政府出手 爛尾樓有救？

一般上，擱置項目無法在短時間內重啟，復興的過程冗長且挑戰重重，因此爸爸買房，孩子長大後代拿鑰匙，厄運禍及二代人的畫面更令人感覺心酸。

大馬地方政府發展部將有問題，俗稱“爛尾樓”的住宅產業發展項目，分成“第三級傷害”的遲交屋（Projek Lewat）、“第二級傷害”的病態屋（Projek Sakit），以及“第一級傷害”的擱置項目（Projek Terbengkalai）3個等級。

根據該部網站資料，截至今年3月31日，全馬爛尾的住宅產業項目一共有665個，一共11萬7538個單位，涉及買家6萬零77人。

無論如何，大馬地方政府發展部的網站並沒有顯示目前為止，國內“爛尾樓”項目發展總值的總計。

那麼，6萬零77人買家被套在“爛尾樓”的資金會有多少？

根據房產估價及服務局（JPPH）資料，2010年，大馬全國的平均屋價為21萬7857令吉，2021年上漲至43萬7234令吉，2022年達每單位44萬9604令吉。

每個受害者平均被套32萬

假設購屋者的貸款等於屋價90%，銀行依據1966年房屋發展（管制與執照）法令的H表發放了80%款項，以2022年，每單位44萬9604令吉平均屋價來計算，平均一個受害者將被套住32萬3714.88令吉。

那麼，6萬零77名“爛尾樓”買家，被套的資金可能達194億4782萬令吉。而這筆無生產力的資金，也等於2022年大馬總值1119.18億令吉住宅產業交易的17.37%。

特工隊能完成使命嗎？

去年底，地方政府發展部長倪可敏宣佈，政府將著手處理國內“爛尾樓”問題，並在12月30日成立了特工隊，以解決有問題或擱置的房屋計劃。

短短數月內，地方政府發展部的特工隊陸續捎來好消息。

童銀坤：先變更糟才會好轉

針對政府積極解決大馬“爛尾樓”問題，大馬房地產發展商會（REHDA）主席拿督童銀坤接受《星洲日報》專訪時指出，要解決“爛尾樓”並不容易，尤其過去3年的冠病疫情挑戰，衝擊了產業發展領域，情況有可能會先變得更糟糕，才會好轉。

惟他強調，並不是所有受到影響的項目都屬於擱置項目（Projek Terbengkalai），可能只屬遲交屋（Projek Lewat）或病態屋（Projek Sakit）。後2者可能只需解決關鍵問題，很快就可以追趕上進度。

他舉例：“一些項目可能目前只是缺少人力，等著工人開工，只要工人一到，工程就可以繼續了。遲交屋或病態項目有機會好轉，不一定會往最糟糕的方向發展。相信，政府需要數月的時間來觀察這些受到影響的工程會如何復甦。”

特工隊3個月解決92有問題工程

另外，根據媒體報道，以地方政府發展部副部長阿克瑪為首的特工隊，成立短短3個月內，解決了92項有問題的房屋工程。

今年5月9日，阿克瑪出席“有問題與擱置私人住宅項目”特工隊會議後指出，92個房屋計劃中，80個成功獲得“建築落成與完工準證”（CCC），其餘12個已從問題工程名單除名，在觀察中。

接著，倪可敏在5月15日指出，該部設定目標，要讓有問題的一馬房屋計劃（PR1MA）項目順利跟上工程進度，確保明年內可以不再有任何病態PR1MA項目。

童銀坤認為，阿克瑪是一個以數據為導向的人，加上有豐富經驗，是解決該課題最合適的人選。

“他向商會要求了很多數據，而且在雪州也擁有解決了相關課題的經驗。”

成功挽救項目比重小

至於有重啟“爛尾樓”經驗的REHDA會員，童銀坤說，過去肯定有會員參與併成功挽救“爛尾樓”項目，但相對於整個產業發展領域來說，規模比重其實很小。

多年積習難根治

針對地方政府發展部的特工隊，WTW產業顧問公司威廉氏達哈與王有限公司（CBRE／WTW）集團董事經理符儒仁接受訪問時指出，這已不是新鮮事。

“多年來，政府成立過多個特工隊，惟還是無法解決‘爛尾樓’的問題。”

