大馬人開始老了  銀髮房產 大勢崛起

以聯合國的標準，2020年的大馬老年人口比率佔總人口的6.8%，還未被列為老年人口國，可是，從2010至2020年的升勢反映，在2022年進入老齡人口社會估計只是一步之遙。

這個趨勢是否將催化或加速、擴大我國的老年房產發展？假如是，應該採取怎樣的發展模式？是否需要參考西方、先進國設立的退休村？或是要有適合我們國情、氣候、民族文化的老年房產格局？

需有無障礙設施

在東西方不少先進國，例如東方的日本、新加坡、西方的美國、英國等歐洲國家，多年前已進入老齡社會，老年房產的發展也相應增多。

這些房產計劃的特點，硬件建築方面需要有無障礙設施，需要考慮到上了年紀後，老人居住的安全性。軟件方面則提供所需要的各種基本服務，例如設有便利零售店，中式／西式餐廳，醫藥／護理中心／診所，以及休閒設備。

除了上述提及的軟件、硬件設施，老年房產需建在空氣質量好，汙染指數低，出入交通便利的地點。

此外，房屋／公寓的價格比較容易負擔，治安必須良好，讓老年人住得安心，當然必須建在具備宜居城市的條件。

說到房屋價格比較容易負擔，空氣質量要好，生活費或物價比較容易負擔，周邊環境汙染指數低，社區設備完善，產業顧問指出，這樣的房產計劃通常是離開市區，最好是坐落在環境清新的郊區。

在大城市，空氣質量沒有這麼好，空氣汙染指數偏高，而且生活費也比較昂貴，對於已經退休的老年人，會加重他們的財務負擔。

霹吉玻砂列高齡社會

再來看大馬各州的老齡人口結構，根據政府之前發佈的“2020年大馬人口及房屋普查報告”，如今已有4個州的65歲及以上人口比率超過個別州內總人口的7%，可以被列為老齡化社會。

西馬半島的霹靂州人口排名最老化，共有8.95%的老齡人口，接下來是吉打7.91%，玻璃市州7.86%，以及砂拉越7.53%。

在這之中，霹靂的怡保、太平和砂拉越的古晉已先後發展，或建議推出老年房產計劃，雪蘭莪一些城鎮、首都吉隆坡、布城也有不一樣格局，適合退休老人與家人居住的房產計劃。

設施需符長者需求

業者在推出老年房產計劃之前，必須妥善規劃，特別需要考慮已退休長者的需求，例如樓梯的梯級間隔需要比較低，地磚的鋪設必須具防滑特點。

產業顧問補充，房屋的大門、屋內進出廚房的門框，或是臥室的房門，必須比普通房屋門要寬一些，方便輪椅進出。

此外，浴室須準備可讓老人坐著洗澡的凳子，必須有扶手，或一些電子器材，如緊急呼叫、遙控器等。

退休產業或退休村內，也須有適合老人的休閒活動設施，如泳池、散步道、花園，以及可以打太極拳或氣功等活動的空間。

與此同時，退休產業或退休村，也須提供醫療保健服務，例如有醫護人員定期上門、提供量血壓及血糖水平的檢查。

首個附屬醫院的樂齡房產

雙威醫藥保健集團（Sunway Healthcare Group）最近推出集團旗艦黃金歲月高級房宅：Sunway Sanctuary，以應付巴生河流域市場對樂齡房產的需求。

Sunway Sanctuary是一個精心設計的產業計劃，也是首個附屬於醫院的住宅項目，銜接交通便利，基本設施完善為主要特點，是雙威城產業計劃的一部分。

雙威集團醫療保健服務董事經理拿督劉明龍說，Sunway Sanctuary在2023年6月6日推出簡單的預訂儀式，反應相當令人鼓舞。

這項產業計劃建有235間設備齊全的套房、豪華單房，以及兩房服務式公寓，各有特色，集團是以出租方式經營這項樂齡家園計劃，租約分為短期（至少一個月）、中期、長期幾種。

他說，除了房間裡面設備齊全完善，入住長者也可以享有總面積10萬平方呎，加強健康和崇尚生活方式的設施，這些設施包括：一個設有加熱的鹽水泳池，可以欣賞雙威鎮壯麗景色的觀景臺以及為健身愛好者提供的寬敞健身房。

