爛尾樓系列一 | 購屋者永遠的痛

他還預測，由於冠病疫情期間，發展項目獲得了延長期限，預計產業市場內的“爛尾樓”會進一步增加。

符儒仁：直接擱置最嚴重

WTW產業顧問公司威廉氏達哈與王有限公司（CBRE／WTW）集團董事經理符儒仁接受《星洲日報》專訪時說，在3種“爛尾樓”中，多年都無法重啟或涅槃重生的擱置項目最為嚴重。

因為購屋者掏空積蓄來買房，卻等來爛尾噩夢，不懂何時完工的家。

符儒仁說：“如果單看數據，比對整個領域的生態系統，‘爛尾樓’是相對微小的數據。但不幸的是，這課題的嚴重性在於許多受害者是低收入的群體，尤其是生活或是生計會被衝擊到的B40或M40收入群體。”

“我們要記得，對於大部分的人來說，購屋是一生人一次的大事，並不是很多人有幸可以買第二個產業。房屋絕對是許多人一生中最大的‘單個大件物品消費’。”

一生人只買一次房屋，卻陷入爛尾窘境，它能不衝擊生活嗎？

一般情況下，一個家庭只需要供一個房子，不幸成為“爛尾樓”苦主，會導致他們耗盡資源尤其是財務資源。

“當產業項目陷入爛尾，購屋者一方面要應付現在居住的房租或供期，同時要承擔擱置產業的房貸，這尤其對B40或M40群體來說，生活負擔百上加斤。”

資金陷進無生產力黑洞

而從宏觀經濟角度來看，價值數千萬甚至數億令吉的產業項目無法完成，所涉及的資金就陷進了無生產力的黑洞，無法更有效率的使用，進而衝擊經濟。

苦主蠟燭兩頭燒

根據大馬統計局的資料，2019年，大馬家庭的平均規模為3.9人，其中1.8人有收入，家庭收入的中位數為5873令吉，平均值為7901令吉。

同時，家庭開銷平均為4534令吉。主要的消費項目有12項，包括、酒精飲料和菸草、服飾與鞋子、住宿、水、電、燃氣和其他燃料費、交通和教育等。

12項主要開銷中，住宿、水、電、燃氣和其他燃料費的開銷，佔了每月總的23.6%，是開銷最大的項目，比食品與非酒精飲料的17.3%高，也高過13.5%的交通開銷。

比對2019年，大馬家庭收入中位數為5873令吉，B40的收入中位數僅3166令吉，M40的收入中位數為7093令吉。

疫情後通貨膨脹，大家都錢不夠用，若還不幸淪為“爛尾樓”樓主，既要負擔生活開銷，又要負擔沒有未來的債務，蠟燭兩頭燒，不難想象那樣的生活，肯定苦不堪言。

人民廣場——大馬著名“爛尾樓”

眾所皆知，位於富都路的人民廣場（Plaza Rakyat）是我國著名的“爛尾樓”。

該計劃是大馬政府1995年推出的一項綜合產業發展項目，內容包括公共交通終站、辦公樓和公寓。然而，1997年的一場經濟風暴，令該發展計劃擱置了近30年。

儘管多次傳出復工的消息，但始終只聽樓梯響，不見人下來。荒廢建築物顯得荒涼，與毗鄰的茨廠街及阿羅街一帶熱鬧的景象，對比強烈。

金寶Seri Emas花園停工38年

資料顯示，目前為止，我國曆史最悠久的“爛尾樓”是原本應該在38年前，也就是1985年竣工的霹靂金寶Seri Emas花園。

目前，政府正在重啟該項目。資料顯示，Seri Emas花園原本計劃建築154個單位，一共137個買家，該項目於2013年2月18日宣佈列為擱置項目。

PR1MA和SPNB項目也中招

截至2022年9月30日，雪蘭莪有最多產業擱置項目，39個項目正在計劃重啟，及10個項目正在重啟。

雪最多擱置和遲交屋產業

另外，根據地方政府發展部網站，截至今年3月31日，雪蘭莪的遲交屋項目全國最多，達32項，一共4657個單位，涉及買家3419人；也擁有最多病態項目，達93項，一共1萬3400個單位，涉及買家8116人。

