莫讓爛尾樓尾大不掉

“爛尾樓”能夠涅槃重生，肯定是苦主最想看到的畫面。

隨著地方政府發展部承諾將採取行動拯救國內的“爛尾樓”，這些受害者最終能夠脫離夢魘，入住真正的家園嗎？

大馬房地產發展商會（REHDA）主席拿督童銀坤接受《星洲日報》訪問時說，毫無疑問，市場上有好一些歷史悠久的“爛尾樓”，而要成功復興爛尾項目，發展商需要更有創意，為這些項目創造更高的附加價值。

有賴於發展商的長處、方式和技能等，若能為擱置項目創造新價值，就有涅槃重生的機會。

白武士實力至關重要

WTW產業顧問公司威廉氏達哈與王有限公司（CBRE／WTW）集團董事經理符儒仁也指出，購買產業或投資產業，向來考慮因素就是地點、資本增值潛能，以及投資回酬。而對於“爛尾樓”來說，關鍵就是“白武士”。

“購屋者要考慮到接手的‘白武士’有沒有能力重啟並繼續完成擱置項目？他們的是否擁有穩健的發展記錄以及財務實力等。”

他說：“‘白武士’實力至關重要，畢竟，大概不會有苦主想要從一個洞跳出，再陷入另一個坑。”

有些爛尾樓條件或改善

另外，童銀坤補充，隨著時間轉移，有的“爛尾樓”條件可能會變得更好，可以復興。

“比如一些擱置項目，過去5至10年，地點並不是那麼好。但隨著附近地區發展起來，項目地理位置也變得優越，這時候業者進來接手，重啟繼續發展就變得有意義了。”

而且現在產業價格高啟，對有復活潛能的項目來說，若有剩下未售出的單位，現在價值更高了。

他還說，買家以前在低價位入手，交屋時，可得到價值更高的產業，也可算是最好的局面。

爛尾樓“白武士”怎麼說？

說到“白武士”，復興“爛尾樓”經驗豐富的——高裕軒集團（NCT,0056,主板科技組）執行主席兼集團董事經理拿督斯里葉銀財接受專訪時指出，在選擇要復興的項目時，他們非常重視位置，因為它在決定項目的成功和賺幅時舉足輕重。

“我們會仔細評估，當產業復興後，對潛在購房者或租戶是否有吸引力。”

所考慮的因素包括周邊的基礎設施、交通便利，與基本服務的距離，以及該地區整體需求。並確保項目的位置符合該公司目標市場的偏好。而最終的目標，是確保“爛尾樓”涅槃重生後，有引人注目的價值、高素質和併為各方帶來潛在回酬。

除了地點，該公司在接手一項擱置項目，將進行全面成本評估，以助確定項目的潛在賺幅。

“我們仔細評估各種成本，包括收購費用、裝修與翻新開銷、批准申請、市場行銷、人工成本和其他間接費用。”

詳細的成本評估，可以讓該公司做出更明智的決策，也可確定項目是否可行。

復興大馬最大爛尾樓

高裕軒集團於1985年成立，是專業的瓷磚、大理石和花崗岩承包商。高素質產品讓公司在該領域脫穎而出，快速增長，並尊定領先業者的地位。1998年，業務擴大至建築材料貿易、建築和房地產發展。

成功修復擱置屋贏信譽

接著，高裕軒集團擔起了爛尾項目“白武士”的角色，成功修復擱置房屋，為該些項目注入活力，還贏得業界可靠且值得信賴發展商的美譽。

根據該公司網站，2012年，受託接手發展全馬最大的“爛尾樓”項目，也就是雪州面積達1275公頃的沙拉丁宜鎮（Bandar Baru Salak Tinggi）。

2014年，讓彭亨州最大的爛尾項目Billion Court發展項目（現為Ion Delemen）成功翻身，並藉機進軍酒店業。

該公司以大數據分析，並觀察購屋者的心態與變化，為傳統房地產發展行業注入創新因素，展現變則通，通則久的思維改革。

詢及未來會否繼續讓更多擱置項目重獲新生？葉銀財指出，他們將繼續在市場上尋找機會，也包括“爛尾樓”。

致力復興峇冬加里Genting Valley

目前，正致力於復興於2000年推介，在2004年遭擱置的峇冬加里Genting Valley項目。

“憑著我們良好的‘白武士’記錄和穩健財務狀態，再次被賦予為爛尾項目重新注入活力的責任。該項發展計劃改名為“Ion Belian Garden”，總面積達205英畝，一共涉及665個獨立式房屋地段，分成5階段發展。”