因此他建議，讓更多涉及單位加入特工隊，成員應包括有代表性的非盈利組織和專業人士，才能讓人民的意見都被聆聽。特工隊的成員一定要與行政單位不同。

“我們有一個接一個的特工隊，但若都是同一批任務失敗的人組成，肯定無濟於事。”

馬來西亞購屋者協會總秘書拿督鄭金龍都也持相同意見。

他指出，掌管發執照、監管和執法的單位，原本的守門人角色都無法辦妥，又怎能也委託他們重振病態和廢棄的項目呢？

兩年內擬讓有能力發展商接手

另外，地方政府發展部也計劃，將在這兩年內開放給有能力的發展商協助解決“爛尾樓”項目，詢及是否已接洽REHDA？童銀坤透露，還沒有，政府仍未向他們展示任何名單。惟雙方持續商討，要如何讓產業領域維持永續的發展。

他相信，政府還在研究什麼才是重啟“爛尾樓”最好的機制，並還在監控中。畢竟擱置項目的定義清晰，遲交屋和病態項目就有點模糊。

項目拖太久成本續漲

另一方面，童銀坤也提醒，目前全球面對通貨膨脹挑戰，屆時，等到工人來，又會因為項目拖得太久，成本上漲而需要上調價格，否則無法繼續工程。

“但這時，發展商將陷入窘境，因為單位已賣出。”

雖然疫情後，目前大家都還在消費，但他認為，可能是因為之前房貸等暫緩貸款供期（Moratorium），所以還有剩餘現金可以花費，但之後的經濟韌力仍有待評估。

他還說，這是全球現象，不僅是大馬而已。

無論如何，他認為，團結政府做得不錯，為人民帶來了很大的信心，情緒正面。

鼓勵更多爛尾樓重啟

說到重啟“爛尾樓”，符儒仁指出，目前主要還是屬於發展商的企業社會責任的一環，而不是主要業務，因為目前的條件不足以吸引更多業者加入這個行列。

財案可給予更多稅務獎掖

因此，要鼓勵各方合作解決“爛尾樓”項目，他建議政府可以在財政預算案著手，給予更多稅務獎掖。

為了鼓勵擱置項目的重啟，政府公佈2021年財政預算案時，建議豁免相關項目的印花稅。承包商為完成擱置項目所需要的資金貸款協議，及相關土地和產業地契轉移的印花稅，都將豁免。

同時，購屋者在獲得額外貸款和轉名時，文件也獲得印花稅豁免。

只要經地方政府發展部核實的擱置項目，相關事項的印花稅可在2021年1月1日至2025年12月31日期間豁免。

但符儒仁認為，這不足以激勵發展商參與重啟擱置項目。

他建議，若發展商願意接手“爛尾樓”，就針對特定的項目給予接手的發展商稅務獎掖。

“基本上，一個擱置項目，沒有人會要來接手，因為賺頭不高。若政府應該給予稅務減免，如該工程的首10至15%盈利免稅，可以提高發展商的賺幅，就能鼓勵更多業者加入，幫忙解決問題。”

需鼓勵銀行讓苦主暫緩貸款供期

產業發展領域中，銀行扮演重要角色，要成功救活“爛尾樓”，自然也少不了銀行。

符儒仁解釋，政府需鼓勵銀行給予不幸淪為“爛尾樓”苦主的貸款者暫緩貸款供期（Moratorium）。因為這些受害者一般上，既要給房租又要供遭到擱置房屋單位的貸款，蠟燭兩頭燒，生活負擔很大。

“所以，政府也應該考慮，當銀行給了貸款者暫緩供款便利，或不向‘爛尾樓’買家徵收利息，就給予這些銀行稅務獎掖。”

