們預測得過早了，轉折點應該是在下一季。”

假如按季表現來看，56個市場中只有7個市場下跌，其中6個在亞太地區，按跌幅分別是紐西蘭（-3.0%）、馬來西亞（-2.0%）、澳洲（-0.7%）、中國（-0.5%）、韓國（-0.4%）及香港（-0.4%）。

萊坊認為，亞太市場在全球房價普遍走跌現象，至今顯示呈現領先趨勢。

紐西蘭在各市場中，按季比跌幅最大，可見立法約束貸款門檻，以及2021年10月來第7次升息，當地房屋買主已經由害怕錯過，轉為擔心買了貴房屋。

全球實質房價只上漲1.6%

假如扣除通貨膨脹因素，與去年同期比較，全球實質房價只上漲1.6%，較一年前的6.2%較為緩和。

以土耳其為例，土耳其在第二季房價指數中，名義價格以上漲161%遙遙領先，但“因通脹攀抵近80%的24年來高峰，實質漲幅為45.9%；名義房價上漲5.1%，扣除通貨膨脹後，實質房價卻轉為下跌0.9%。

美國以21%的名義房價漲幅，在第二季排名第六，預料也將開始走緩。萊坊的報告指出，房貸利率上揚，已導致美國7月建成屋銷售，由1月高峰衰減26%。

臺灣名義房價則以上漲8.4%排名第30，經通脹調整的實質房價漲幅為5.8%，位居全球第14位。

＊名義房價（nominal prices）：指的是未經過通貨膨脹調整的價格。

疫期掀購大屋分層產業

冠病疫情期間，世界一些地區，掀起購買大面積房屋，以應付居家工作，需要較大空間的需求，特別是家庭成員有兩、三個人在家工作，除了辦公桌、還有工作需要用的資料，佔用不少的空間。

不過，在那段期間，也推動分層產業購買風，特別是具備科技智能家居，提供住戶新的生活體驗，小家庭的人意識到，不能跨州跨縣，沒有親友來訪，原來可以不需要那麼大的房子。

說到分層產業，房地產顧問認為，共管公寓、服務公寓等房產具備保安特色、共用設備，管理完善的分層產業，不只能保值、也能增值。

現在已經可以跨縣跨州，但是親友互訪的情況，並不如疫情前常見，我們不時聽到或看到確診的例子，而且確診者當中，有不少是我們認識的親友。

發展商漸重視智能家居

在世界許多先進國家，分層產業日益普遍，特別是在大城市，產業發展幾乎往上建，雖然業主需要支付管理與維修費，但只要收費合理，而且住得安心，居住環境衛生，業主門戶安全，相信許多人都願意支付。

萊坊產業顧問公司大馬執行董事沈頌能說，冠病疫情發生後，發展商開始更加重視，採用科技發展智能家居，提供住戶更好的生活體驗，同時，通過產業管理系統，提升管理產業效率。

他舉個例子，日本一些發展商與汽車公司、包裹快遞公司合作，提升高樓住戶坐車出外、平臺購物送貨到家的無繨服務，預計吉隆坡分層產業，例如共管公寓、服務公寓，在未來也會跟進，提供這種創新的便利。

他說，房地產發展技術趨勢與創新包括：人工智能、數據安全、無人機、物業聚合平臺、區塊鏈、物業管理軟件、大數據分析、建築管理系統（EMS）、物聯網和沉浸技術（Immersive Technologies）。

擁抱科技便利外國買家看屋

沈頌能補充，其中物聯網設備如人臉辨識、聲音掌控、移動傳感器、探測水壓、點流量等。至於沉浸技術，有了VR（Virtual Reality，虛擬現實）和AR（Augmented Reality，增強現實），潛在買家可以選到喜歡的房產，不需要擔心實地看屋人數、時間和距離的侷限等因素。

至於使用無人機看房、使用人工智能、24小時服務，可以根據買家需求，提供適合的房產供選擇，同時，提供智能回覆功能。

當這些功能都具備，外國買家可以善用這些便利看屋，在疫情期間，同樣吸引外國買家購買大馬房產，沈頌能說，對許多海外投資者，本地房產價格實惠，他們鍾情策略性地點的產業，可以同時購買多個單位。

房地產專家認為，冠病疫情促使業者擁抱科技，並大力推動房地產業升級，同時，也讓一些人意識到，有些人選擇小屋換大屋，但也有人大屋換小屋，推動分層產業的購買與投資，公寓等將成為未來的主流。

大屋換小屋轉買公寓

在那段期間，人們因為不能跨縣，備感不便之餘，當下會覺得服務公寓、共管公寓，特別是連接購物商場，或者樓下有百萬商店的分層產業，可以解決他們生活起居的需求。

因此，他們開始重整資源，大屋換小屋，轉向公寓類型的產業，這在國內各主要城市，已經日益普遍。

房產空間大優勢自然多，不需要受到空間窄小的約束，但是如果室內人數超少，例如只是一兩個人，住在大約2000平方呎的單位，會有“空虛寂寞”的感覺。

房產交易商，還有相關領域專業人士，例如負責買賣合約、貸款合約的律師樓，還有銀行貸款部的職員，在疫情期間，其實都相當忙碌，甚至增聘職員，應付業務所需，足以反映房產交易仍相當活躍。

一般來說，當他們工作忙碌，業績不錯的時候，鮮少與其他人分享，這段期間，室內裝修商都很忙碌，不只是水泥工、油漆工也應接不暇，往往需要等一至二個月，才輪到自己的房屋，說明二手房產交易，在這段期間並不呆滯。

本地銀行房貸申請獲批價值比維持30至40%

2021年1月至2022年2月期間，本地的住宅房屋貸款申請，以及批准價值的升跌情況，反映了疫情、封鎖、經濟環境和就業市場等因素，對馬來西亞買房需求的影響。

同時，馬來西亞銀行在這段期間，接收到的房貸申請，與所批准的房貸價值比率，依然維持在30至40%左右，顯示銀行在疫情期間，持續提供貸款給符合資格的買家。

結語
疫期產業市場依舊活躍

冠病疫情衝擊深且廣，但是，市場有餘錢者依然不少，當中包括在疫情期間，賺得比疫情前更多，只是我們不認識，因疫情使業務受惠的業者。

我們只想問大家：“賺了不少錢的人，他們會跟你說，我最近賺了許多錢，不會！即使是近親也未必會分享。”因此，不要認定產業市場如一池死水，產業投資者大有人在，特別是在大城市，這是事實。