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本地房產市場是否過度調整?潛在需求是否強勁,如果需求強穩,擁屋計劃為何難實現,對年輕人依然遙不可及。
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業界人士認為,直到今天,屋價水平還是難負擔,滯銷問題依然嚴重。發展商繼續面臨建築成本偏高的壓力。
PropertyGuru數據科技房地產智能部主管李乃佳博士在出席《2023年大馬房地產市場論壇會》時表示,推動可負擔房屋或解決購屋能力,應該是一個整體解決方案,其中的關鍵在於房產地點,出入交通的便利性。
他說,在2023年,滯銷房產仍會是個挑戰,主要是高價房產單位,滯銷情況未見顯著改善。
在2022年,房產滯銷情況有所好轉,上半年滯銷房產按年下跌7.5%至3萬4092個單位,並在第三季進一步跌至2萬9534個單位。
環境是購屋考量重點
根據PropertyGuru《2023年大馬產業市場展望報告》,環境也是購屋者考量的重點。
由於去年的大水災帶來嚴重破壞,購屋者把環境納入買屋考量。隨著2021年底和2022年初發生的洪水,造成高達61億令吉的損失和破壞,目前有更多大馬人關注洪水災害。2022年的消費者情緒研究顯示,92%的受訪者強調,住宅被淹是他們最關注的問題,83%的受訪者對山體滑坡表示擔心。
政經未欠明
消費者謹慎
根據 PropertyGuru報告,本地產業市場2023年走向復甦的過程中,將持續面臨挑戰,國內經濟和政治局勢仍不大明朗,消費者整體信心保持謹慎。
從這點看來,我們將會看到:環境問題會影響購屋者的決定,外國投資者的投資步伐,將有助於刺激產業市場,經濟數字化有助於產業增長,只是經濟前景欠明朗可能影響銷售量。
除此之外,購屋能力也是千禧一代關注的重點。根據2021年統計局數據,我國有超過一半人口年齡介於10至40歲,而中位年齡為30.3歲。
千禧一代為潛在購屋者
當中有一大部分為千禧一代,出生於1981至1996年之間,是現階段數目最大的潛在購屋者,有可能在未來5年內,成為房屋市場的主流對象。
買屋時應制定緩衝方案
根據PropertyGuru在《2022年下半年消費者情緒調查》,有三分之二的受訪者指出,如果繼續實施擁屋計劃( HOC),他們會購買房產,可是,政府並沒有啟動這項計劃,這多少影響他們的購屋決定。
擁屋計劃未重啟
影響購屋決定
此外,多數受訪者預計國家銀行會繼續升息、通脹率保持偏高,以及房產價格居高不下,估計這一年齡層的人口,需要政府援助才能購買房屋。
對於有能力購買房屋的人,PropertyGuru 大馬區經理謝爾頓建議,國家銀行在未來逐漸加息,加上不確定的經濟環境,購屋者在買房屋時應為自己制定緩衝方案,也需管理個人的信用評分,以獲得貸款或重建良好的信用記錄。銀行將會謹慎審核購屋貸款申請,以避免不良貸款的情況發生。
未來業主料願付較高保費
由於購屋者都傾向於尋找地勢較高的地點,洪水易發生的地區,房產價格可能會顯著下跌。未來業主或將考慮支付較高的保費,來應對氣候變化和自然災害所帶來的影響。
深究滯銷原因 對症下藥
大馬萊坊研究與諮詢執行董事王秀鳳認為,政府應當對深入分析滯銷房產賣不出的原因,再推出針對性的對策。 此外,她也針對建築成本的問題提出看法。
建築成本逐步升高
她表示,從成本的角度來說,由於受到建築材料昂貴,以及利率上升的影響,建築成本已逐步升高,但是,產業發展終歸是一門生意,假如發展商不提高房屋價格,在可負擔房屋與高檔房產的銷售之間取得一個平衡點,那麼其獲利將會降低,甚至無利可圖。
儘管我國的生產力有所提高,但2023年財政預算案,對大馬經濟在2023年的成長潛能,保持謹慎樂觀。外圍不利因素將會影響前來大馬購買房產投資者的步伐,雖然預期增長放緩,但要價可能因建築成本上漲,保持偏高水平。
數字經濟增長支撐房地產
另外,大馬數字經濟是經濟的主要支柱,佔國內生產總值( GDP )22.6%,預計到了2025年將提高至25.5%。隨著政府支持數字化、運用科技和創新的舉措,國內企業和個體將能從更高水平的生產力、就業機會,以及財富創造中受益,進而支持房地產市場的需求,確保價格的長期增長。
數據來源:全國產業資訊中心2022年第3季報告,PropertyGuru數據庫。
從圖表可以看出,銷售供應指數(SaleSupply Index)走勢平穩,不過,銷售需求指數(Sale Demand Index)顯示,起落波幅較大,而銷售價格指數(Sale Price Inde)已在2021年11月開銷向上升,這可視為產業市場較樂觀的跡象。
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