政府出手 烂尾楼有救？

一般上，搁置项目无法在短时间内重启，复兴的过程冗长且挑战重重，因此爸爸买房，孩子长大后代拿钥匙，厄运祸及二代人的画面更令人感觉心酸。

大马地方政府发展部将有问题，俗称“烂尾楼”的住宅产业发展项目，分成“第三级伤害”的迟交屋（Projek Lewat）、“第二级伤害”的病态屋（Projek Sakit），以及“第一级伤害”的搁置项目（Projek Terbengkalai）3个等级。

根据该部网站资料，截至今年3月31日，全马烂尾的住宅产业项目一共有665个，一共11万7538个单位，涉及买家6万零77人。

无论如何，大马地方政府发展部的网站并没有显示目前为止，国内“烂尾楼”项目发展总值的总计。

那么，6万零77人买家被套在“烂尾楼”的资金会有多少？

根据房产估价及服务局（JPPH）资料，2010年，大马全国的平均屋价为21万7857令吉，2021年上涨至43万7234令吉，2022年达每单位44万9604令吉。

每个受害者平均被套32万

假设购屋者的贷款等于屋价90%，银行依据1966年房屋发展（管制与执照）法令的H表发放了80%款项，以2022年，每单位44万9604令吉平均屋价来计算，平均一个受害者将被套住32万3714.88令吉。

那么，6万零77名“烂尾楼”买家，被套的资金可能达194亿4782万令吉。而这笔无生产力的资金，也等于2022年大马总值1119.18亿令吉住宅产业交易的17.37%。

特工队能完成使命吗？

去年底，地方政府发展部长倪可敏宣布，政府将着手处理国内“烂尾楼”问题，并在12月30日成立了特工队，以解决有问题或搁置的房屋计划。

短短数月内，地方政府发展部的特工队陆续捎来好消息。

童银坤：先变更糟才会好转

针对政府积极解决大马“烂尾楼”问题，大马房地产发展商会（REHDA）主席拿督童银坤接受《星洲日报》专访时指出，要解决“烂尾楼”并不容易，尤其过去3年的冠病疫情挑战，冲击了产业发展领域，情况有可能会先变得更糟糕，才会好转。

惟他强调，并不是所有受到影响的项目都属于搁置项目（Projek Terbengkalai），可能只属迟交屋（Projek Lewat）或病态屋（Projek Sakit）。后2者可能只需解决关键问题，很快就可以追赶上进度。

他举例：“一些项目可能目前只是缺少人力，等着工人开工，只要工人一到，工程就可以继续了。迟交屋或病态项目有机会好转，不一定会往最糟糕的方向发展。相信，政府需要数月的时间来观察这些受到影响的工程会如何复苏。”

特工队3个月解决92有问题工程

另外，根据媒体报道，以地方政府发展部副部长阿克玛为首的特工队，成立短短3个月内，解决了92项有问题的房屋工程。

今年5月9日，阿克玛出席“有问题与搁置私人住宅项目”特工队会议后指出，92个房屋计划中，80个成功获得“建筑落成与完工准证”（CCC），其余12个已从问题工程名单除名，在观察中。

接着，倪可敏在5月15日指出，该部设定目标，要让有问题的一马房屋计划（PR1MA）项目顺利跟上工程进度，确保明年内可以不再有任何病态PR1MA项目。

童银坤认为，阿克玛是一个以数据为导向的人，加上有丰富经验，是解决该课题最合适的人选。

“他向商会要求了很多数据，而且在雪州也拥有解决了相关课题的经验。”

成功挽救项目比重小

至于有重启“烂尾楼”经验的REHDA会员，童银坤说，过去肯定有会员参与并成功挽救“烂尾楼”项目，但相对于整个产业发展领域来说，规模比重其实很小。

多年积习难根治

针对地方政府发展部的特工队，WTW产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE／WTW）集团董事经理符儒仁接受访问时指出，这已不是新鲜事。