接下來是：戶外露臺供練習瑜伽和靜坐，附有共享工作間的圖書館、遊戲室、電影院、卡拉OK廳、全天營業的餐廳、用於私人活動或社區活動的會議室，以及多功能廳。

量身訂製個性化服務

劉明龍說：“Sunway Sanctuary是一個現代化，充滿活力的樂齡家園項目，擺脫傳統養老院的舊式概念，專為活躍的年長者而設計，提供根據個人需求，量身訂製的一對一個性化服務，例如個人保健協調員，為比較受關注者、，提供量身訂製的生活方式。”

他表示：“我們的目標是為退休長者提供舒適生活的住所，一個展現家居生活格局，但擁有例外服務的房產，例如提供便利、保安的服務，最重要的是優質醫藥保健。”

GreenAcres 大馬首個退休村

本地發展商興建的老年房產或退休村，其中包括霹靂產業發展商Total Investment私人有限公司興建的房產，該公司從1993年設立至今已經30年，並且已經完成馬來西亞半島第一個綜合休閒退休村，就是GreenAcres的首期發展計劃。

耗資1億  需時5年完成

產業顧問公司指出，GreenAcres是一個綜合休閒退休村，佔地10英畝，耗資1億令吉，預計需要5年完成的產業計劃，將興建專供退休人士購買的房屋，並設有圍籬保安便利，類似西方國家的退休村。

此外，該項目也將興建一所作為社交活動中心的俱樂部。另一塊3英畝的地段，則保留建設一所老年護理中心，加上綜合休閒退休村，整個發展計劃佔地13英畝。

該項目房屋的特點在於大門較為寬敞，方便推動輪椅、浴室門，房門也比較寬大，燈火開關位置恰到好處，樓梯級較低，鋪防滑地磚，以及設有緊急警鐘系統，並有不同設計的有地房產供選擇，有關單位面積介於734至1105平方呎。

在推出時，主要是讓55歲或以上的買家購買，該項目地理環境理想，附近不僅有醫院、購物中心等基本設施，長途巴士總站、登記局等政府部門也在附近。

怡保首擁退休村城市

這項綜合休閒退休村計劃，使怡保成為大馬半島第一個擁有“退休村”的城市。房屋的售價介於30萬至45萬2000令吉，除了55歲或以上的買家可以購買，符合資格的外國人也可以參與。

砂建Eden-on-the-Park

在砂拉越首府古晉，Eden-on-the-Park（發展商EOTP私人有限公司）於2017年推出。這個包含高樓公寓與別墅的項目，建築面積介於1200至2000平方呎，專為尋求舒服寬敞活動空間的退休人士而設。

隨著多家主要業者進場，砂拉越當地市場預計將在近期內，湧現越來越多的綜合休閒退休村。

其中包括UEM集團、房地產投資有限公司，以及日本護理服務市場領導者：美迪養老服務有限公司，

所設立的聯營公司，負責興建的退休人士生活照料設施企業將投入市場。

太平退休村反應佳

以大馬各州的人口老化比率來看，霹靂的人口最老化，共有8.95%的老齡人口，除了怡保設有退休村，另一個被視為對樂齡友善的城市為“太平”。

實力產業經紀公司總裁陳建業說，配合太平樂齡友善城目標的落實，在不久的將來，太平將有一座“退休村”的公寓單位，讓樂齡人士擁有退休的舒適生活。

有關計劃是由馬來西亞聖文生會與Fiat Voluntas Tua聯營建設，命名為“Ozanam退休村”，建設在太平舊跑馬場，即太平華聯華中對面的吉輦堡聖母聖心堂周圍的地段。

