张惟越 | 为何不成立联合管理机构？

2013年分层管理法令规定：要办第一次成立管理机构的年会需得先达成该共管楼宇25%业主的转名手续，因许多业主并未事前准备好这一大笔金额的印花税，迟迟不完成它，导致该楼宇的转换率无法达到法令最低要求的25%。

有读者私信，新家入伙至今已经超过13个月了，为何发展商迟迟不举办年会成立联合管理机构（joint management body）呢？

按照2013年分层管理法令，第17条文(1)(b)表示当房产从交房日（领钥匙）算起，发展商得在不超过12个月的期限举办第一次年会并成立联合管理机构。

法律原文：

Section 17 Establishment of a Joint Management Body

(1) A joint management body shall be established upon the convening of the first annual general meeting of that joint management body –

• (b) if vacant possession is delivered after the commencement of this Act, not later than twelve months from the date of delivery of vacant possession of a parcel to a purchaser.

故，许多业主的理解就是得成立联合管理机构，但是，当我们细读法令，在第17条文的第五附条文明确提到，如果管理机构（Management Corporation）文书在第一次成立联合管理机构的年会举办前出生（成立），那成立联合管理机构就无必要了。

Section 17 Establishment of a Joint Management Body

(5) If the management corporation comes into existence before the first annual meeting of the joint management body specified in subsection (1) is convened –

• (a) the first annual general meeting shall not be required to be convened and no joint management body shall be established for that development area;

所以，拥有官方地契文件（Strata Book）的共管楼宇无需召开成立联合管理机构的第一次年会，可直接越过成立联合管理机构，并直接成立管理机构。

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但是，当2013年分层管理法令透过国会上下议院三读通过时，忽略了一个关键要点，那就是当土地局正式发出官方地契文件后，每一位拥有个别单位的单位业主需得向土地局完成登记（Strata Perfection），也有人称这个手续为Memorandum Of Transfer，而办这个转名手续，或向土地局完成登记手续，每一位单位业主得缴印花税（Stamp Duty）。

这印花房产税就是Ad-valorem Duty，中文翻译为“从价税”，以下就是该税收的列表：

假设购买的房产售价是1, 500, 000令吉，

房产售价	税收的比例	印花税金额（令吉）
房价的前100, 000.00令吉	征税 1%	1, 000.00
介于房价100, 001.00令吉至500, 000.00令吉	征税 2%	8, 000.00
介于房价500, 001.00令吉至1, 000, 000.00令吉	征税 3%	15, 000.00
1, 000, 000.00令吉以上一律	征税 4%	20, 000.00

该业主得缴付44, 000.00令吉。

现实的难题

许多买房业主并不知道需要准备这款项，并没有预先储蓄这笔开销，故当发展商发文告通知业主要完成转名手续时，被需要缴交的印花税金额吓一跳，一时也拿不出来。

加上2013年分层管理法令规定：要办第一次成立管理机构的年会需得先达成该共管楼宇25%业主的转名手续，因许多业主并未事前准备好这一大笔金额的印花税，迟迟不完成它，导致该楼宇的转换率无法达到法令最低要求的25%。

两难状态

因25%的指标达不到，发展商无法举办第一次年会成立管理机构的同时，也因土地局颁发的官方地契文件而无法举办第一次成立联合管理机构的年会。

笔者呼吁业主，如果您居住的共管楼宇从交房日计算起，已经超过13个月还没办第一届年会成立联合管理机构，请您即刻向管理处询问并确认土地局是否已经颁发官方地契文件。如果答案是 “YES”，您只能等转换率达标后的一个月内，让发展商举办年会成立管理机构。

同时，让管理处发文告，呼吁个别单位业主尽快向土地局完成登记，不然成立管理机构将遥遥无期。