烂尾楼系列一 | 购屋者永远的痛

他还预测，由于冠病疫情期间，发展项目获得了延长期限，预计产业市场内的“烂尾楼”会进一步增加。

符儒仁：直接搁置最严重

WTW产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE／WTW）集团董事经理符儒仁接受《星洲日报》专访时说，在3种“烂尾楼”中，多年都无法重启或涅槃重生的搁置项目最为严重。

因为购屋者掏空积蓄来买房，却等来烂尾噩梦，不懂何时完工的家。

符儒仁说：“如果单看数据，比对整个领域的生态系统，‘烂尾楼’是相对微小的数据。但不幸的是，这课题的严重性在于许多受害者是低收入的群体，尤其是生活或是生计会被冲击到的B40或M40收入群体。”

“我们要记得，对于大部分的人来说，购屋是一生人一次的大事，并不是很多人有幸可以买第二个产业。房屋绝对是许多人一生中最大的‘单个大件物品消费’。”

一生人只买一次房屋，却陷入烂尾窘境，它能不冲击生活吗？

一般情况下，一个家庭只需要供一个房子，不幸成为“烂尾楼”苦主，会导致他们耗尽资源尤其是财务资源。

“当产业项目陷入烂尾，购屋者一方面要应付现在居住的房租或供期，同时要承担搁置产业的房贷，这尤其对B40或M40群体来说，生活负担百上加斤。”

资金陷进无生产力黑洞

而从宏观经济角度来看，价值数千万甚至数亿令吉的产业项目无法完成，所涉及的资金就陷进了无生产力的黑洞，无法更有效率的使用，进而冲击经济。

苦主蜡烛两头烧

根据大马统计局的资料，2019年，大马家庭的平均规模为3.9人，其中1.8人有收入，家庭收入的中位数为5873令吉，平均值为7901令吉。

同时，家庭开销平均为4534令吉。主要的消费项目有12项，包括、酒精饮料和烟草、服饰与鞋子、住宿、水、电、燃气和其他燃料费、交通和教育等。

12项主要开销中，住宿、水、电、燃气和其他燃料费的开销，占了每月总的23.6%，是开销最大的项目，比食品与非酒精饮料的17.3%高，也高过13.5%的交通开销。

比对2019年，大马家庭收入中位数为5873令吉，B40的收入中位数仅3166令吉，M40的收入中位数为7093令吉。

疫情后通货膨胀，大家都钱不够用，若还不幸沦为“烂尾楼”楼主，既要负担生活开销，又要负担没有未来的债务，蜡烛两头烧，不难想象那样的生活，肯定苦不堪言。

人民广场——大马著名“烂尾楼”

众所皆知，位于富都路的人民广场（Plaza Rakyat）是我国著名的“烂尾楼”。

该计划是大马政府1995年推出的一项综合产业发展项目，内容包括公共交通终站、办公楼和公寓。然而，1997年的一场经济风暴，令该发展计划搁置了近30年。

尽管多次传出复工的消息，但始终只听楼梯响，不见人下来。荒废建筑物显得荒凉，与毗邻的茨厂街及阿罗街一带热闹的景象，对比强烈。

金宝Seri Emas花园停工38年

资料显示，目前为止，我国历史最悠久的“烂尾楼”是原本应该在38年前，也就是1985年竣工的霹雳金宝Seri Emas花园。

目前，政府正在重启该项目。资料显示，Seri Emas花园原本计划建筑154个单位，一共137个买家，该项目于2013年2月18日宣布列为搁置项目。

PR1MA和SPNB项目也中招

截至2022年9月30日，雪兰莪有最多产业搁置项目，39个项目正在计划重启，及10个项目正在重启。

雪最多搁置和迟交屋产业

另外，根据地方政府发展部网站，截至今年3月31日，雪兰莪的迟交屋项目全国最多，达32项，一共4657个单位，涉及买家3419人；也拥有最多病态项目，达93项，一共1万3400个单位，涉及买家8116人。