退休村的計劃傳開後，引起樂齡人士關注，在進行講解會吸引了一些來自吉隆坡、檳城、吉打等地的樂齡人士出席，為將來退休的生活作好規劃。

這項工程的負責人在講解會說，選擇在太平興建退休村，主因是太平屬於一個非常適合退休人士及樂齡人士居住的城鎮，太平也被推選落實樂齡友善城計劃的城市。

租契方式租予本地外地住戶

他認為，最近太平榮獲國內10大幸福城，從而提升太平的聲譽，也加強了該項計劃的魅力，房屋計劃將以租契方式租予本地和外地住戶，租約為期30年。

他表示，在現今社會，孩子們都忙於工作，無法兼顧長輩的晚年生活，因此，建設退休村公寓單位，讓老年人在晚年有本身的舒適生活空間。

他強調，“退休村”也是一個讓樂齡人士建立友好關係的最佳平臺，他們將提供一系列的設施與活動，包括24小時的保安看管。

市場對該項房產計劃的反應積極，首期第一幢公寓已全部被租出，預計可以在兩年內完成。

該負責人指出，退休村計劃建3幢樓高3層的公寓，共有168個單位，以及一座看護院，讓患病的租戶獲得良好的醫藥照顧，同時也有寬敝的休閒與娛樂室。

他表示，每單位面積約300平方呎，可容納1對夫婦共住，或者是單身的退休老人，租戶需要支付一次過的公寓價格／月租，負責單位則每天為租戶提供三餐及茶點。

不過，為貫徹教會照顧貧老者的社會責任，他們將保留一些單位給予沒有能力者居住。

瞄準外來移民市場

除了國內退休與樂齡人士市場，長期在我國定居，以及移居我國的外來移民，也是推出退休村發展商所瞄準的市場。

永利行指出，這個領域可以和國內醫療旅遊及休閒領域產生協同效益。去年，訪馬外國遊客達2580萬人次，併為我國帶來841億令吉的旅遊收入。

根據大馬統計局的移民報告，移居我國的各國移民人數大約350萬人，相等於我國人口的11.3%比重。其中，高達80%的外來移民是居住在吉隆坡、檳城等大城市。

大馬通過馬來西亞我的第二家園計劃，向各國人民伸出歡迎之手，而且不分種族、宗教、性別或年齡。這個計劃允許申請前來我國定居的外國人，攜帶配偶及未婚生產的21歲以下孩子一起來馬落腳。

檳成退休首選地

我的第二家園計劃允許符合資格的外國人，在大馬定居10年，而且可以在屆滿10年後更新。

過去10年，馬來西亞我的第二家園計劃，中國人佔了獲批申請者約30.5%，日本人緊追其後，佔11.3%。

根據近幾年的海外退休生活與投資指數，檳城喬治市因大力提倡平衡生活，以及較低的生活成本，而成為退休首選目的地。

該指數列出各國退休人士在移民或移居另一個國家之前，會考量多個主要因素。這包括生活成本、治安與安全、是否以英語為主的國度、娛樂活動是否唾手可得。

還有環境保護的情況、是否已有現成的外國人社區、保健服務、基礎設施、房地產是否四處林立、休閒活動與設施、定居選擇，以及稅率多高。

隆膺馬10大最宜居城市

值得一提的是，吉隆坡被選為馬來西亞10大最宜居城市之一，迎合外國退休人士在移民或移居海外時，會考量的因素。

新山被港購屋者列投資次屋首選地

與鄰國新加坡一水之隔的新山，最近被香港購屋者列為投資第二間房產，以便供退休用途的首選地點之一。

總的來說，隨著國內外退休人士如今更有能力負擔舒適與寬敞空間的房產，專為樂齡人士晚年生活而設的房產發展潛能越來越大，並逐漸蔚然成風。

鑑於大馬正逐步成為人口老化的國家，這類發展非常關鍵，因為將可為年邁國民提供可持續的未來生活。

至於有意移民或移居大馬的外國人，國內3大城市即吉隆坡、檳城和新山，成為他們的3大首選目的地。

永利行指出，本地市場可以預見越來越多的退休村或樂齡人士房產。不過，房屋售價可負擔性，以及房子是否舒適，依然是退休人士與家人關注的重點。

目前的市況顯示，樂齡人士生活設施的每月租金介於3000至5000令吉，視有關設施的服務配套而定。

文化差異是一大挑戰

不過，文化的差異，依然是樂齡人士房產市場的一大挑戰，因為大部分本地退休人士，選擇在退休後繼續和家人同住。

結語

馬來西亞開始發展退休村或老年房產，業者是否應該向外國取經，應該參考哪些國家的模式？

或者現有的退休村，就是參考西方國家退休村的模式興建？

在一個退休村或老年房產計劃， 應該興建供銷售或出租老年房產，或是兩者皆有，假如是出租模式，應該是短期，中期或長期租約，或者是彈性處理，這些都是值得探討的。