“多年来，政府成立过多个特工队，惟还是无法解决‘烂尾楼’的问题。”

因此他建议，让更多涉及单位加入特工队，成员应包括有代表性的非盈利组织和专业人士，才能让人民的意见都被聆听。特工队的成员一定要与行政单位不同。

“我们有一个接一个的特工队，但若都是同一批任务失败的人组成，肯定无济于事。”

马来西亚购屋者协会总秘书拿督郑金龙都也持相同意见。

他指出，掌管发执照、监管和执法的单位，原本的守门人角色都无法办妥，又怎能也委托他们重振病态和废弃的项目呢？

两年内拟让有能力发展商接手

另外，地方政府发展部也计划，将在这两年内开放给有能力的发展商协助解决“烂尾楼”项目，询及是否已接洽REHDA？童银坤透露，还没有，政府仍未向他们展示任何名单。惟双方持续商讨，要如何让产业领域维持永续的发展。

他相信，政府还在研究什么才是重启“烂尾楼”最好的机制，并还在监控中。毕竟搁置项目的定义清晰，迟交屋和病态项目就有点模糊。

项目拖太久成本续涨

另一方面，童银坤也提醒，目前全球面对通货膨胀挑战，届时，等到工人来，又会因为项目拖得太久，成本上涨而需要上调价格，否则无法继续工程。

“但这时，发展商将陷入窘境，因为单位已卖出。”

虽然疫情后，目前大家都还在消费，但他认为，可能是因为之前房贷等暂缓贷款供期（Moratorium），所以还有剩余现金可以花费，但之后的经济韧力仍有待评估。

他还说，这是全球现象，不仅是大马而已。

无论如何，他认为，团结政府做得不错，为人民带来了很大的信心，情绪正面。

鼓励更多烂尾楼重启

说到重启“烂尾楼”，符儒仁指出，目前主要还是属于发展商的企业社会责任的一环，而不是主要业务，因为目前的条件不足以吸引更多业者加入这个行列。

财案可给予更多税务奖掖

因此，要鼓励各方合作解决“烂尾楼”项目，他建议政府可以在财政预算案着手，给予更多税务奖掖。

为了鼓励搁置项目的重启，政府公布2021年财政预算案时，建议豁免相关项目的印花税。承包商为完成搁置项目所需要的资金贷款协议，及相关土地和产业地契转移的印花税，都将豁免。

同时，购屋者在获得额外贷款和转名时，文件也获得印花税豁免。

只要经地方政府发展部核实的搁置项目，相关事项的印花税可在2021年1月1日至2025年12月31日期间豁免。

但符儒仁认为，这不足以激励发展商参与重启搁置项目。

他建议，若发展商愿意接手“烂尾楼”，就针对特定的项目给予接手的发展商税务奖掖。

“基本上，一个搁置项目，没有人会要来接手，因为赚头不高。若政府应该给予税务减免，如该工程的首10至15%盈利免税，可以提高发展商的赚幅，就能鼓励更多业者加入，帮忙解决问题。”

需鼓励银行让苦主暂缓贷款供期

产业发展领域中，银行扮演重要角色，要成功救活“烂尾楼”，自然也少不了银行。

符儒仁解释，政府需鼓励银行给予不幸沦为“烂尾楼”苦主的贷款者暂缓贷款供期（Moratorium）。因为这些受害者一般上，既要给房租又要供遭到搁置房屋单位的贷款，蜡烛两头烧，生活负担很大。

“所以，政府也应该考虑，当银行给了贷款者暂缓供款便利，或不向‘烂尾楼’买家征收利息，就给予这些银行税务奖掖。”

