小型產業 小刀鋸大樹

關於可負擔房屋的詮釋，不同國家可能有不同定義，舉個例子，澳洲全國可負擔房屋高峰會議對可負擔房屋的詮釋，定為供中低收入家庭，房屋質量和地點可以接受，屋價不高，一般收入家庭有能力負擔，而且不會因為買了房屋，無法應付其他的基本需求。

隆房屋面積價格尚合理

相比起本區域市場其他大城市，好比香港，吉隆坡的房屋面積、屋價可負擔性，還是比較可以接受的。

在吉隆坡市中心至少還能買到不會太小的公寓，可能有酒店套房的面積，相當適合單身上班族，若有好友來訪，也有個招待的空間。

但是，也許我們很難想像，為了讓市民有能力購買一個可以落腳的地方，有些城市的房產單位，被形容為小到如同豪宅的浴室，或是豪宅的地下室。

在本區域市場，還有一種說詞，城市有不少無殼蝸牛族，指的是無能力購買房屋，必須租屋解決住宿問題，好比是住在蝸牛屋。

除了吉隆坡和檳島的公寓面積比較小，國內其他州屬的一般情況還好。如果能力許可，想要購買1000平方尺左右的公寓，選擇也相當多。

我們就以雪蘭莪州為例子，雪州市郊土地寬廣，加上近年來捷運一線，二線相繼投入運作，交通便利性改善，許多人開始覺得，未必要擠在城市小小的公寓，於是把目標轉向郊區購買房產。

房產增值
促進經濟

在吉隆坡，如果要購買面積平均1000平方尺左右，而且有較大面積的綠肺，價格動輒百萬令吉或更高，胥視有關公寓房產所提供的共用設施、是否位於策略性地點，是屬於永久地契或租賃契約房產（就是人們常說的99年房屋）。

Rahim&co產業顧問公司研究部總監蘇萊曼說，對人民來說，房屋是遮蓋處或庇護所 （shelter），也是金融資產，可為擁有者帶來收入，亦是增值資產，可作為投資工具，同時是享受生活方式的地方。

對國家來說，房產發展業務可促進地方經濟、國家經濟、金融領域、建國領域。一個 綜合城鎮可以帶動許多經濟活動，包括商業產業、工業產業的發展，因此，這是一個很重要的領域。

有地產業和高樓兩大領域

他在房屋業發展的重要性，其對經濟影響效應的報告中指出，房產領域主要分為：有地產業和高樓分層公寓。高樓房產分為普通公寓、共管公寓和服務公寓。

服務公寓又分為小型家居式辦公單位（簡稱SoHo）、小型多功能辦公單位（簡稱SoVo），以及小型靈活辦公單位（簡稱Sofo）。提及過去5年房產交易的數據，蘇萊曼以圖表說明交易數據。

住宅產業交易逾60%最多

從圖表可以看出，住宅產業交易佔最大比例，都是超過60%，不論是宗數或單位，情況都相當接近。

提升VS縮小居住空間
各有所需

蘇萊曼補充，擁有一間寬敞舒適的房屋，是許多人的共同夢想。所謂寬敞的家，可以有幾個不同的定義，這包括一棟可以讓住家成員住得舒適，擁有不同功能，裝飾為不同空間，用途的房屋。

新家庭首屋通常較小

一般情況下，一個新的家庭擁有的第一間房屋面積會比較小，他們的目標是：日後能夠提升到更好地點、住宅社區、空間較大、質量較好的房屋。

當中最大的原因是：當一個家庭組成了，接下來養育兒女，家庭成員逐漸增加，這個家庭優先考量的住家，將是擁有更多房間與活動的空間。

但也有人從比較大的空間，轉為選擇縮小空間的住宅，這種情況通常是：一個家庭的成員減少，例如兒女長大組織家庭，另外購買房屋。

所謂縮小居住空間，指的是搬到一間面積較小，比較符合自己當前需求的房屋。這可以是從一間洋房搬到一間排屋，或是從一間有地房屋，搬遷到一個高樓住宅單位。

年長退休者改住小屋更易管理

以一個人的生命週期而言，縮小住所面積，通常涉及處於晚年和接近退休的人。在這個人生階段，孩子已成家自立門戶。

儘管人們對這個老家有深厚的情感，但在自己的身體狀況欠佳，無力打掃住家和善用家裡空間時，縮小住所是可以考慮和採納的最佳方案。

對於行動不便的住戶而言，縮小居住空間並擁有適合的空間設計，將為住戶提供永續和可管理的生活體驗。如果要賣掉這棟大房子，也可以為個人增添額外的退休資金。

在居所的保養方面，我們需要每天或每月進行內部和外部維修。在內部，如果不定期清理，未使用的房間和空間會變得塵土飛揚和陳舊，傢俱和地毯也會因為疏於清理，因而滋長黴菌和變質。

在有地房屋的外部，如果沒有定時進行適當美化，草坪和花園將變得雜草叢生，成為小動物與蚊蟲滋生的地方。

對於以上情況，人們只能自己做這些家務或聘請專人打理，而這將涉及額外開銷。如果忽視以上幾個問題，可能會遭地方政府懲罰，因為住處雜草叢生，不僅不美觀和破壞環境，也會為整個社區帶來一些問題。

因此，與其繼續住在一間有許多未使用空間，但仍需要維修和護理的房子，倒不如縮小住宿空間，這是其中一個可行的替代方案。在大城市，一些退休夫婦，選擇將洋房賣了，然後以可負擔價格，搬進一個千多平方尺的共管公寓。

