【地契与人文／01】不懂大马地契制度会倒大霉

这是一套相当好的土地登记系统，土地局会发出一张地契给土地拥有者。早年的地契有几种叫法，除了Land Titles，还有Grant（超过10英亩的土地），以及Entry of The Mukim Register（EMR），有了这个系统之后，就可以避免一地多主的情况出现。

以前马来半岛的土地都属于苏丹，居民可以用来种植、居住，但不能售卖。后来英殖民政府来到，把土地商业化，引进已经成功在澳洲实行的土地政策，开放让人申请土地，欧洲人就利用这项政策拥有了城市地区大部分地段，其他种族则分散在郊区，如马来人集中在河边地区、华人则在靠近锡矿地区等等。

那个年代地契已经是可以用作借贷的资产，地主签署土地转让文件或土地抵押文件，就可以跟当时等同银行的“Chettiar”（意即来自南印度，从事金融借贷和投资业务的印裔商人群体）借钱，写明每个月的摊还款项及各种明细，包括当无力赎地时，Chettiar就可以把土地转卖，因为他们一般不囤积土地，主要目标是赚钱，所以很多土地都因为这样而转卖。

地契分永久与租赁，有什么历史原因？

殖民政府时代发出的地契，分为永久地契与租赁地契，这其中的原因是什么？

文平强解释，其实所谓的永久也并非永久，地契中都会注明是999年，只是人们习惯把它称为永久地契。而租赁地契，是因为有关地段通常都是锡矿开采地，当时英政府估计这些锡矿可以开采的时间只是十多年，所以就发出租赁地契，最初只有20年期限，之后再慢慢延长至60年，最长至99年。

他表示，除了以上两种地契，还有一种叫做临时地契（TOL），通常不是很好的地段，只能申请作种植蔬果，但不能种植经济作物，所以在当时来说只是暂时帮助人们争取生活费，期限不长。

文平强的论文主要是研究雪州乌鲁士毛月与士毛月巫金（Mukim），也就是现在的加影、士毛月、乌鲁冷岳一带，但他表示在英政府管辖的大马半岛州属，大致都采用同样的土地管理模式。

至于英政府为何要把土地商业化，他说：“一切都由于1910年代‘橡胶热潮’！”

他提到，在还没有暴发“橡胶热潮”之前，士毛月与乌冷还是森林覆盖、小聚落为主的郊区，居民散居各处。直至欧洲掀起工业革命，推动汽车制造业，需要大量橡胶制造轮胎及其他零件，所以引爆“橡胶热潮”，欧洲人就转而到东南亚买地种橡胶，马来西亚就是其中一个橡胶供应地。

他表示，除了橡胶工业，锡矿也是刺激土地改变的因素之一，锡矿需要大量人力，吸引很多从中国南下的华人聚集在锡矿区。

“不过，当时的土地都属于苏丹拥有，州政府管辖，可用不可卖。而英殖民政府为了有保障，就把土地管理制度引进大马，然后在大马大肆购买土地，种植橡胶，开辟成许多大园丘。”

“再之后经历紧急法令时代，欧洲人害怕而急着卖地套现离开，很多华人小户就集资成立公司买地，之后再按比例分割给小园主。而在紧急法令下成立的新村，平定之后也是用这套制度划地申请地契。”

矿场发租赁地契、橡胶园批永久地契的原因是……

文平强提到，以前本地人对土地拥有权没有观念，只要可以种植和居住就可以。但英国人却需要土地拥有权，才能在自己的国家以Joint Stock方式筹集资金，概念犹如今天的上市公司；当时若一家公司有橡胶园，找投资人就非常容易，而种橡胶的先决条件就是必须要有地，并确保土地不会有问题，所以英殖民政府就把大马的土地商业化。

“在那之前，欧洲人在大马的经济活动都是以采矿为主，也没地契概念，一个地方的锡开采完毕就到另一个地方开矿。但橡胶是种植业，可以持续经营，因此他们就四处物色地段，然后向当时的苏丹及州政府申请，以致很多好的地段都被外国人垄断，1909年至1911年这3年里是土地申请率最高的年份。”

文平强表示，在当时的殖民地总督插手下，很多地段都转换为商业地，可以自由买卖，再进一步引进土地拥有权制度，保障了地主的权益。

根据他到土地局、县署等机构收集到的资料显示，当年每划分一块地之前，土地局都会做土地测量，包括位置与面积，然后发出一个地段号码（Lot Number），确保号码不会重复，就不会有争议，有效年限是999年，也就是现在我们说的永久地契。

“为何跟租赁地契不同？因为锡矿会有淘尽的一天，英国人估计每个矿约20年就可以采完，地就交还政府，不需要永久地契，所以最初的租赁地契期限都是20年而已。而种植橡胶的地段，是可以永续种植，所以就颁发永久地契。”

