【地契與人文／01】不懂大馬地契制度會倒大黴

這是一套相當好的土地登記系統，土地局會發出一張地契給土地擁有者。早年的地契有幾種叫法，除了Land Titles，還有Grant（超過10英畝的土地），以及Entry of The Mukim Register（EMR），有了這個系統之後，就可以避免一地多主的情況出現。

以前馬來半島的土地都屬於蘇丹，居民可以用來種植、居住，但不能售賣。後來英殖民政府來到，把土地商業化，引進已經成功在澳洲實行的土地政策，開放讓人申請土地，歐洲人就利用這項政策擁有了城市地區大部分地段，其他種族則分散在郊區，如馬來人集中在河邊地區、華人則在靠近錫礦地區等等。

那個年代地契已經是可以用作借貸的資產，地主簽署土地轉讓文件或土地抵押文件，就可以跟當時等同銀行的“Chettiar”（意即來自南印度，從事金融借貸和投資業務的印裔商人群體）借錢，寫明每個月的攤還款項及各種明細，包括當無力贖地時，Chettiar就可以把土地轉賣，因為他們一般不囤積土地，主要目標是賺錢，所以很多土地都因為這樣而轉賣。

地契分永久與租賃，有什麼歷史原因？

殖民政府時代發出的地契，分為永久地契與租賃地契，這其中的原因是什麼？

文平強解釋，其實所謂的永久也並非永久，地契中都會註明是999年，只是人們習慣把它稱為永久地契。而租賃地契，是因為有關地段通常都是錫礦開採地，當時英政府估計這些錫礦可以開採的時間只是十多年，所以就發出租賃地契，最初只有20年期限，之後再慢慢延長至60年，最長至99年。

他表示，除了以上兩種地契，還有一種叫做臨時地契（TOL），通常不是很好的地段，只能申請作種植蔬果，但不能種植經濟作物，所以在當時來說只是暫時幫助人們爭取生活費，期限不長。

文平強的論文主要是研究雪州烏魯士毛月與士毛月巫金（Mukim），也就是現在的加影、士毛月、烏魯冷嶽一帶，但他表示在英政府管轄的大馬半島州屬，大致都採用同樣的土地管理模式。

至於英政府為何要把土地商業化，他說：“一切都由於1910年代‘橡膠熱潮’！”

他提到，在還沒有暴發“橡膠熱潮”之前，士毛月與烏冷還是森林覆蓋、小聚落為主的郊區，居民散居各處。直至歐洲掀起工業革命，推動汽車製造業，需要大量橡膠製造輪胎及其他零件，所以引爆“橡膠熱潮”，歐洲人就轉而到東南亞買地種橡膠，馬來西亞就是其中一個橡膠供應地。

他表示，除了橡膠工業，錫礦也是刺激土地改變的因素之一，錫礦需要大量人力，吸引很多從中國南下的華人聚集在錫礦區。

“不過，當時的土地都屬於蘇丹擁有，州政府管轄，可用不可賣。而英殖民政府為了有保障，就把土地管理制度引進大馬，然後在大馬大肆購買土地，種植橡膠，開闢成許多大園丘。”

“再之後經歷緊急法令時代，歐洲人害怕而急著賣地套現離開，很多華人小戶就集資成立公司買地，之後再按比例分割給小園主。而在緊急法令下成立的新村，平定之後也是用這套制度劃地申請地契。”

礦場發租賃地契、橡膠園批永久地契的原因是……

文平強提到，以前本地人對土地擁有權沒有觀念，只要可以種植和居住就可以。但英國人卻需要土地擁有權，才能在自己的國家以Joint Stock方式籌集資金，概念猶如今天的上市公司；當時若一家公司有橡膠園，找投資人就非常容易，而種橡膠的先決條件就是必須要有地，並確保土地不會有問題，所以英殖民政府就把大馬的土地商業化。

“在那之前，歐洲人在大馬的經濟活動都是以採礦為主，也沒地契概念，一個地方的錫開採完畢就到另一個地方開礦。但橡膠是種植業，可以持續經營，因此他們就四處物色地段，然後向當時的蘇丹及州政府申請，以致很多好的地段都被外國人壟斷，1909年至1911年這3年裡是土地申請率最高的年份。”

文平強表示，在當時的殖民地總督插手下，很多地段都轉換為商業地，可以自由買賣，再進一步引進土地擁有權制度，保障了地主的權益。

根據他到土地局、縣署等機構收集到的資料顯示，當年每劃分一塊地之前，土地局都會做土地測量，包括位置與面積，然後發出一個地段號碼（Lot Number），確保號碼不會重複，就不會有爭議，有效年限是999年，也就是現在我們說的永久地契。

“為何跟租賃地契不同？因為錫礦會有淘盡的一天，英國人估計每個礦約20年就可以採完，地就交還政府，不需要永久地契，所以最初的租賃地契期限都是20年而已。而種植橡膠的地段，是可以永續種植，所以就頒發永久地契。”