先賣大屋再買小屋？
還看財力

當我們權衡了優先事項，並重新評估當前的空間需求，作出決定後，選擇縮小住所規模，下一個要處理的問題就是：先賣掉空間較大的現有房屋，轉買空間小一些的房屋，還是準備轉買一間新的房屋？

針對第一種情況，這可能涉及在出售舊屋後，先在外租房，同時尋找下一間自己想要的房屋。這個過程可能需要一些時間，因為需要先搜尋相關資訊，才能在不同的地點，擁有社區設施與便利的眾多房產作出選擇。

至於第二種情況，手上需要握有一筆現金才能購買新屋，但仍可暫時保留現有房子，準備以適當的價格賣給合適的買家。

假如財務能力許可，甚至可以選擇保留目前面積較大的房子，作為未來適當時機才套現的一個資產。前提是手上有充足的資金，以購買較小間的新屋。

無論是先賣掉現有房子才買新屋，還是不賣房屋就直接動用資金購買新屋，取決於個人目前是否需要一筆額外的現金，以及從買方或賣方的觀點來看，有關房產是否值得持有。

除非是急於套現，否則不要輕易放棄從轉售房子獲取最大利潤的機會。儘量諮詢專業的房地產業界人士，以瞭解個人房子當前的市值。

不管怎樣，上述各個要點，都比較適用於那些已晉入需要縮小房屋面積人生階段的個人。

提早規劃做正確選擇

俗語說，計劃永遠不會來得太早，這樣的早期規劃，或將讓個人獲得輕鬆、順利的縮小規模過度體驗，並提前做好所有正確的準備和選擇。

裝修房屋或影響日後轉售

市場上，仍有許多人需要房屋升級，人們可大致規劃何時及在何處展開這項計劃。在能力範圍內，個人購買的第一間房屋，通常是面積比較小的公寓，可能只是700至800平方尺之間。幾年後，業主發現需要進行房屋升級的計劃。

產業顧問表示，假如選擇升級房屋，不妨先想想，將來會否有縮小房屋的需要，因為這會影響個人的房屋升級計劃，包括裝修工程、室內設計與裝飾的選擇，以及任何顯著的房屋結構變動。

一些設計概念或較受歡迎

比較大規模的裝修，除了涉及大筆開銷，也有可能影響日後轉售的計劃。一些設計或概念會比較受歡迎，或比其他設計更為實用，這些因素將對未來房屋是否比較容易轉售，有一定的影響。

當我們裝修房屋時，對於裝修的時間點和涉及的範圍，也應把將來需縮小住處規模的因素考量在內。裝修範圍太大或太精緻，除了花大筆錢，也會降低未來轉賣房子的吸引力。

整體而言，對於那些發覺住家空間超出實際需求，難以打理的人來說，縮小住家面積，不失為一個理想的選項。對於那些想要升級房屋的人來說，則是另一種選擇。

對於有需要的人來說，大間的房屋，也可以提供種種便利，以及滿足人們探索與創造具有各自功能，體現裝飾主題，不同空間的願望。

基於每個人都會經歷人生不同階段，每個階段的實際需求都會有所改變，因此較大間的房子，未必等於是更好的生活環境，這是因人而異的。

反過來說，有些時候，小間房屋會有“小刀鋸大樹”的功效，可為個人帶來一些回報。畢竟，我們未必能每天都打理好住家，特別是有時身體不舒適，或是有事去外坡，如果能打理好房屋，才是營造最佳生活環境的重點。

城市規劃產業重視公交

在選擇住房或投資住屋，其中一個考量是：按公共交通體系發展的房屋。就是俗稱的TOD，為Transport Oriented Development的簡稱。那就是城市規劃之下的產業發展計劃。

許多國家的大城市都有這些產業發展的規劃，在捷運或輕快鐵站步行500公尺以內的地點，這些產業的發展，概括服務公寓、零售產業，例如購物商場，還有商業產業及辦公大耬。

試想想，若在相關地區擁有一個2房公寓自住，步行就可到商場購物或用餐，要上班可以搭公共交通，或是公司就在附近的辦公大樓。

假如是買來投資，如果面積不大，價格比較容易負擔，租金要價在一般水平，估計不難吸引到理想租戶。

萊坊產業顧問公司亞太區研究主任李敏雯說，在城市的產業發展，完善的銜接系統非常重要，在日本首都東京，靠近地鐵站的土地用來興建城市公寓。

靠近捷運站房產是業主市場

她說，冠病對房產市場的影響並不深，新加坡在過去3年，是本區域其中一個表現最佳的市場，海外專業人士迴歸，靠近捷運站地點的房產是業主的市場。

在可負擔城市房屋發展方面，她認為，假如要比較新加坡、香港、雅加達和吉隆坡，只能說，一個方案不可能適合所有市場採用。

雅加達產業機構（JPI）執行董事溫蒂指出，由於市區的房產價格太貴了，市區塞車情況也比較嚴重，雅加達的城市房產計劃被迫退至城市郊區。

對市民來說，距離2045年還有22年，雅加達的房屋價格將變得難以負擔。在雅加達，超過80%的人民住在短期租約的房屋。

結語：對每一個城市來說，房屋發展是城市規劃的一部份，因此，改善公共交通系統與聯接性，顯得至為重要，這對於可負擔房屋的發展，也是關鍵方案之一，畢竟興建房屋不只是造屋子，而是協助購買者建立家園的計劃。