国行暂停升息有利估值 产托布局时机未到

办公楼产托前景仍具挑战

谈及办公楼产托，分析员点出，这类产托前景仍挑战，因供需错置致使办公楼出租率趋低，至于零售产托相信在国际游客持续回流带动下有望受到鼓舞，不过新的购物中心供应不断，保持对长期前景的认知，基于目前产托估值相对合理，维持“中和”投资评级。

“根据国家产业资讯中心（NAPIC）资料，零售空间整体出租率从2021年的76.3%跌至去年的75.4%，而新供应料为138万平方公尺，因此我们追踪的主要购物中心料仍能保持消费者热点的位置。我们也相信，这些零售产托的管理层会更新他们的出租配套，同时展开资产提升确保有关购物中心能续保有竞争力。”

国际游客回流
奢侈品税冲击料不大

另一方面，政府在提呈今年度财政预算案建议的奢侈品税，料将在今年下半年推出，不过目前细节仍不明，兴业研究获悉，政府正积极与业者合作，尽可能降低推出这项税制产生的冲击。

“而在我们追踪的产托中，相信KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业投资信托组）及柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）或是这项奢侈品税最大的‘受害者’，因这两个购物中心主要针对高档市场消费者。”

不过，分析员认为，随着国际游客回流有望支撑零售消费，落实奢侈品税的净影响料不大。

“在办公楼及工业类别产托中，专用办公楼（Purpose Built Office）的出租率从2021年的74.8%跌至去年的73.7%，而安全投资转移（floght-to-quality）仍是整体投资主轴，因跨国企业专注环境、社会和治理（ESG），因此对新颖且绿色认证办公楼需求攀升。”

兴业研究进一步谈及工业类别资产，基于目前市场对仓储及物流设施的需求仍强劲，看好工业类产业前景，相信因新发展项目引起供过于求的风险仍低，因大部分的发展项目是量身打造。

“我们产托领域首选股是AME产托（AMEREIT,5307,主板产业投资信托组），该产托靠着收购资产推动中长期净利增长。此外，我们也喜欢柏威年产托，相信可在旅游业前景转佳带动下受惠，加上计划在今年第二季收购武吉加里尔柏威年（Pavilion Bukit Jalil），这也有利该产托长期发展。”