然而星移物換，誰會想到當初的廢礦地會變成如今的黃金地，昔日寶藏淘光後，人去樓空，經過幾十年的發展，這些礦地都已經成為新城鎮，包括昔日統稱新街場（Sungai Besi），發展為今日的沙登，無拉港、錫米山（Sungai Chua）成為加影城鎮、還有人口已經超過50萬人的蒲種，以前也都是一個採礦地。

新村，是殖民政府對大馬人做的另一件好事

談到英殖民政府實施緊急法令，新村應運而生的發展，文平強認為，除了引進土地管理制度，新村是殖民政府對大馬人做的另一件好事。

他解釋，當時英政府為了杜絕郊區居民與馬共有聯繫，緊急要求州政府撥地，把分散各地的居民集中安置，形成新村，當時雖然沒有頒發地契，但已經給每戶居民劃分地段。

“當時被迫搬遷的居民感到很彷徨與不情願，甚至拒絕搬遷，殖民政府把他們的家園一把火燒燬，迫使他們遷入新村。很多人以為只是暫時性，平定之後可以回去原址，沒有想到卻成為永久居所，所以之後居民就根據分配到的地段申請地契，有的60年，有的99年，一直沿用至今。”

文平強的家鄉在彭亨州文冬郊外，當年也在緊急法令下被勒令搬到新村。不過當時他在安順唸書，所以平定之後他回家時，家人都已經搬到新村。雖然他沒有親身參與，但聽家人說當時走得匆忙，又沒錢建新屋子，就把舊屋能用的材料都拆下來搭建新屋。

他認為，今日回頭去看，新村的設立對華人是好的，否則也不會有今天的城市化，居民至少擁有一塊地，而且新村都是靠近市區，村民找工作也更容易，孩子受教育機會也提高，所以新村的成立是一項時代革命。

馬來保留地是在“橡膠熱潮”之後才制定

文平強表示，除了商業化的土地，當時的蘇丹為了保護馬來人而劃分馬來保留地，只可以馬來人買賣。

他透露，馬來保留地是在“橡膠熱潮”之後才出現；當時橡膠價格大起，有錢人向小地主買地種橡膠，馬來人當時人口不多，經濟條件不好，為了保護馬來人，大概1913年就制定“馬來保留地”制度，之後烏魯冷嶽很多地段都憲報為馬來保留地。

他表示，1900年至1908年雪州因為錫礦經濟起飛，人口越來越多，加上1910年的“橡膠熱潮”，歐洲人獲得土地後，開發為橡膠園丘，需要大量勞工，所以之後就越來越多人在雪州買地，1921年之後雪州發展達到高峰。

“然後這個趨勢在二戰之後，英國人急於撤退，大量拋售烏冷一帶的土地，華人就取而代之，有的是個人，有的是組公司集資購買。這些變成大地主的華人，也開始建設教堂、寺廟、學校，如加影育華學校創辦人劉治國就是其中一位，他擁有過萬英畝的土地，還有陸佑家族也在士毛月擁有很多土地。”

歐洲人曾掌控大量農耕地，本地人申請地契難

文平強表示，早在英國人進入大馬之前，華人已經在大馬定居。但英國人來到時要申請地段，華人申訴那是他們的土地，卻無法出示一張證明文件，引發很多衝突，所以當建立了土地擁有權制度後，土地衝突就少了很多。

他提到，以前要申請一塊土地，流程是必須先鑑定一塊土地，然後向土地局申請，寫明土地位置、申請用途等等，由縣長來決定是否批准，包括鑑定申請者是否有能力繳付地稅，申請者是否有其他土地等等。

“不過，那個年代本地人不容易申請到，因為歐洲人掌握了大部分農耕地。對外國人而言，土地是賺錢工具，對本地人來說卻是生活保障，所以當緊急法令實行，歐洲人撤退時，華人就集資買地再分割轉賣。”

他也提到一個傳統華人住宅的特色──“天井”。以前馬來人多集中在河邊居住，而華人則可以離開河流，挖井獲得水源，有錢人就會在自家庭院挖一口井自用，而且一定是露天不蓋頂，所以稱為“天井”。

●快速看懂4種地契

地契，等同於土地擁有權，擁有一紙地契就足以證明你是地主。

1.永久地契：在馬來西亞多種地契中，最值錢的就是永久地契。但在半島與沙巴，所謂的永久地契也並不是永久，它是有期限的，只是它的期限只差一年就是10個世紀，即999年，所以足以稱永久地契。而在砂拉越，則有被標示“Perpetuity”的無期限永久地契。

2.租賃地契：租用期限從30年、60年到99年不等。期限一到，州政府可以允許地主延長地契，並且需要再次繳交地稅，但政府也可以收回土地，這也是令擁有租賃地契者感到擔憂的地方。

3.馬來保留地：只允許馬來人擁有及買賣，是英殖民時代蘇丹為保護馬來人所設立的地契。

4.臨時地契（TOL）：沒有擁有權，只有使用權，期限通常是3年更新一次，地點並不適合居住，只能充作特定用途的種植。

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