電商帶動 需求高企 工業產業不過剩

他說：“雖然工業產業顯示強勁成長，不過，發展商在物色地點建設工業產業，需要謹慎看待，瞭解市場和利基形勢是重要的。”

他指出，一些新增工業產業計劃包括：第二巴都加灣工業園，霹靂銀谷科技園（Silver Valley Technology Park），以及在登嘉樓的吉底登嘉樓工業園。

蘇萊曼續稱，最近，霹靂州發展機構已經和Jinjing矽科技私人有限公司簽署協議，以便在銀谷科技園一塊4.81公頃的土地上，發展量身訂造礦物加工廠，這個耗資4000萬令吉的零廢物加工廠，預料將在2024年第三季開始營運。

通脹+升息 影響買家基本面

雖然住宅產業是最大的領域，可是在2023年首季，與前期比較，成交量和成交值皆下跌，分別減少6.6%和9.1%。蘇萊曼認為，新推出房產計劃減少，主要是通貨膨脹隱憂，以及去年開始，逐漸調高隔夜政策利率（OPR），這些都對房產買家基本面，造成一定程度的影響。

申請住宅產業貸款減

他補充，去年開始調高隔夜政策利率，已影響房產買家基本面，同時，影響他們對產業貸款的申請。

蘇萊曼指出：“2022年8月至2023年1月，申請住宅產業貸款的數額，從2022年8月的417億8000萬令吉，減至2023年1月的266億9000萬令吉；不過，今年2月迅速升至363億8000萬令吉，3月再增至452億2000萬令吉，很可能是3月暫停調高隔夜政策利率的反應。”

“在5月調高隔夜政策利率後，預料走勢暫時減緩，我們預計市場將繼續前進，此外，利率從3%調升至3.25%的可能性是存在的，當利率調高，市場將出現反射情況，然後稍微放緩，不過只是暫時放緩，最終將穩定下來。”

蘇萊曼認為：“升息的另一個影響效應，我們可能看到人們進場購買房產，因為他們可能擔心，接下來還會有再多的升息。”

辦公樓零售產業 重返疫前水平有挑戰

至於辦公樓和零售產業領域，蘇萊曼解釋說，這兩個領域若要恢復到疫情前的水平，依然是個挑戰。

“辦公樓領域繼續面臨供應偏高的飽和狀態，需求和租金保持呆滯，企業將總部遷移至市區周邊，或市郊地區，將成為普遍趨勢，租金和出租率仍面對壓力，主要受到遷移辦公地點，不是籤新租約的影響。”

蘇萊曼分享他的看法： “基於零售產業的供應量，該領域依然面臨出租壓力，雖然消費者的需求趨於正常化，可是，電子商務和掀起數字生活方式，我預測會鼓勵更多零售業者，重新定位他們的策略，以提供顧客更好的選擇。”

貿易戰催化 工業產業一枝獨秀

過去幾年，工業產業一直是國內表現最耀眼的產業次領域（sub-sector），疫情和行管令加速了網購和電商的發展，推動物流領域起飛。

此外，供應鏈受干擾，中美貿易戰促使外資轉移大馬，催化製造業蓬勃發展，進一步刺激市場對廠房、貨倉、物流中心及數據中心的需求。

進入2023年，這些利好因素繼續令工業產業在產業領域表現受看好。只是業界人士有些擔心，萬一發展商一窩蜂推出更多工業產業項目，將令這個次領域步上高樓住宅、辦公空間、購物商場，以及其他次領域產業過剩的後塵。

產業諮詢服務與顧問公司Rahim & Co首席執事員西華桑卡指出，過去幾年工業產業一枝獨秀，在疫情期間產業市場受衝擊卻逆流而上，未來幾年前景受看好，吸引了不少產業投資信託轉戰工業產業市場。

他說，不少投資在酒店、商場和其他次領域的基金，也轉移到工業產業市場。

物流貨倉依需求興建

產業顧問公司CBRE／WTW主席符儒仁表示，物流中心和貨倉不會出現供應過剩的情況。

他說，利好消息是，至今為止，發展商或廠商是根據需求興建新廠房，不是盲目的推出大量的工業產業單位。

舉個例子，假如有企業家承諾預訂50萬平方呎的空間，發展商才會動工興建100萬平方呎的廠房，剩下的50萬平方呎，等到推出後迎合到時市場的需求。”

他補充，中美髮生貿易戰之後，不少外資為了避開美國的關稅，轉移來東南亞設廠，大馬所處的策略性地理位置，是這些外資企業，在大馬設立區域中心的主要優勢。

符儒仁舉馬賽地、寶馬等外資廠商為例，這些企業已在柔佛設立亞洲區域中心，這對本地工業產業的發展是有利的。

西華補充，在這之前，當發展商發現工業產業表現很好，其他次領域表現平平，因此計劃未來興建更多的工業產業。

半獨立式廠房已供應過剩

他說，興建比較多的獨立和半獨立式廠房和貨倉，這對中小企業是好事，但其實半獨立式廠房已經供應過剩，有些面臨租不出去的問題。

“這種情況就好像高樓房產，例如公寓一樣，供過於求，工業產業的買家主要是那些大廠房和大型貨倉業者，他們才是對工業產業有需求的市場人士。”

他補充：“這些買家所購置的工業產業，通常都是專為他們的需求而興建，就是所謂的量身訂造單位，不論是買家或租戶，都是長期使用這些工業產業的。”