投資爛尾樓撿便宜貨？

“爛尾樓”鳳凰涅槃，不只原本買家不亦樂乎，對其他潛在購屋者也有利。

葉銀財說，由於一些時候，發展商以較低的價格收購擱置項目，撿到便宜，因此相應的，就可為其他買家提供更價格實惠的入場機會。

他補充：“市場需求和時機，通常是驅動某個爛尾項目重啟的因素。因此，當市場對一項目的興趣重燃，也意味著它未來需求會增加，有增長潛能，並有利可圖。能夠把握趨勢投資的購屋者將受益。”

善用原有基礎設施

另外，“爛尾樓”通常已有一些基礎設施，例如建築物、公用設施或交通網絡，因此，與從零開始的項目比較，更節省時間和成本。

如同一般的產業項目，葉銀財也說，成功復興的產業，一樣有長期投資潛力，可產生穩定的現金流、租金收入或買賣收入，也將有資本增值。

無論如何，符儒仁說，投資在“爛尾樓”，風險太高。因此政府和社群的焦點，應該專注在如何重啟這些“爛尾樓”，不應該是從中牟利。

不是每個爛尾樓都能重啟

童銀坤也提醒，購屋者必須瞭解，有些項目可能有機會浴火重生，但也有些可能永遠不會重啟。

“因為不幸的是，不是每一個‘爛尾樓’都有同樣的條件，有的價格不對，地點不對，甚至是買家無法同意，都將導致一個項目無疾而終。”

預防樓宇爛尾4招

“先售後建”模式俗稱“賣樓花”，歷史始於1950年代，香港發展商霍英東在香港油麻地發展項目時首創了蓋房前交訂金，過後分期付款賣房子的方法。

先售後建是雙刃刀

在住宅產業短缺的時代，預售制提高了週轉速度，有效促進產業供給，功不可沒。

但這是一把雙刃刀，若發展商的資金管理不善，發展項目反而最終將變成“爛尾樓”。

所謂預防勝於治療，因此要解決“爛尾樓”課題，防止爛尾更為重要。專家們有什麼建議？

1.先建後售

回顧2012年，時任政府成立的特工隊，建議在我國推動“先建後售”模式來防止“爛尾樓”。發展商只可以在一開始徵收10%頭期，建竣後才收剩下的90%。

符儒仁說，該概念並沒有取得很大的進展，因為我們沒有準備好接受這個概念。

“而且大馬與先進國不同。先進國非常成熟，人口遷移穩定，人口增長率低於1%，而大馬的人口增長率仍達到1.7至1.8%，同時，城市化率接近8至10%，經濟持續發展，所以我們還是需要很多房屋。”

童銀坤也認為，先建後售可以防止爛尾樓。但也指出，先建後售會導致房屋供應崩潰。

張仰榮解釋，我國“先售後建”的制度於1966年房屋發展法令開跑後開始。惟不幸的遭到濫用，導致“爛尾樓”出現。

2.加強執法，殺一儆百

產業估價師張仰榮博士認為，首先，需要政府的介入和政治決心，針對擱置項目進行調查，若真的涉及貪腐問題就提控涉案的發展商、建築師或銀行等，殺一儆百起到扼制作用。

根據他的研究，在我國發展房屋計劃，從買地、申請各種核准、建築活動到交屋的13個主要階段中，只要包括建築師和銀行在內的把關者，在進度付款的階段有好好的監管，其實就能防止很多貪腐行為，讓工程資金不足的情況減少，也保障購屋者的權益。