联邦直辖区虽然只有7项迟交屋项目，但数量最多，达5028个单位。病态项目也有20项，一共12零16个单位，涉及买家4370人。

彭亨州的病态工程也达71项，一共6328个单位，涉及买家4177人。

根据病态项目名单，截至今年3月31日，病态公寓项目一共有55项，还包括7项PR1MA的发展项目，以及2项由国家房屋有限公司（SPNB）发展的项目。

同时，病态有地产业项目也包括6项PR1MA项目，和7项SPNB项目，令人感到费解。

PR1MA的使命是为大马中等收入群规划、发展和提供符合现代生活理念且可负担的优质住宅，工程却竟然出现在“烂尾楼”名单内。

地方政府发展部设特工队

国家房屋有限公司成立于1997年旨在为民实现居者有其屋的梦想。

为了解决“烂尾楼”问题，地方政府发展部去年12月，该部成立了一个特工队。

阿克玛也指出，地方政府发展部将透明对待“烂尾楼”的问题。

为何烂尾？

发展商资金不足、购屋者无知……

符儒仁指出，“烂尾楼”并不是大马独特的现象，因为无论是任何领域，总有害群之马，不负责任的不专业商人搅乱市场。

那么导致烂尾楼的原因是什幺？

他说：“当一个项目成为‘烂尾楼’一定有它的理由，我们从各种例子可以看到，地点也未必是主要问题，毕竟我们在吉隆坡闹市中都可以看到烂尾项目。”

地方政府发展部的资料也显示，导致产业项目烂尾的原因包括，发展商资金不足、项目不受欢迎以致无法达到盈利门槛、没有准确的投资回酬研究、建材价格波动冲击及发展计划受到全球经济动向影响。

买家缺房产权知识

另外，符儒仁补充：“‘烂尾楼’一般的受害是来自B40和M40群体的买家，是因为人民缺乏房产权的知识。”

“就像没有足够的理财知识，我们看到很多人卷入金钱欺诈案，金钱游戏等等。许多人对于购屋也有很大的误解，以为投资产业是最快赚钱的方式。”

他说，不幸的时，不少人都有这种不正确的观念，因此，当市场上有一个项目提供回酬担保、给予很多“免费赠品”等就会掉入陷阱。

“但这世上，没有任何东西是免费的。”

他补充，当一个项目有购屋者支持，即便是有潜在风险它还是能开跑，最后才落得无疾而终。因此，无知购屋者的支持，其实也助长了“烂尾楼”。

“需知道，要是没有足够的购屋者认购，一个项目将无法启动。”

童银坤：疫情导致问题恶化

REHDA主席拿督童银坤接受访问时说，很难去总结一个造成“烂尾楼”的原因，惟其中值得一提，就是过去3年的冠病疫情抗疫期间，直接和间接的因素导致“烂尾楼”数量增加。

他说，直接的原因就是冠病疫情抗疫期间，尤其是行动管制令使建筑工地关闭，无法继续建筑活动。同时，产业销售厅也必须关闭，所以产业销售量也减少。

“一些产业项目已开始建筑工程，但因为疫情无法继续销售，导致项目进行到一部分，面对资金不足喊停。”

防疫措施影响供应链物流

间接的原因则包括，疫情期间的防疫措施影响了供应链和物流。外劳的供应也是其中一个大问题。

他说，尽管外劳短缺的课题正在解决中，政府也批准了引进外劳，但庞大的外劳人数要进入国内，是一个大挑战，导致外劳无法及时入境。

“这些问题都导致了‘烂尾楼’，但它们可能不是搁置项目，只属于迟交屋或病态项目。”

郑金龙：银行政府受殃及

马来西亚购屋者协会总秘书拿督郑金龙也说，不幸买到“烂尾楼”不仅购屋者受苦，银行和政府也会殃及池鱼。

首当其冲自然是购屋者，房屋没得入住，还必须继续偿还贷款，若无力偿还就有可能被银行列入了黑名单，要再申请贷款的可能降到零。还要继续缴房租。

他指出，银行也难逃一劫，因为无论是为发展商提供临时贷款，或为购屋者提供房贷，都将因抵押品无法套现，不能覆盖损失。

同时，政府也被各方面埋怨。尤其当政府出手补救，却会落下盈利私有化，损失社会化的话柄。

张仰荣：贪腐或是肇因

产业估价师张仰荣博士接受访问时提出疑问，“烂尾楼”的出现，是否因为业界出现了贪腐事件呢？

他指出，根据根据1966年房屋发展（管制与执照）法令（118法令），原则上，发展商将依工程进度获得相应资金，然而，是什幺原因造成了发展资金不足甚至导致工程搁置呢？

一些烂尾项目原可避免

另外，他补充，一些烂尾项目是可以避免的，比如那些销售不足的项目，若不启动就不会陷入窘境。或者，发展商应分阶段发展，而不是一次过就开始规模庞大的项目，造成沉重的经济压力。