說完房貸，我們說說車貸。買車的壓力測試非常容易被人忽略，因為很多人在買車時（尤其是買第一輛車），就容易低估未來的交通相關費用。舉例來說，他們沒有計算汽車的常規維修費用（加上現在很多車行都有給好幾年的維修優惠，導致很多人壓根兒忽略了這筆開銷的可怕之處）以及各種突發狀況的維修費（例如更換電池以及汽車輪胎）。
最近因為有朋友想要買房子，原本是看中了一間較為小巧的示範單位，大概等三四年就可以交房。沒想到，房地產經紀說發展商很快就會開放該發展計劃的第二棟大樓，然後會接納訂單，其中有較為寬敞的單位。朋友看了平面圖就對這單位一見鍾情，非買不可，哪怕每個月的供款會吃力不少。
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朋友開始到處詢問意見，希望有人會阻止這“瘋狂”的決策。我也如實給出意見，勸說朋友千萬要量力而為。
那麼問題來了，什麼是量力而為？
理財這回事，要求我們分清楚什麼是“必要”和“需要”，可是很多時候並不容易分辨清楚。我就拿買車和買房這兩件事來闡述，因為這是許多人投入大筆資金的事宜。而絕大部分人都會是貸款買車或買房，這是常態，也不可恥，反正貸款並不困難。但也因為貸款很容易，使得很多人對自己承受貸款壓力有錯誤判斷。
自從2008年次貸危機爆發後，人們意識到銀行倒閉所造成的破壞是可以重創一個國家的經濟的。故此，監管單位加強了對銀行的監管需求，也提出了一個新的概念，名為“壓力測試”（stress test）。
在這個測試模型裡，監管單位會要求各家銀行對自己的貸款人做模擬的壓力測試，例如，經濟衰退、失業率翻倍、大批B40群體無法償還信用卡貸款等等（美聯儲也是有對銀行做壓力測試，不過，有諸多原因導致他們無法提早預判矽谷銀行的倒閉）。每家銀行需要彙報壓力測試的結果，不及格者會被要求想辦法改善，避免危機的發生。
既然銀行都需要被壓力測試，那麼，我們向銀行貸款也應該有壓力測試的思維。
最為常見的謬誤就是很多人以為只要每個月的供款不超過淨收入的30%就安全了。但，很多人忘記房貸利率是會上調的。假設原先的房貸利率為3.50%，貸款期限為30年，那麼每上調0.25%，供款金額就會上升3.0%左右。其他假設條件維持不變，20年房貸的供款金額就會每0.25%上升而增加2.2%左右。10年房貸則是1.2%左右。
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“买房不是我们怎么看自己有没有能力供，而是银行怎么看我们有没有能力供。”当我们懂得银行的游戏规则，懂得如何“包装”自己，那么贷款这件事就不再遥不可及。
最近，天哥的弟弟说要买房子了，这件事原本让我挺欣慰，毕竟他之前跌跌撞撞欠下一屁股债务，后来慢慢打拼，现在终于存到一笔头期钱，也开始认真的规划人生。
但现实却很快给了他当头棒喝：银行不批贷款！
他跑过来问天哥，怎么会这样呢？不是有存了一笔头期钱了吗？他5000多块工钱，要供一个2千多接近3千的房产，应该也供得起啊？为什么不要借给他？
天哥问了他几个问题后，得出了结论。答案只有3个字：DSR。
对于像天哥弟弟那样，没啥接触银行资讯的普罗大众来说，都不会知道DSR是什么，所以这里和大家讲解什么是 DSR，以及它如何决定我们能不能借到钱。
DSR，全名是 Debt Service Ratio（中文：债务偿还比率），简单来说，就是银行会看我们每个月的收入中，有多少比例已经用来偿还贷款了。
以天哥弟弟为例子，他每月工资RM 5,700，现有月供RM 2,200（车贷+信用卡个人贷），如果房贷真的批准后，假设供款只是RM 2,600左右，那么总月供将接近 RM 4,800。
这代表什么？DSR超过84%！虽然还是供得起，但很容易因为一些特殊花费，而导致还不起贷款。
所以大多数银行在审批贷款时，DSR通常限制在60-65%左右。即使有些银行愿意放宽至70%甚至85%，也通常只针对高收入群体（比如月入RM 10,000-20,000以上的人），而像天哥弟弟这种“月入中等、债务偏高”的组合，几乎注定会被拒。
头期款存到了，贷款却批不下
这个状况其实很心酸。因为这除了是天哥弟弟的情况，也是很多现代年轻人的现状，很多年轻人存了几年，终于有了点头期，却在银行DSR这一关卡住了。
毕竟银行不是慈善机构，他们也是做生意的，如果每个人都来借钱然后还不起，那么银行不就很多呆账而蒙亏？所以银行批贷款时，一般上不是看我们有没有钱买房，而是看我们有没有能力还钱。而DSR，就是他们衡量我们能力的最直接工具。
那么难道年轻人就不配买房吗？天哥有没有什么贴士提供给年轻人，以提高年轻人买房并成功借贷的机会？
其实银行放贷并没有太复杂，想提高贷款成功率的话，以下几点我们必须知道。
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控制现有债务，尤其是“月供型负债”。比如车贷、个人贷款、信用卡分期，这些都会吃掉我们的DSR数据。在申请房贷前，最好提前清还这一类贷款，这样就能释放现金流。
例如弟弟的个人贷款还有4个月，每个月RM 1,500，那么他只要用RM 6,000把这部分还掉的话，就可以立刻释出RM 2-300k的房贷额度，所以这一类数额不高，但是每月都在供的，最好清掉它，以增加贷款额度。
然后不要低估信用卡影响力，信用卡虽没在用，但只要有额度，就会影响我们的贷款评估。虽然不同的银行算法不同，但是太多不同的信用卡对信贷评估并不太好。但是换个角度，如果信用卡每个月有在用，然后也是月月清，那么反而会方便银行跟进我们的消费习惯和还款能力，对借贷反而有加分。
还有一个方法，就是提供更多资产证明，除了工资单，如果我们有定期存款、EPF结余、股票资产等，也可以提交，有助于银行评估你的整体财务能力，虽然这个不至于对DSR带来帮助，但是对于银行评分方面还是有帮助的，就好像玩“梭哈”一样，我们的筹码越多，我们的底气就更多一样，会让银行对我们的评分更有利。
当然，最后最后的绝招，就是联名贷款（Joint Loan），有人会找父母/伴侣联名贷款以“拉高收入”，降低DSR。但别忘了，对方的负债也会一并计算，如果对方也有贷款，效果可能相反，所以要真正算清楚，不然可能适得其反。
不过银行还有另一种评估方式，但是那个对于年轻人来说并不合适，这里也只是分享下，让大家增广见闻。银行还有一种叫做HNWIs贷款（全名：high-net-worth individuals；中文：高净值人士），这种DSR反而银行不太考量，他们考量的是借贷者的“身家”以确认还贷能力，但是这种贷款净身家需要最少300万马币，所以不是年轻人合适的借贷方式。
买房是一场“现金流的战争”
回到弟弟的故事，虽然贷款被拒绝了，但是他还是没有放弃，而是调整方向，他说暂时先不买房了，专注把多余的负债先还掉，计划在一年内“瘦身财务”，再重新申请。
因为他听明白我跟他说的重点，也就是“买房不是我们怎么看自己有没有能力供，而是银行怎么看我们有没有能力供。”当我们懂得银行的游戏规则，懂得如何“包装”自己，那么贷款这件事就不再遥不可及。毕竟，买房几乎是每一个华人的梦想，共勉之。
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