符儒仁補充，基本上重啟“爛尾樓”項目相當挑戰。一般上，擁有建築臂膀或子公司的發展商，比較有能力和優勢，因為相比之下，他們的建築業務賺幅比較大，才能獲得更多盈利。

需獲國行支撐

張仰榮接受訪問時也說，要協助解決擱置項目，需獲得國家銀行的支撐。

“因為要說服銀行放棄追討爛尾項目中，發展商臨時貸款便利所拖欠的利息，及購屋者房貸所拖欠的利息。”

購屋者或需額外付修復資金

另外，他認為，地方政府發展部也可能需要說服購屋者，再額外支付一筆資金來修復和完成遭擱置的項目。

最需要政府政治決心

因此，要解決“爛尾樓”，最需要的還是政府的政治決心。

重啟挑戰　
需協調各方利益

另一方面，根據大馬PropertyGuru的資料，要“爛尾樓”復活，必須滿足的條件是：

1.至少50%買家同意，或者同意的買家所認購產業份額，價值等於整個項目發展總值（GDV）的75%；及

2.有“白武士”出現；及

3.擱置項目的業主和債權人都同意復興該計劃。

因此，重啟“爛尾樓”項目還面對的最大挑戰之一，就是要協調各方面的利益，取得各方同意。

專家們認為，這時，每一個涉及單位都得妥協，做好心理準備犧牲自身的一些權利，才能夠解開僵局。

每個單位都得讓步

符儒仁說，每個單位都得讓步，比如銀行就必須“剃頭”，針對爛尾樓項目進行價值減記。

所謂“剃頭”指的就是估值折扣，當貸款的抵押資產價值相對低時，相應價值也得從作為擔保或抵押品的資產市場價值中扣除。

他也說，購屋者則需要放棄提空發展商遲交屋和索賠的權利。

張仰榮補充，當新的發展商接手一個擱置項目時，一般會與購屋者商討新的合約細節，包括屋價可能會調漲，以反映出現在更高的建築成本等，這將挑戰購屋者的判斷能力。

此外，一些項目也涉及必須滿足的合規條件。

州政府豁免合規條件
砂最大“爛尾樓”復興

比如今年4月中宣佈成功復興，被譽為是砂拉越史上最大“爛尾樓”項目——古晉聖淘沙花園（Taman Sentosa）。根據《The Borneo Post》，法庭委任的清盤師黃清勇（譯音）指出，該項目能夠成功復興，其中一個原因就是砂拉越州規劃局豁免了該項目的合規條件。

原本該項目的發展商必須要在民都魯興建廉價房屋。惟由於項目遭到銀行拍賣，根本無法滿足該條件。

因此州政府的豁免，也是讓項目得以前進的其中一個激勵因素。

白武士：爛尾樓本身就是挑戰

拿督斯里葉銀財

經驗豐富的“白武士”——高裕軒集團（NCT,0056,主板科技組）執行主席兼集團董事經理拿督斯里葉銀財接受專訪時坦言，要接手擱置項目並復興，本身就是很大的挑戰，因為必須要確保可以為客戶增加價值。

須具備管理技能

整個過程都不容易，需要考慮和解決問題包括文件、資源管理、重新設計、復興的程度和潛在的財務成本等。

他解釋，在獲得一個項目之前，要與各方打交道，包括與買家談判、清算資產、再到重新設計合約，整個過程都很繁瑣。因為它涉及了來自多方面的不同期望，有購房者、融資方、清算師、工程顧問、承包商和投資者等。

同時，也需要向相關的政府機構獲得批准，正當的程序都需要很多時間來完成。

不僅如此，很多時候，前任發展商或地主之間也存有合同糾紛，也都需要找到合適的解決方案。

從打救多個“爛尾樓”項目中累積了經驗後，他說，他們意識到管理技能的重要性，尤其是人際交往能力。因為強大的管理技能和人際關係，才能夠有效地完成討論，得到解決方案。

儘管該公司已經打下了穩健的基礎，但是，每次應對新項目時，都會以全新的項目來看待。

PART 3預告：“爛尾樓”涅槃重生是購屋者最大的願望，政府現在出手打救，接下來有什麼值得大家期待？且待下一篇繼續剖析。