然而星移物换，谁会想到当初的废矿地会变成如今的黄金地，昔日宝藏淘光后，人去楼空，经过几十年的发展，这些矿地都已经成为新城镇，包括昔日统称新街场（Sungai Besi），发展为今日的沙登，无拉港、锡米山（Sungai Chua）成为加影城镇、还有人口已经超过50万人的蒲种，以前也都是一个采矿地。

新村，是殖民政府对大马人做的另一件好事

谈到英殖民政府实施紧急法令，新村应运而生的发展，文平强认为，除了引进土地管理制度，新村是殖民政府对大马人做的另一件好事。

他解释，当时英政府为了杜绝郊区居民与马共有联系，紧急要求州政府拨地，把分散各地的居民集中安置，形成新村，当时虽然没有颁发地契，但已经给每户居民划分地段。

“当时被迫搬迁的居民感到很彷徨与不情愿，甚至拒绝搬迁，殖民政府把他们的家园一把火烧毁，迫使他们迁入新村。很多人以为只是暂时性，平定之后可以回去原址，没有想到却成为永久居所，所以之后居民就根据分配到的地段申请地契，有的60年，有的99年，一直沿用至今。”

文平强的家乡在彭亨州文冬郊外，当年也在紧急法令下被勒令搬到新村。不过当时他在安顺念书，所以平定之后他回家时，家人都已经搬到新村。虽然他没有亲身参与，但听家人说当时走得匆忙，又没钱建新屋子，就把旧屋能用的材料都拆下来搭建新屋。

他认为，今日回头去看，新村的设立对华人是好的，否则也不会有今天的城市化，居民至少拥有一块地，而且新村都是靠近市区，村民找工作也更容易，孩子受教育机会也提高，所以新村的成立是一项时代革命。

马来保留地是在“橡胶热潮”之后才制定

文平强表示，除了商业化的土地，当时的苏丹为了保护马来人而划分马来保留地，只可以马来人买卖。

他透露，马来保留地是在“橡胶热潮”之后才出现；当时橡胶价格大起，有钱人向小地主买地种橡胶，马来人当时人口不多，经济条件不好，为了保护马来人，大概1913年就制定“马来保留地”制度，之后乌鲁冷岳很多地段都宪报为马来保留地。

他表示，1900年至1908年雪州因为锡矿经济起飞，人口越来越多，加上1910年的“橡胶热潮”，欧洲人获得土地后，开发为橡胶园丘，需要大量劳工，所以之后就越来越多人在雪州买地，1921年之后雪州发展达到高峰。

“然后这个趋势在二战之后，英国人急于撤退，大量抛售乌冷一带的土地，华人就取而代之，有的是个人，有的是组公司集资购买。这些变成大地主的华人，也开始建设教堂、寺庙、学校，如加影育华学校创办人刘治国就是其中一位，他拥有过万英亩的土地，还有陆佑家族也在士毛月拥有很多土地。”

欧洲人曾掌控大量农耕地，本地人申请地契难

文平强表示，早在英国人进入大马之前，华人已经在大马定居。但英国人来到时要申请地段，华人申诉那是他们的土地，却无法出示一张证明文件，引发很多冲突，所以当建立了土地拥有权制度后，土地冲突就少了很多。

他提到，以前要申请一块土地，流程是必须先鉴定一块土地，然后向土地局申请，写明土地位置、申请用途等等，由县长来决定是否批准，包括鉴定申请者是否有能力缴付地税，申请者是否有其他土地等等。

“不过，那个年代本地人不容易申请到，因为欧洲人掌握了大部分农耕地。对外国人而言，土地是赚钱工具，对本地人来说却是生活保障，所以当紧急法令实行，欧洲人撤退时，华人就集资买地再分割转卖。”

他也提到一个传统华人住宅的特色──“天井”。以前马来人多集中在河边居住，而华人则可以离开河流，挖井获得水源，有钱人就会在自家庭院挖一口井自用，而且一定是露天不盖顶，所以称为“天井”。

●快速看懂4种地契

地契，等同于土地拥有权，拥有一纸地契就足以证明你是地主。

1.永久地契：在马来西亚多种地契中，最值钱的就是永久地契。但在半岛与沙巴，所谓的永久地契也并不是永久，它是有期限的，只是它的期限只差一年就是10个世纪，即999年，所以足以称永久地契。而在砂拉越，则有被标示“Perpetuity”的无期限永久地契。

2.租赁地契：租用期限从30年、60年到99年不等。期限一到，州政府可以允许地主延长地契，并且需要再次缴交地税，但政府也可以收回土地，这也是令拥有租赁地契者感到担忧的地方。

3.马来保留地：只允许马来人拥有及买卖，是英殖民时代苏丹为保护马来人所设立的地契。

4.临时地契（TOL）：没有拥有权，只有使用权，期限通常是3年更新一次，地点并不适合居住，只能充作特定用途的种植。

延伸阅读：
【地契与人文／02】一纸地契 衍生许多纠纷与故事
【地契与人文／03】无处没有华人，无处不需要华人义塜
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