(吉隆坡1日訊)在內需回升、就業改善,以及有利的房屋政策支持下,房地產顧問認為,大馬產業領域上半年展露強韌增長跡象後,有望在今年延續漲勢。
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房地產顧問公司大馬萊坊(Knight Frank Malaysia)在報告中指出,雖然住宅房地產將因房屋激勵措施而繼續復甦,但是可能會被高借貸成本、經濟放緩和通脹等因素拖累。
該公司說,吉隆坡的辦公室行業仍然對租戶有利,因業主正以成本管理、產業升級,加上各種租憑方案來留住租戶;至於零售產業,由於生活成本上升、通脹和全球經濟放緩,預計零售產業增速將放緩。
至於工業房產,萊坊指出,大馬已成為東南亞5國首選的數據中心投資地之一,其中賽城是巴生河流域的主要地點,而新興地點包括武吉加里爾和八打靈再也,展望保持正面。
住宅房產銷量去年增22.4%
大馬萊坊集團董事總經理黃詳耀在報告中指出,由於經濟形勢向好,今年上半年的房地產顯示增長和韌性,然而,仍不能忽略外部的阻力,因國家銀行預計國內經濟增長會放緩。
“接下來,住宅房地產雖會復甦,但礙於借貸成本上升、經濟放緩和通脹壓力拖累,前進的步伐會有所減輕。”
萊坊的報告顯示,住宅房市在2022年強勁反彈,銷量年增22.4%,銷售價值相應增長22.6%,有多達24萬3266筆住宅交易,價值943億1943萬令吉。
“今年第一季,已共有5萬3923套住宅物業易手,總值208億7456萬令吉。”
不過,吉隆坡各個地點的房產價格漲跌不一。
隆高端公寓成交價微降
今年上半年吉隆坡高端公寓或服務式公寓的平均成交價格,較去年同期小幅下降約1.3%。其中,肯尼山(Kenny Hills)和滿家樂(Mont Kiara)地區的屋價上漲,而吉隆坡市中心和孟沙的平均交易價則略有下降,此外,安邦希里爾(Ampang Hilir)、宇丹路(U-Thant)和白沙羅高原地區的屋價保持穩定。
全年商鋪零售增長料放緩至4.8%
至於辦公樓物業,大馬萊坊指出,隨著商業環境走向穩定、市場活動回升,不少公司尋求擴張,不斷有客戶來詢問租賃。
“在吉隆坡邊緣區的優質辦公樓供應緊張,特別是在交通便利的地方,辦公樓需求穩定,租金和入住率在健康水平。一些跨國公司租戶甚至願意接受稍微高的租金。”
同樣,在雪蘭莪州,A級寫字樓,特別是交通便利、設施齊全的非市中心地點,租金水平穩定,使用率良好。
然而今年的商鋪的零售預計會受到全球經濟放緩的影響。萊坊指出,繼2022年全年增長33.3%後,大馬第一季零售再增長13.8%,但是全年增長預計將放緩至4.8%。
對於商鋪接下來的機會,萊坊指出,受商界矚目的敦拉薩國際貿易中心(TRX)和白沙羅高原柏威年第一期項目,預期將在下半年如期竣工和開業,屆時將帶來總零售面積約為183萬平方呎的新空間。
“隨著國際飛行班次增加,外國遊客特別是中國遊客迴歸,會對商鋪有利。然而下半年若徵收奢侈品稅,可能會影響奢侈品的競爭力並勸阻遊客消費,從而影響商鋪增長。儘管如此,勞動力市場穩定以及國內需求強,預計本地商鋪業將得以維持下去。”
數據中心提振工業房產
在工業房產方面,萊坊認為,外資需求增多、數字化產業發展,以及政府政策推動,將推動工業領域。
萊坊指出,全國工業房產整體價格和租金都在上漲。雖然2023年第一季的工業房產交易量較去年第四季下降約22.5%。然而,銷售額卻增長了8.3%。每筆工業交易的平均價值也顯著增加,從去年第四季的349萬令吉,增至今年第一季的約488萬令吉。
“終端用戶、製造商和投資者需求激增,推動巴生河流域工業市場保持強勁勢頭。很大程度歸因於地緣政治,以及大馬政府促進經濟的舉措。”
萊坊指出,西海岸大道(WCE)和東海岸鐵路(ECRL)等重大基礎設施項目過幾年要竣工,這將徹底改變該區工業區的連通性,對工業和物流業帶來正面影響。
萊坊舉例,多個外資數據中心或將在這裡建設,包括澳洲NEXTDC的KL1和Bridge Data Centers(BDC)等。一些營運商已賽城和士年納建立數據中心生態系統,並且在吉隆坡市中心外建立主機代管業務。
萊坊SEA-5數據中心機會指數顯示,大馬數據中心發展如雨後春筍,裝機容量將達到113兆瓦,可以支撐大馬成為最具吸引力的數據中心投資目的地。
檳高層住宅首季表現強勁
在北部的檳城,萊坊指出,當地高層住宅領域在今年第一季表現強勁,比起去年同期,交易量和價值均有所增加。這種上升趨勢表明對高層住宅物業的需求不斷增長。此外,私人辦公樓的租金和入住率也穩定。
柔新捷運完工有利柔產業
觀看南部的柔佛,萊坊認為,隨著柔新捷運完工,預計將對新山的住宅市場產生正面影響。當地辦公室租金市場目前維持穩定。不過在依斯干達公主城,由於市中心和周邊地區新供應的競爭加劇,租金呈下降趨勢。
總結所得,黃詳耀認為,在全球經濟陰霾籠罩下,大馬經濟儘管放緩但會繼續復甦,要推動房地產行業向前發展,關鍵舉措應該是引入綠色激勵措施,達到淨零排碳目標,在房地產市場採用環境社會治理(ESG)框架,將有助於推動產業價值發展。
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