莫让烂尾楼尾大不掉

“烂尾楼”能够涅槃重生，肯定是苦主最想看到的画面。

随着地方政府发展部承诺将采取行动拯救国内的“烂尾楼”，这些受害者最终能够脱离梦魇，入住真正的家园吗？

大马房地产发展商会（REHDA）主席拿督童银坤接受《星洲日报》访问时说，毫无疑问，市场上有好一些历史悠久的“烂尾楼”，而要成功复兴烂尾项目，发展商需要更有创意，为这些项目创造更高的附加价值。

有赖于发展商的长处、方式和技能等，若能为搁置项目创造新价值，就有涅槃重生的机会。

白武士实力至关重要

WTW产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE／WTW）集团董事经理符儒仁也指出，购买产业或投资产业，向来考虑因素就是地点、资本增值潜能，以及投资回酬。而对于“烂尾楼”来说，关键就是“白武士”。

“购屋者要考虑到接手的‘白武士’有没有能力重启并继续完成搁置项目？他们的是否拥有稳健的发展记录以及财务实力等。”

他说：“‘白武士’实力至关重要，毕竟，大概不会有苦主想要从一个洞跳出，再陷入另一个坑。”

有些烂尾楼条件或改善

另外，童银坤补充，随着时间转移，有的“烂尾楼”条件可能会变得更好，可以复兴。

“比如一些搁置项目，过去5至10年，地点并不是那么好。但随着附近地区发展起来，项目地理位置也变得优越，这时候业者进来接手，重启继续发展就变得有意义了。”

而且现在产业价格高启，对有复活潜能的项目来说，若有剩下未售出的单位，现在价值更高了。

他还说，买家以前在低价位入手，交屋时，可得到价值更高的产业，也可算是最好的局面。

烂尾楼“白武士”怎么说？

说到“白武士”，复兴“烂尾楼”经验丰富的——高裕轩集团（NCT,0056,主板科技组）执行主席兼集团董事经理拿督斯里叶银财接受专访时指出，在选择要复兴的项目时，他们非常重视位置，因为它在决定项目的成功和赚幅时举足轻重。

“我们会仔细评估，当产业复兴后，对潜在购房者或租户是否有吸引力。”

所考虑的因素包括周边的基础设施、交通便利，与基本服务的距离，以及该地区整体需求。并确保项目的位置符合该公司目标市场的偏好。而最终的目标，是确保“烂尾楼”涅槃重生后，有引人注目的价值、高素质和并为各方带来潜在回酬。

除了地点，该公司在接手一项搁置项目，将进行全面成本评估，以助确定项目的潜在赚幅。

“我们仔细评估各种成本，包括收购费用、装修与翻新开销、批准申请、市场行销、人工成本和其他间接费用。”

详细的成本评估，可以让该公司做出更明智的决策，也可确定项目是否可行。

复兴大马最大烂尾楼

高裕轩集团于1985年成立，是专业的瓷砖、大理石和花岗岩承包商。高素质产品让公司在该领域脱颖而出，快速增长，并尊定领先业者的地位。1998年，业务扩大至建筑材料贸易、建筑和房地产发展。

成功修复搁置屋赢信誉

接着，高裕轩集团担起了烂尾项目“白武士”的角色，成功修复搁置房屋，为该些项目注入活力，还赢得业界可靠且值得信赖发展商的美誉。

根据该公司网站，2012年，受托接手发展全马最大的“烂尾楼”项目，也就是雪州面积达1275公顷的沙拉丁宜镇（Bandar Baru Salak Tinggi）。

2014年，让彭亨州最大的烂尾项目Billion Court发展项目（现为Ion Delemen）成功翻身，并借机进军酒店业。

该公司以大数据分析，并观察购屋者的心态与变化，为传统房地产发展行业注入创新因素，展现变则通，通则久的思维改革。

询及未来会否继续让更多搁置项目重获新生？叶银财指出，他们将继续在市场上寻找机会，也包括“烂尾楼”。

致力复兴峇冬加里Genting Valley

目前，正致力于复兴于2000年推介，在2004年遭搁置的峇冬加里Genting Valley项目。

“凭着我们良好的‘白武士’记录和稳健财务状态，再次被赋予为烂尾项目重新注入活力的责任。该项发展计划改名为“Ion Belian Garden”，总面积达205英亩，一共涉及665个独立式房屋地段，分成5阶段发展。”

投资烂尾楼捡便宜货？

“烂尾楼”凤凰涅槃，不只原本买家不亦乐乎，对其他潜在购屋者也有利。

叶银财说，由于一些时候，发展商以较低的价格收购搁置项目，捡到便宜，因此相应的，就可为其他买家提供更价格实惠的入场机会。

他补充：“市场需求和时机，通常是驱动某个烂尾项目重启的因素。因此，当市场对一项目的兴趣重燃，也意味着它未来需求会增加，有增长潜能，并有利可图。能够把握趋势投资的购屋者将受益。”

善用原有基础设施

另外，“烂尾楼”通常已有一些基础设施，例如建筑物、公用设施或交通网络，因此，与从零开始的项目比较，更节省时间和成本。

如同一般的产业项目，叶银财也说，成功复兴的产业，一样有长期投资潜力，可产生稳定的现金流、租金收入或买卖收入，也将有资本增值。

无论如何，符儒仁说，投资在“烂尾楼”，风险太高。因此政府和社群的焦点，应该专注在如何重启这些“烂尾楼”，不应该是从中牟利。

不是每个烂尾楼都能重启

童银坤也提醒，购屋者必须了解，有些项目可能有机会浴火重生，但也有些可能永远不会重启。

“因为不幸的是，不是每一个‘烂尾楼’都有同样的条件，有的价格不对，地点不对，甚至是买家无法同意，都将导致一个项目无疾而终。”

