发布: 8:00pm 08/05/2023

张惟越 | 马来西亚的共管楼宇健康吗？

根据马来西亚半岛土地注册局在2021年12月份公布的数据，西马半岛共有21, 254项分层地契楼宇项目竣工，并拥有174, 152个个别单位，马来西亚半岛有近73%的房屋属分层地契。这意味着，市场对物业管理经理的需求也因都市化效应而不断提升，未来要保障消费者的权益，官方管制是必须的。

吉隆坡市政厅（DBKL）根据1974年街道、排水和建筑法令第85A条文（Section 85A Street Drainage and Building Act 1974）制定了新的建筑检查指南，自2018年起生效。这些指南要求任何5层以上的建筑物（地下室的每一层都被视为1层），从发出合格证书（CF）和完工与合规证书（CCC）之日起开始，每10年进行一次强制性定期检查，以确保建筑业主对其物业的安全负责。

这是按照1984年建筑统一法（Uniform Building By-Laws），国家所规定标准下进行。这同时也包括了建筑物的全面审查，例如：地基工程、土木工程、水管、排水、地面整修、街灯和指定处的消防安全，以确保该建筑物是否安全入住或使用。

故，此后共管楼宇自第一次检查之日起，也需要每十年进行一次后续定期检查，来保障住户与居民的安全。但是，到目前为止，对于完成了相关检测的共管楼宇却少得可怜，这是为何呢？

Apartment towers in the city - Facade of new modern residential buildings

谁才该为楼宇的健康检测负责呢？是管理委员？还是被委任的物业管理经理呢？

法令修改背景：合法管理物业管理经理

2018年1月，国会再次修改“大马估值师、估价师及地产代理和物业管理经理法令”（ACT 242, Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers ACT 1981）。在此法令下，任何想要成为物业管理经理者，都必须向大马估值师、估价师及地产代理和物业管理经理局（BOVAEP）提出申请，并授权该局审核并登记每位物业管理经理为合法的分层楼宇管理人。

错过不再！解锁所有内容

VIP会员的专有特权

若您已是普通会员，现在就升级成为VIP。

	普通会员	VIP	VVIP
星洲网平台内容
星洲公开活动
礼品/优惠
会员文
VIP文
特邀活动/特级优惠
电子报（全国11份地方版）
报纸

政府的这个决定主要是因为截至2017年，我国人口已超过3100万。当中，定居在西马半岛的国民大约有2200万人，其中的850万人或接近40%的人口是居住在分层地契的楼宇。如果没有进行管制，很容易演变成为民生纠纷。

根据马来西亚半岛土地注册局在2021年12月份公布的数据，西马半岛共有21, 254项分层地契楼宇项目竣工，并拥有174, 152个个别单位，马来西亚半岛有近73%的房屋属分层地契。这意味着，市场对物业管理经理的需求也因都市化效应而不断提升，未来要保障消费者的权益，官方管制是必须的。

谁才是共管楼宇健康检测的第一负责人呢？

答：管理委员

您可能会问，管理委员都是民选的街坊邻居，他们不一定是懂得楼宇技术的专业人士，这样的设定是不是对管理委员太苛刻了呢？

笔者对于法令的编制无法给予过多的点评，毕竟每一个通过的法令都是经过宪法的指定两院三读加上国家元首签署后才算是完整通过的，但是笔者身为拥有营业执照的物业管理经理可给予的建议就是谨慎责任。

谨慎责任（Duty of care）

谨慎责任或称”注意义务“，在侵权法中，是要求一个人在做出一件预料会损害其他人的作为时，必须遵从标准而合理的谨慎之法律责任。它是构成一个疏忽作为的原则之一。原告人要指控被告人，原告人需指出被告人违反的法律中，所指出需遵行的谨慎责任，未能遵行谨慎责任，可构成侵权行为。

按照大马估值师、估价师及地产代理和物业管理经理局在2016年发布的马来西亚物业管理标准，其中的标准4：楼宇管理（Standard 4: Building Management）与标准9：健康、安全和应急管理（Standard 9: Health, Safety & Emergency Management）明列了执业物业管理经理对于标准操守所要注意的工作内容。所以您聘请的物业管理经理身为楼宇的专业人士，是具有专业注意义务（professional duty of care）的。如果我们没有按照马来西亚物业管理标准执行我们的专业职务，就算执业物管经理的疏忽了，是要负上法律责任的。