符儒仁补充，基本上重启“烂尾楼”项目相当挑战。一般上，拥有建筑臂膀或子公司的发展商，比较有能力和优势，因为相比之下，他们的建筑业务赚幅比较大，才能获得更多盈利。

需获国行支撑

张仰荣接受访问时也说，要协助解决搁置项目，需获得国家银行的支撑。

“因为要说服银行放弃追讨烂尾项目中，发展商临时贷款便利所拖欠的利息，及购屋者房贷所拖欠的利息。”

购屋者或需额外付修复资金

另外，他认为，地方政府发展部也可能需要说服购屋者，再额外支付一笔资金来修复和完成遭搁置的项目。

最需要政府政治决心

因此，要解决“烂尾楼”，最需要的还是政府的政治决心。

重启挑战　
需协调各方利益

另一方面，根据大马PropertyGuru的资料，要“烂尾楼”复活，必须满足的条件是：

1.至少50%买家同意，或者同意的买家所认购产业份额，价值等于整个项目发展总值（GDV）的75%；及

2.有“白武士”出现；及

3.搁置项目的业主和债权人都同意复兴该计划。

因此，重启“烂尾楼”项目还面对的最大挑战之一，就是要协调各方面的利益，取得各方同意。

专家们认为，这时，每一个涉及单位都得妥协，做好心理准备牺牲自身的一些权利，才能够解开僵局。

每个单位都得让步

符儒仁说，每个单位都得让步，比如银行就必须“剃头”，针对烂尾楼项目进行价值减记。

所谓“剃头”指的就是估值折扣，当贷款的抵押资产价值相对低时，相应价值也得从作为担保或抵押品的资产市场价值中扣除。

他也说，购屋者则需要放弃提空发展商迟交屋和索赔的权利。

张仰荣补充，当新的发展商接手一个搁置项目时，一般会与购屋者商讨新的合约细节，包括屋价可能会调涨，以反映出现在更高的建筑成本等，这将挑战购屋者的判断能力。

此外，一些项目也涉及必须满足的合规条件。

州政府豁免合规条件
砂最大“烂尾楼”复兴

比如今年4月中宣布成功复兴，被誉为是砂拉越史上最大“烂尾楼”项目——古晋圣淘沙花园（Taman Sentosa）。根据《The Borneo Post》，法庭委任的清盘师黄清勇（译音）指出，该项目能够成功复兴，其中一个原因就是砂拉越州规划局豁免了该项目的合规条件。

原本该项目的发展商必须要在民都鲁兴建廉价房屋。惟由于项目遭到银行拍卖，根本无法满足该条件。

因此州政府的豁免，也是让项目得以前进的其中一个激励因素。

白武士：烂尾楼本身就是挑战

拿督斯里叶银财

经验丰富的“白武士”——高裕轩集团（NCT,0056,主板科技组）执行主席兼集团董事经理拿督斯里叶银财接受专访时坦言，要接手搁置项目并复兴，本身就是很大的挑战，因为必须要确保可以为客户增加价值。

须具备管理技能

整个过程都不容易，需要考虑和解决问题包括文件、资源管理、重新设计、复兴的程度和潜在的财务成本等。

他解释，在获得一个项目之前，要与各方打交道，包括与买家谈判、清算资产、再到重新设计合约，整个过程都很繁琐。因为它涉及了来自多方面的不同期望，有购房者、融资方、清算师、工程顾问、承包商和投资者等。

同时，也需要向相关的政府机构获得批准，正当的程序都需要很多时间来完成。

不仅如此，很多时候，前任发展商或地主之间也存有合同纠纷，也都需要找到合适的解决方案。

从打救多个“烂尾楼”项目中累积了经验后，他说，他们意识到管理技能的重要性，尤其是人际交往能力。因为强大的管理技能和人际关系，才能够有效地完成讨论，得到解决方案。

尽管该公司已经打下了稳健的基础，但是，每次应对新项目时，都会以全新的项目来看待。

PART 3预告：“烂尾楼”涅槃重生是购屋者最大的愿望，政府现在出手打救，接下来有什么值得大家期待？且待下一篇继续剖析。