发布: 8:00pm 08/05/2023

張惟越 | 馬來西亞的共管樓宇健康嗎？

根據馬來西亞半島土地註冊局在2021年12月份公佈的數據，西馬半島共有21, 254項分層地契樓宇項目竣工，並擁有174, 152個個別單位，馬來西亞半島有近73%的房屋屬分層地契。這意味著，市場對物業管理經理的需求也因都市化效應而不斷提升，未來要保障消費者的權益，官方管制是必須的。

吉隆坡市政廳（DBKL）根據1974年街道、排水和建築法令第85A條文（Section 85A Street Drainage and Building Act 1974）制定了新的建築檢查指南，自2018年起生效。這些指南要求任何5層以上的建築物（地下室的每一層都被視為1層），從發出合格證書（CF）和完工與合規證書（CCC）之日起開始，每10年進行一次強制性定期檢查，以確保建築業主對其物業的安全負責。

這是按照1984年建築統一法（Uniform Building By-Laws），國家所規定標準下進行。這同時也包括了建築物的全面審查，例如：地基工程、土木工程、水管、排水、地面整修、街燈和指定處的消防安全，以確保該建築物是否安全入住或使用。

故，此後共管樓宇自第一次檢查之日起，也需要每十年進行一次後續定期檢查，來保障住戶與居民的安全。但是，到目前為止，對於完成了相關檢測的共管樓宇卻少得可憐，這是為何呢？

Apartment towers in the city - Facade of new modern residential buildings

誰才該為樓宇的健康檢測負責呢？是管理委員？還是被委任的物業管理經理呢？

法令修改背景：合法管理物業管理經理

2018年1月，國會再次修改“大馬估值師、估價師及地產代理和物業管理經理法令”（ACT 242, Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers ACT 1981）。在此法令下，任何想要成為物業管理經理者，都必須向大馬估值師、估價師及地產代理和物業管理經理局（BOVAEP）提出申請，並授權該局審核並登記每位物業管理經理為合法的分層樓宇管理人。

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政府的這個決定主要是因為截至2017年，我國人口已超過3100萬。當中，定居在西馬半島的國民大約有2200萬人，其中的850萬人或接近40%的人口是居住在分層地契的樓宇。如果沒有進行管制，很容易演變成為民生糾紛。

根據馬來西亞半島土地註冊局在2021年12月份公佈的數據，西馬半島共有21, 254項分層地契樓宇項目竣工，並擁有174, 152個個別單位，馬來西亞半島有近73%的房屋屬分層地契。這意味著，市場對物業管理經理的需求也因都市化效應而不斷提升，未來要保障消費者的權益，官方管制是必須的。

誰才是共管樓宇健康檢測的第一負責人呢？

答：管理委員

您可能會問，管理委員都是民選的街坊鄰居，他們不一定是懂得樓宇技術的專業人士，這樣的設定是不是對管理委員太苛刻了呢？

筆者對於法令的編制無法給予過多的點評，畢竟每一個通過的法令都是經過憲法的指定兩院三讀加上國家元首簽署後才算是完整通過的，但是筆者身為擁有營業執照的物業管理經理可給予的建議就是謹慎責任。

謹慎責任（Duty of care）

謹慎責任或稱”注意義務“，在侵權法中，是要求一個人在做出一件預料會損害其他人的作為時，必須遵從標準而合理的謹慎之法律責任。它是構成一個疏忽作為的原則之一。原告人要指控被告人，原告人需指出被告人違反的法律中，所指出需遵行的謹慎責任，未能遵行謹慎責任，可構成侵權行為。

按照大馬估值師、估價師及地產代理和物業管理經理局在2016年發佈的馬來西亞物業管理標準，其中的標準4：樓宇管理（Standard 4: Building Management）與標準9：健康、安全和應急管理（Standard 9: Health, Safety & Emergency Management）明列了執業物業管理經理對於標準操守所要注意的工作內容。所以您聘請的物業管理經理身為樓宇的專業人士，是具有專業注意義務（professional duty of care）的。如果我們沒有按照馬來西亞物業管理標準執行我們的專業職務，就算執業物管經理的疏忽了，是要負上法律責任的。