“舉個例子，假如我有一塊地皮，我知道市場對工業產業有需求，這塊地也適合興建工廠或者貨倉，並且已經有特定買家，我會以買家的需求，量身訂造有關工業產業，建好後賣給這個買家，由買家分租給不同的廠商租戶。”

投資回酬趨好

產業顧問認為，買家在未來數十年，將擁有穩定的收入，假如租金上揚，買家的投資回酬將越來越好。或者可以說，這才是工業產業應該有的發展模式。

如果是相反的情況，發展商一味的先建後售，將造成工業產業供應過剩。

產業諮詢與顧問公司大馬永利行執行董事陳建明說，由於經濟前景不明朗，加上建築成本上揚，發展商將保持謹慎，短期內，隨時可以動工的廠房項目應該不多。

馬星看好工業產業前景

與此同時，產業發展商馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）對工業產業的前景保持樂觀，並認為目前市場不會出現工業產業供過於求，而且需求還有上揚空間。

該集團是基於電子商務繼續蓬勃發展，市場對物流設施、數字中心的需求仍在不斷增加。

柔成區域數字中心

CBRE／WTW負責柔佛州業務董事廬建穎表示，柔佛近期已崛起，併成為吸引不少外資進駐的區域數字中心，例如中國的GTS、美國微軟，已相繼在該州設立數字中心。

由於電子商務增長迅速，依斯干達經濟走廊，己吸引不少外資的目光，尤其是進駐該走廊設立的數字中心，因為電子商務成長迅速。

與此同時，柔佛州政府已撥出不少款項，以繼續吸引具有影響力的投資，例如設立數字中心、藥劑中心、石油與化工領域的投資。

一般來說，數字中心是涉及龐大投資的計劃，因此，外來直接投資在數字中心的投資額，去年上半年達610億令吉。他看好2023年物流中心、貨倉保持蓬勃發展步伐。

跨國廠商遷移其他州屬

最近幾年，跨國廠商從發展飽和的巴生河流域、檳城，外移至其他州屬，展現國內工業產業發展的最新態勢。

符儒仁指出，不少製造廠商發現，在城市範圍內營運已不是那麼適合，因此，紛紛搬遷到市郊地區，或者是毗鄰的州屬。

“其中，在吉隆坡舊古仔路營運50多年後，味之素（AJI,2658,主板消費產品服務組）不久前搬遷到森美蘭州汝萊的新廠，就是一個很好的例子。”

“另一家跨國廠商子母牌煉奶（DLADY,3026,主板消費產品服務組），較早前也宣佈，在汝萊設立新的廠房。”

他說，由於汝萊與吉隆坡距離不遠，因此，仍被視為大巴生河流域的一部分。

大巴生河流域 工業產業飽和

坦白說，巴生河流域傳統工業區，例如八打靈再也、沙亞南、巴生等地的發展已成熟和飽和，因此，在討論大巴生河流域的工業產業，必須擴大到森美蘭州的汝來。

永利行的陳建明認為，物流產業和製造業廠商，將繼續購置出入方便，交通銜接發達，尤其是容易進出大道的地點，以及坐落在首要工業項目內的工業地段。

這樣的現象有可能造成首要地段，可供發展的地皮減少，很可能刺激市場對市郊地區，例如雪蘭莪州郊區一些城鎮工業地段的需求。

轉建優質貨倉

萊坊產業顧問公司執行董事王秀鳳指出，過去兩三年，不少發展商從興建大型貨倉，轉為興建優質貨倉，因此，吸引不少貨倉租戶遷移貨倉。

她說，由於電商與運輸業的蓬勃發展，市場對地理位置好的貨倉，需要保持穩定，相信在接下來，工業產業的需求將繼續增加，除了電商與運輸業之外，不少工業也在發展中，這有利於工業產業的發展。

陳建明補充，在國內需求和出口蓬勃發展的支撐下，短期內製造業將穩健成長，推動工業產業市場持續增長，前景保持樂觀。

檳工業產業市況類似柔

我們往北來到檳城，CBRE／WTW負責檳城業務董事白聖意表示，檳城工業產業的市況，與柔佛州有些類似。他說，威南峇都加灣工業園第一期已完成發展，並將進入第二期的發展。

他指出，在這過渡時期是一段真空期，因為第二期的工程需要一段時間才完成。

因此，在這期間，有些廠商可能轉移到鄰近州屬，例如靠近檳城的吉打居林科技園。嚴格來說，工業產業發展計劃，投資者從買地，興建廠房，一般需要一段時間，不會馬上有新的供應加入市場。

基於這些因素，至少在2023年，工業產業不會出現供過於求的問題，短期展望依然受看好。

結語

Rahim & Co對住宅產業和工業產業成長保持樂觀，預期其他領域將跟進同步成長，只是步伐稍微放緩。

該產業顧問公司在提呈產業市場研討報告指出，在2023年首季產業市況，與2022年首季產業交易比較，2023年首季減少5.7%，不過，有關數據仍比冠病疫情前的水平高，而且產業交易價值反而增長0.8%。

蘇萊曼說，與2019年首季（冠病疫情前）的8萬4424宗交易比較，2023年首季交易8萬9179宗，價值423億1000萬令吉，2019年首季成交值369億7000萬令吉。