中環產託最糟已過 仍面臨租金下跌風險
問：森美州讀者林金世問，有投資問題請教一下，我想請問中環產託（SENTRAL,5123,主板產業投資信託組）的前景如何？這隻產託股值得持有或加碼嗎？謝謝。
ADVERTISEMENT
答：中環產託上財政年遭受兩大租戶退租的衝擊，影響獲利表現，但分析員相信該公司已經渡過最糟的情況，前景略正面，目標價獲上調，不過基於辦公室市場競爭激烈，因此維持評級不變。
中環產託2022財政年的核心淨利下跌12.9%至7360萬令吉，主要是QB2和Technip大廈的兩個主要租戶沒有續租，導致辦公室使用率從2021財政年的90%降至73%。不過，隨後該公司在吉隆坡中環車站辦公室和滿家樂廣場的零售空間的空置率被填補，2022財政年杪的使用率已經回升至77%。
根據豐隆研究的報告表示，中環產託已經渡過最糟的時刻，主要是因為：1、該公司只有約8%的淨出租面積（NLA）在2023年屆滿，而該公司管理層很有信心可更新租約；2、該公司管理層正與潛在租戶洽談中，以填補大廈（QB2和Technip大廈）空置空間，一旦洽談成功，可將使用率上調至約85%；3、根據該公司觀察，旗下的組合產業的租賃活動朝正向發展，特別是位於賽城辦公室大廈（QB1-4），主要是現有租戶在這一帶擴充業務。
這些利好因素抑制中環產託使用率進一步受損可能性，且應該會逐步改善。
但是，這並不代表中環產託已經完全脫離困境。豐隆點出中環產託最大的風險是整體租金的下跌風險，雖然管理層認為會維持穩定，但基於辦公室市場的激烈競爭，擔心更新的租約和新租約的租金會有下跌壓力。
租戶要求更彈性租約
與此同時，潛在的租戶現在尋求更具伸縮性的租約安排（諸如：更短期的租約，或允許租戶在必要時可以減租空間的條款），豐隆認為，這在長期會對中環產託的加權平均租賃期（WALE）造成壓力。
為了增加旗下資產組合中比較老舊大樓的吸引力，該公司管理層尋求對QB2和Technip大廈進行差距評估以著手提升工程，並努力取得綠色認證。
綠色認證溢價未出現
中環產託目前有兩棟辦公室大樓擁有綠色認證，分別是Platinum Sentral和蜆殼大廈（Menara Shell）。不過，根據該公司管理層透露，綠色認證的溢價尚未出現，大部分潛在租戶在尋找理想的辦公室時，主要考量的是地點，以及周遭的便利設施，建築物是否綠色認證，並不在優先考慮範圍內。
而根據豐隆研究所知的訊息，綠色建築物目前並沒有獲得綠色溢價，主要是物業主現在面對的是租戶市場，因為供過於求，這打壓了物業主的議價能力。
豐隆研究調整對中環產託的財測，2023全年淨利被下調2.6%至7790萬令吉，上調2024年淨利預測1.8%至8410萬令吉。在調整財測後，根據2024年每股周息率9.7%估值，將該公司每股目標價從77仙調高至81仙，但維持“持有”評級。
大股東強穩
中環產託還有一個優勢就是大股東相當強穩，除了持有該公司55.9%的最大股東馬資源（MRCB,1651,主板產業組）外，該公司另外兩個大股東分別是持有該公司12%股權的僱員公積金局（EPF），以及持有該公司10.9%股權的新加坡主權基金淡馬錫控股（Tamasek）。
（本欄並無作出任何股票交易的建議，一切買賣盈虧自負，在採取投資行動前，請依本身的投資條件與情況，及向你的證券經紀諮詢。）
ADVERTISEMENT
热门新闻
百格视频
ADVERTISEMENT