建議政府“翻舊賬”

因此他建議政府“翻舊賬”，若能從過去的擱置項目中，尤其是進度付款的階段，找到發展商貪腐行為、建築師或銀行監管不力的證據，就能提控。

他解釋，這需要政府的幫助，因為律師費昂貴等問題，基本上，當購屋者所購買的項目想入困境，個人買家很難採取行動對付發展商。

符儒仁也說，事實上，現有的司法制度下，大馬的房屋房展領域是其中一個最受監管的領域，有足夠的法令和條例，把有問題的發展商列入黑名單、罰款甚至提空入獄。

“發展商若擱置產業項目，最大的懲罰甚至可能是入獄。但試問，在數百個產業項目遭到擱置後，何曾有一家發展商被懲罰？唯有加強執法，才能扼制發展商擱置項目。”

法令已夠 缺的是執法

所有受訪者都認為，我國不需要更多法令，現有的1966年房屋發展（管制與執照）法令（118法令）和刑事法已足夠，缺乏的是執法。

說到法律，童銀坤認為，條件苛刻的法令，目的是要保護購屋者，但事實上，反而將傷害到消費者。

他解釋，房屋發展領域面對著許多大家都不知道的障礙，其中一些例子就是房屋發展法令中的附表G和H。為了保護購屋者，卻減少了發展商可動用的資金，反而導致產業發展項目面對更大的風險。

3.政府負責可負擔房屋

童銀坤說，發展商另一個挑戰就是要與政府分擔可負擔房屋發展的責任。

“可負擔房屋需求越來越大，越來越多（責任）也被強加給發展商，也會造成擱置項目的問題。”

“當政府全權負責發展可負擔房屋，發展商就可以在市場公開競爭，不需要交叉補貼可負擔房屋的成本就可以降低房屋的售價，讓它更加誘人。而且，價格誘人的產業銷售表現更好，加上不用交叉補貼，就有足夠的資金來完成項目，就不會有爛尾的情況。”

省下補貼建可負擔屋

他認為，政府應該要負起可負擔房屋議程的全部責任，這就是納稅人繳稅的原因，世界上其他國家都這麼做。

若要實現居者有其屋的目標，他建議，政府取消補貼後，把資源用來興建可負擔屋，針對性幫助弱勢群體。

“政府這些年大量補貼燃油，最後這些補貼就燃燒掉，成了煙。而接受燃油補貼的人，還包括了開大車的人，本不應該獲得補貼。”

他舉例，從2007到2014年8年的時間裡，政府花了1240億令吉在燃油補貼，並對每年不超過30億令吉的可負擔房屋發展開銷，這比龐大的資金，足夠25多年的可負擔屋發展。

4.教育購屋者

防患“爛尾樓”，加強執法、先建後售那個更好？解鈴還需繫鈴人，其實，購屋者教育才是關鍵。

符儒仁說，擱置項目大部分都是屬於經驗不足或者是首次進行項目發展的發展商，他們沒有恰當的經驗、規劃能力弱、且不善於資金管理等。

“要是沒有足夠的購屋者認購，一個項目又怎能啟動？”

他補充，當一個項目有購屋者支持，即便是有潛在風險還是能開跑，最後才落得無疾而終。因此，無知購屋者的支持，其實助長了“爛尾樓”。

因此，購屋者要有能力和知識識別出有問題的發展商，不會隨意跟隨別人的說法而投資在產業。

儘管身為發展商，童銀坤也認為：“若是一個項目看起來好得令人難以置信，那麼它可能不是真實的。”

“不可否認，不幸的是，購買產業有一定的風險。” 因此，所有的購屋者應該要接受到更好的教育，瞭解整個購屋過程及投資產業也可能有損失掉金錢的風險，才能避免踩雷。

“或許，購屋者尤其首購族在購屋前，都要上一趟個人財務管理和購屋知識課。”