入不敷出 如何買屋

●花費

每月車貸：550

家用：1500

母親醫藥費每月：300新元

車馬費：150

電話費、WiFi、家裡的水電費：300

零用錢：500

請問現在的狀況能不能購買20萬~25萬的屋子？

Aheng

答：Aheng來信想詢問以現在的財務狀況能不能購買20萬~25萬令吉的房子。

首先看看Aheng的收入與開銷，來信資料中有提到擁有一筆新幣存款，然後母親的醫藥費是以新幣計算，相信Aheng之前（或者到現在）是在鄰國謀生。不過他沒提到目前的收入是馬幣還是新幣，筆者這裡就以令吉計算。

Aheng的總開銷是4020令吉，但是Aheng的來信提到目前的收入是來自餐飲業，大概4000令吉，這樣看來收入不足以應付開銷，除非這筆收入是以新幣計算，不過如果是以新幣計算的話，通常開銷也會比較高，由於資料上的不確定，筆者就當作Aheng是少算了收入的數額。

購買屋子時，銀行會看借貸者的收入，會扣除目前所需償還的貸款，包括車貸、房貸、個人貸款和信用卡欠款等，然後加上新的貸款償還額，如果總貸款償還額佔收入的60%以下，一般視為可接受範圍。

舉個例子，假設Aheng的收入是5000令吉，目前的車貸是550令吉，假設貸款25萬令吉，30年期限，每個月的房貸是1252令吉，那麼總貸款（550令吉+1252令吉）佔收入的百分比為36%，遠在60%以下，在銀行的角度而言，屬於可負擔範圍內。

除了這個因素，銀行還會看借貸人過往一年的信貸還款紀錄（CCRIS），如果過去一年的還款紀錄都是準時還款，沒有拖欠，那麼銀行也會更加有信心批准貸款申請。

除此之外，維持清楚透明的收入來源，比如銀行的來往交易數額頻繁（對於自僱業者或做生意的人），這幾年越來越普及的電子交易其實也有助於餐飲業者證明本身的收入來源，和以前相比，電子錢包的普及對於餐飲業者在申請貸款方面，是有一定的幫助。

Aheng想買20萬~25萬令吉的房子，在房價節節上升的情況，要找到符合這個預算和地點好的房子確實不簡單，或許Aheng可以預備調高預算，那麼選擇也可以比較多。

Aheng可以綜合以上提到的幾點，計算出目前的收入是否能負擔房貸，假設總貸款低於收入的60%，過得了銀行那關之後，我們也需算一算個人開銷，看會不會超標。

以Aheng的來信資料，目前的開銷（扣除車貸）是3470令吉（4020-550）。用回上面的假設收入5000令吉，開銷已經佔接近70%（3470÷5000），如果加上車貸和新的房貸（550+1252=1802）, 開銷和貸款總額5272令吉（3470+1802），已經超過5000令吉（Aheng來信資料說收入是4000，不確定是新幣還是令吉）。

銀行批准貸款 未必供得起

在這樣的情況下，雖然貸款符合銀行的標準，但是加上每月開銷後，卻變成入不敷出。這樣的情況應該要避免，希望讀者們不要因為銀行批准貸款，就覺得自己一定能負擔，我們必須要列出每月的所有開銷，然後計算是否會超支，一般建議是把貸款和開銷的總數，維持在收入的70%以下，那麼剩下30%還能作為中長期的財務規劃用途。

Aheng的信中提到有新幣存款2萬元，如果這筆錢在5年裡沒打算動用，那麼應該把這筆錢拿去投資以賺取合理回報來抵銷通脹帶來的影響，雖然新幣兌馬幣在今年一直上升，但是如果單單只是把錢放在普通的儲蓄戶頭，以新幣來計算的話，扣除通脹率後，存款的實際價值其實在貶值。適當的投資不僅能抵銷通脹，也能讓我們的資產有效的穩健增長，更快的達到財務目標。