入不敷出 如何买屋

●花费

每月车贷：550

家用：1500

母亲医药费每月：300新元

车马费：150

电话费、WiFi、家里的水电费：300

零用钱：500

请问现在的状况能不能购买20万~25万的屋子？

Aheng

答：Aheng来信想询问以现在的财务状况能不能购买20万~25万令吉的房子。

首先看看Aheng的收入与开销，来信资料中有提到拥有一笔新币存款，然后母亲的医药费是以新币计算，相信Aheng之前（或者到现在）是在邻国谋生。不过他没提到目前的收入是马币还是新币，笔者这里就以令吉计算。

Aheng的总开销是4020令吉，但是Aheng的来信提到目前的收入是来自餐饮业，大概4000令吉，这样看来收入不足以应付开销，除非这笔收入是以新币计算，不过如果是以新币计算的话，通常开销也会比较高，由于资料上的不确定，笔者就当作Aheng是少算了收入的数额。

购买屋子时，银行会看借贷者的收入，会扣除目前所需偿还的贷款，包括车贷、房贷、个人贷款和信用卡欠款等，然后加上新的贷款偿还额，如果总贷款偿还额占收入的60%以下，一般视为可接受范围。

举个例子，假设Aheng的收入是5000令吉，目前的车贷是550令吉，假设贷款25万令吉，30年期限，每个月的房贷是1252令吉，那么总贷款（550令吉+1252令吉）占收入的百分比为36%，远在60%以下，在银行的角度而言，属于可负担范围内。

除了这个因素，银行还会看借贷人过往一年的信贷还款纪录（CCRIS），如果过去一年的还款纪录都是准时还款，没有拖欠，那么银行也会更加有信心批准贷款申请。

除此之外，维持清楚透明的收入来源，比如银行的来往交易数额频繁（对于自雇业者或做生意的人），这几年越来越普及的电子交易其实也有助于餐饮业者证明本身的收入来源，和以前相比，电子钱包的普及对于餐饮业者在申请贷款方面，是有一定的帮助。

Aheng想买20万~25万令吉的房子，在房价节节上升的情况，要找到符合这个预算和地点好的房子确实不简单，或许Aheng可以预备调高预算，那么选择也可以比较多。

Aheng可以综合以上提到的几点，计算出目前的收入是否能负担房贷，假设总贷款低于收入的60%，过得了银行那关之后，我们也需算一算个人开销，看会不会超标。

以Aheng的来信资料，目前的开销（扣除车贷）是3470令吉（4020-550）。用回上面的假设收入5000令吉，开销已经占接近70%（3470÷5000），如果加上车贷和新的房贷（550+1252=1802）, 开销和贷款总额5272令吉（3470+1802），已经超过5000令吉（Aheng来信资料说收入是4000，不确定是新币还是令吉）。

银行批准贷款 未必供得起

在这样的情况下，虽然贷款符合银行的标准，但是加上每月开销后，却变成入不敷出。这样的情况应该要避免，希望读者们不要因为银行批准贷款，就觉得自己一定能负担，我们必须要列出每月的所有开销，然后计算是否会超支，一般建议是把贷款和开销的总数，维持在收入的70%以下，那么剩下30%还能作为中长期的财务规划用途。

Aheng的信中提到有新币存款2万元，如果这笔钱在5年里没打算动用，那么应该把这笔钱拿去投资以赚取合理回报来抵销通胀带来的影响，虽然新币兑马币在今年一直上升，但是如果单单只是把钱放在普通的储蓄户头，以新币来计算的话，扣除通胀率后，存款的实际价值其实在贬值。适当的投资不仅能抵销通胀，也能让我们的资产有效的稳健增长，更快的达到财务目标。