聯邦直轄區雖然只有7項遲交屋項目，但數量最多，達5028個單位。病態項目也有20項，一共12零16個單位，涉及買家4370人。

彭亨州的病態工程也達71項，一共6328個單位，涉及買家4177人。

根據病態項目名單，截至今年3月31日，病態公寓項目一共有55項，還包括7項PR1MA的發展項目，以及2項由國家房屋有限公司（SPNB）發展的項目。

同時，病態有地產業項目也包括6項PR1MA項目，和7項SPNB項目，令人感到費解。

PR1MA的使命是為大馬中等收入群規劃、發展和提供符合現代生活理念且可負擔的優質住宅，工程卻竟然出現在“爛尾樓”名單內。

地方政府發展部設特工隊

國家房屋有限公司成立於1997年旨在為民實現居者有其屋的夢想。

為了解決“爛尾樓”問題，地方政府發展部去年12月，該部成立了一個特工隊。

阿克瑪也指出，地方政府發展部將透明對待“爛尾樓”的問題。

為何爛尾？

發展商資金不足、購屋者無知……

符儒仁指出，“爛尾樓”並不是大馬獨特的現象，因為無論是任何領域，總有害群之馬，不負責任的不專業商人攪亂市場。

那麼導致爛尾樓的原因是什么？

他說：“當一個項目成為‘爛尾樓’一定有它的理由，我們從各種例子可以看到，地點也未必是主要問題，畢竟我們在吉隆坡鬧市中都可以看到爛尾項目。”

地方政府發展部的資料也顯示，導致產業項目爛尾的原因包括，發展商資金不足、項目不受歡迎以致無法達到盈利門檻、沒有準確的投資回酬研究、建材價格波動衝擊及發展計劃受到全球經濟動向影響。

買家缺房產權知識

另外，符儒仁補充：“‘爛尾樓’一般的受害是來自B40和M40群體的買家，是因為人民缺乏房產權的知識。”

“就像沒有足夠的理財知識，我們看到很多人捲入金錢欺詐案，金錢遊戲等等。許多人對於購屋也有很大的誤解，以為投資產業是最快賺錢的方式。”

他說，不幸的時，不少人都有這種不正確的觀念，因此，當市場上有一個項目提供回酬擔保、給予很多“免費贈品”等就會掉入陷阱。

“但這世上，沒有任何東西是免費的。”

他補充，當一個項目有購屋者支持，即便是有潛在風險它還是能開跑，最後才落得無疾而終。因此，無知購屋者的支持，其實也助長了“爛尾樓”。

“需知道，要是沒有足夠的購屋者認購，一個項目將無法啟動。”

童銀坤：疫情導致問題惡化

REHDA主席拿督童銀坤接受訪問時說，很難去總結一個造成“爛尾樓”的原因，惟其中值得一提，就是過去3年的冠病疫情抗疫期間，直接和間接的因素導致“爛尾樓”數量增加。

他說，直接的原因就是冠病疫情抗疫期間，尤其是行動管制令使建築工地關閉，無法繼續建築活動。同時，產業銷售廳也必須關閉，所以產業銷售量也減少。

“一些產業項目已開始建築工程，但因為疫情無法繼續銷售，導致項目進行到一部分，面對資金不足喊停。”

防疫措施影響供應鏈物流

間接的原因則包括，疫情期間的防疫措施影響了供應鏈和物流。外勞的供應也是其中一個大問題。

他說，儘管外勞短缺的課題正在解決中，政府也批准了引進外勞，但龐大的外勞人數要進入國內，是一個大挑戰，導致外勞無法及時入境。

“這些問題都導致了‘爛尾樓’，但它們可能不是擱置項目，只屬於遲交屋或病態項目。”

鄭金龍：銀行政府受殃及

馬來西亞購屋者協會總秘書拿督鄭金龍也說，不幸買到“爛尾樓”不僅購屋者受苦，銀行和政府也會殃及池魚。

首當其衝自然是購屋者，房屋沒得入住，還必須繼續償還貸款，若無力償還就有可能被銀行列入了黑名單，要再申請貸款的可能降到零。還要繼續繳房租。

他指出，銀行也難逃一劫，因為無論是為發展商提供臨時貸款，或為購屋者提供房貸，都將因抵押品無法套現，不能覆蓋損失。

同時，政府也被各方面埋怨。尤其當政府出手補救，卻會落下盈利私有化，損失社會化的話柄。

張仰榮：貪腐或是肇因

產業估價師張仰榮博士接受訪問時提出疑問，“爛尾樓”的出現，是否因為業界出現了貪腐事件呢？

他指出，根據根據1966年房屋發展（管制與執照）法令（118法令），原則上，發展商將依工程進度獲得相應資金，然而，是什么原因造成了發展資金不足甚至導致工程擱置呢？

一些爛尾項目原可避免

另外，他補充，一些爛尾項目是可以避免的，比如那些銷售不足的項目，若不啟動就不會陷入窘境。或者，發展商應分階段發展，而不是一次過就開始規模龐大的項目，造成沉重的經濟壓力。