中环产托最糟已过 仍面临租金下跌风险
问：森美州读者林金世问，有投资问题请教一下，我想请问中环产托（SENTRAL,5123,主板产业投资信托组）的前景如何？这只产托股值得持有或加码吗？谢谢。
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答：中环产托上财政年遭受两大租户退租的冲击，影响获利表现，但分析员相信该公司已经渡过最糟的情况，前景略正面，目标价获上调，不过基于办公室市场竞争激烈，因此维持评级不变。
中环产托2022财政年的核心净利下跌12.9%至7360万令吉，主要是QB2和Technip大厦的两个主要租户没有续租，导致办公室使用率从2021财政年的90%降至73%。不过，随后该公司在吉隆坡中环车站办公室和满家乐广场的零售空间的空置率被填补，2022财政年杪的使用率已经回升至77%。
根据丰隆研究的报告表示，中环产托已经渡过最糟的时刻，主要是因为：1、该公司只有约8%的净出租面积（NLA）在2023年届满，而该公司管理层很有信心可更新租约；2、该公司管理层正与潜在租户洽谈中，以填补大厦（QB2和Technip大厦）空置空间，一旦洽谈成功，可将使用率上调至约85%；3、根据该公司观察，旗下的组合产业的租赁活动朝正向发展，特别是位于赛城办公室大厦（QB1-4），主要是现有租户在这一带扩充业务。
这些利好因素抑制中环产托使用率进一步受损可能性，且应该会逐步改善。
但是，这并不代表中环产托已经完全脱离困境。丰隆点出中环产托最大的风险是整体租金的下跌风险，虽然管理层认为会维持稳定，但基于办公室市场的激烈竞争，担心更新的租约和新租约的租金会有下跌压力。
租户要求更弹性租约
与此同时，潜在的租户现在寻求更具伸缩性的租约安排（诸如：更短期的租约，或允许租户在必要时可以减租空间的条款），丰隆认为，这在长期会对中环产托的加权平均租赁期（WALE）造成压力。
为了增加旗下资产组合中比较老旧大楼的吸引力，该公司管理层寻求对QB2和Technip大厦进行差距评估以着手提升工程，并努力取得绿色认证。
绿色认证溢价未出现
中环产托目前有两栋办公室大楼拥有绿色认证，分别是Platinum Sentral和蚬壳大厦（Menara Shell）。不过，根据该公司管理层透露，绿色认证的溢价尚未出现，大部分潜在租户在寻找理想的办公室时，主要考量的是地点，以及周遭的便利设施，建筑物是否绿色认证，并不在优先考虑范围内。
而根据丰隆研究所知的讯息，绿色建筑物目前并没有获得绿色溢价，主要是物业主现在面对的是租户市场，因为供过于求，这打压了物业主的议价能力。
丰隆研究调整对中环产托的财测，2023全年净利被下调2.6%至7790万令吉，上调2024年净利预测1.8%至8410万令吉。在调整财测后，根据2024年每股周息率9.7%估值，将该公司每股目标价从77仙调高至81仙，但维持“持有”评级。
大股东强稳
中环产托还有一个优势就是大股东相当强稳，除了持有该公司55.9%的最大股东马资源（MRCB,1651,主板产业组）外，该公司另外两个大股东分别是持有该公司12%股权的雇员公积金局（EPF），以及持有该公司10.9%股权的新加坡主权基金淡马锡控股（Tamasek）。
（本栏并无作出任何股票交易的建议，一切买卖盈亏自负，在采取投资行动前，请依本身的投资条件与情况，及向你的证券经纪咨询。）
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