预防楼宇烂尾4招

“先售后建”模式俗称“卖楼花”，历史始于1950年代，香港发展商霍英东在香港油麻地发展项目时首创了盖房前交订金，过后分期付款卖房子的方法。

先售后建是双刃刀

在住宅产业短缺的时代，预售制提高了周转速度，有效促进产业供给，功不可没。

但这是一把双刃刀，若发展商的资金管理不善，发展项目反而最终将变成“烂尾楼”。

所谓预防胜于治疗，因此要解决“烂尾楼”课题，防止烂尾更为重要。专家们有什么建议？

1.先建后售

回顾2012年，时任政府成立的特工队，建议在我国推动“先建后售”模式来防止“烂尾楼”。发展商只可以在一开始征收10%头期，建竣后才收剩下的90%。

符儒仁说，该概念并没有取得很大的进展，因为我们没有准备好接受这个概念。

“而且大马与先进国不同。先进国非常成熟，人口迁移稳定，人口增长率低于1%，而大马的人口增长率仍达到1.7至1.8%，同时，城市化率接近8至10%，经济持续发展，所以我们还是需要很多房屋。”

童银坤也认为，先建后售可以防止烂尾楼。但也指出，先建后售会导致房屋供应崩溃。

张仰荣解释，我国“先售后建”的制度于1966年房屋发展法令开跑后开始。惟不幸的遭到滥用，导致“烂尾楼”出现。

2.加强执法，杀一儆百

产业估价师张仰荣博士认为，首先，需要政府的介入和政治决心，针对搁置项目进行调查，若真的涉及贪腐问题就提控涉案的发展商、建筑师或银行等，杀一儆百起到扼制作用。

根据他的研究，在我国发展房屋计划，从买地、申请各种核准、建筑活动到交屋的13个主要阶段中，只要包括建筑师和银行在内的把关者，在进度付款的阶段有好好的监管，其实就能防止很多贪腐行为，让工程资金不足的情况减少，也保障购屋者的权益。

建议政府“翻旧账”

因此他建议政府“翻旧账”，若能从过去的搁置项目中，尤其是进度付款的阶段，找到发展商贪腐行为、建筑师或银行监管不力的证据，就能提控。

他解释，这需要政府的帮助，因为律师费昂贵等问题，基本上，当购屋者所购买的项目想入困境，个人买家很难采取行动对付发展商。

符儒仁也说，事实上，现有的司法制度下，大马的房屋房展领域是其中一个最受监管的领域，有足够的法令和条例，把有问题的发展商列入黑名单、罚款甚至提空入狱。

“发展商若搁置产业项目，最大的惩罚甚至可能是入狱。但试问，在数百个产业项目遭到搁置后，何曾有一家发展商被惩罚？唯有加强执法，才能扼制发展商搁置项目。”

法令已够 缺的是执法

所有受访者都认为，我国不需要更多法令，现有的1966年房屋发展（管制与执照）法令（118法令）和刑事法已足够，缺乏的是执法。

说到法律，童银坤认为，条件苛刻的法令，目的是要保护购屋者，但事实上，反而将伤害到消费者。

他解释，房屋发展领域面对着许多大家都不知道的障碍，其中一些例子就是房屋发展法令中的附表G和H。为了保护购屋者，却减少了发展商可动用的资金，反而导致产业发展项目面对更大的风险。

3.政府负责可负担房屋

童银坤说，发展商另一个挑战就是要与政府分担可负担房屋发展的责任。

“可负担房屋需求越来越大，越来越多（责任）也被强加给发展商，也会造成搁置项目的问题。”

“当政府全权负责发展可负担房屋，发展商就可以在市场公开竞争，不需要交叉补贴可负担房屋的成本就可以降低房屋的售价，让它更加诱人。而且，价格诱人的产业销售表现更好，加上不用交叉补贴，就有足够的资金来完成项目，就不会有烂尾的情况。”

省下补贴建可负担屋

他认为，政府应该要负起可负担房屋议程的全部责任，这就是纳税人缴税的原因，世界上其他国家都这么做。

若要实现居者有其屋的目标，他建议，政府取消补贴后，把资源用来兴建可负担屋，针对性帮助弱势群体。

“政府这些年大量补贴燃油，最后这些补贴就燃烧掉，成了烟。而接受燃油补贴的人，还包括了开大车的人，本不应该获得补贴。”

他举例，从2007到2014年8年的时间里，政府花了1240亿令吉在燃油补贴，并对每年不超过30亿令吉的可负担房屋发展开销，这比庞大的资金，足够25多年的可负担屋发展。

4.教育购屋者

防患“烂尾楼”，加强执法、先建后售那个更好？解铃还需系铃人，其实，购屋者教育才是关键。

符儒仁说，搁置项目大部分都是属于经验不足或者是首次进行项目发展的发展商，他们没有恰当的经验、规划能力弱、且不善于资金管理等。

“要是没有足够的购屋者认购，一个项目又怎能启动？”

他补充，当一个项目有购屋者支持，即便是有潜在风险还是能开跑，最后才落得无疾而终。因此，无知购屋者的支持，其实助长了“烂尾楼”。

因此，购屋者要有能力和知识识别出有问题的发展商，不会随意跟随别人的说法而投资在产业。

尽管身为发展商，童银坤也认为：“若是一个项目看起来好得令人难以置信，那么它可能不是真实的。”

“不可否认，不幸的是，购买产业有一定的风险。” 因此，所有的购屋者应该要接受到更好的教育，了解整个购屋过程及投资产业也可能有损失掉金钱的风险，才能避免踩雷。

“或许，购屋者尤其首购族在购屋前，都要上一趟个人财务管理和购屋知识课。”