地理優勢 交通便捷  維護良好   住宅產業長期增值  隆雪檳柔優勢各異

商場出租率微跌

在零售產業領域，巴生河流域有7620萬平方呎的購物商場空間，佔全國購物商場空間總數的40.8%。儘管存在供應超越需求隱憂，不過，截至2022上半年，巴生河流域的零售產業出租率只是微跌至79.5%，2021首半年則有80.1%。

2021上半年至2021下半年的12個月，馬來西亞整體購物商場空間出租率介於75.7%，微跌0.9%，不過，形勢可能有改變，市場正對將加入的1680萬平方呎新供應採取觀望態度。

購物商場新增供應主要來自雪蘭莪、吉隆坡和檳城，供應仍面對出租壓力，雖然存在通貨膨脹隱憂，但消費者的需求傾向正規化，撤銷社交距離，以及有限制的實體聚會，推動購物者重新回到他們屬意的商場消費。

馬來西亞零售業集團公佈，2022年第二季，零售業銷量比預期較高，取得62.5%，不過，該集團在第四季，基於通貨膨脹升溫，利率上揚，預測2023年經濟不景氣，調低零售業銷量成長率。

辦公樓市場面臨飽和

辦公樓市場繼續面臨飽和狀況，供應量增加，租金停滯不前，需求沒有上升，特別是在吉隆坡和雪蘭莪，雪隆的辦公樓空間總共1億5420萬平方呎，佔全國總數的59.3%。

當需求落後供應時，加上接下來將有370萬平方呎辦公空間加入供應市場，預料將導致巴生河流域的出租率，從2021首半年的72.1%，下跌至2022首半年的70.9%。

這可能造成市場大約有4480萬平方呎的空置空間，不過，並非所有地區的情況都這樣，有些地區的需求還是比較多的。

報告指出，坐落在市區邊沿的辦公大廈，交通比較不阻塞，加上公共交通完善，市郊商業產業的吸引力不會比市中心的遜色，進而出現遠程辦公，或是混合工作模式。

辦公樓或注入家的元素

雖然辦公樓員工已陸續回到辦公室，但是他們有新的期待，希望可以是混合工作模式。公司力爭吸引員工回到辦公室，接下來最理想的策略是，將家的元素注入辦公樓，使到整體的工作體驗更為健全舒適。

對商業大廈業主來說，在一個高度競爭的市場，提升資產質量，彈性的出租安排／配套，繼續保留和吸引新租客。

酒店領域成長保持穩健

至於酒店領域是疫情期間最受打擊的行業，與其他領域比較，假如要回到疫情前的水平，需要較長時間。

慶幸的是，該領域並沒有新增供應量，儘管面臨員工短缺，但在旅遊業反彈的基礎上，該領域成長保持穩健。2022年4月開放國際邊界，有利於酒店領域的發展，恢復航空服務也是扶持因素。

工業產業交易維持正面成長

在工業產業領域，整體交易量維持正面成長，2022首半年，工業產業交易量和交易價值，分別比前期增加49.5%和66.0%，共有3830宗工業產業易手，價值108億令吉。

與此同時，輔助這股轉移的是現代化，量身訂造，以及多層貨倉的崛起，而且是具備“環保，社會與監管”（Environment, Social & Governance 簡稱ESG ）元素的工業產業。

這主要是配合國際工業產業業者對有關產業的需求，這段期間，有關類型工業產業的供應相應增加，可迎合本地與海外新投資者的需求。

資料參考：Rahim & Co產業顧問公司

高樓住宅過去10年增幅亮眼

根據產業顧問公司iProperty.com.my公佈，過去10年（2012至2022年）增幅最多的高樓房產名單顯示，這些位於吉隆坡、雪蘭莪、檳城和柔佛的發展項目能夠長期增值，主要原因是佔據地理優勢、交通便捷、人口密度低且維護管理良好。

大幅增值房地產具共同點

其中大多數高樓房產是與大自然毗鄰，環境清幽的產業項目計劃，當中有些具有精心設計園藝景觀，宛如度假村。

該公司指出，選擇10年是因為符合經濟週期的典型持續時間（最長可達10年）。這段時期允許iProperty.com.my分析經歷了經濟週期的4個關鍵階段：擴張、高峰、衰退和低谷的房地產，通過這樣的分析，展示隨著時間的推移，表現出彈性，並經歷穩定資本增值的資產。

馬來西亞PropertyGuru區域經理謝爾頓說：“除了地理位置優越，這些大幅增值的房地產項目，還有幾個共同點，多數項目都是擁有數十年曆史的公寓，四周綠意盎然，一些還位於較高地段。”

“此外，這些低密度項目的園景皆經過精心設計，讓人彷彿置身於花園或度假村，生活寧靜祥和。另一個關鍵因素：這些公寓得到管理委員會的妥善維護，種種因素顯示，房地產長期增值，不能只依靠建築設計和多種設施，多年來的維護和管理也至關重要。”

隆房產以設計取勝

吉隆坡房地產項目Jamnah View（資本增值94.4%），以度假村的設計著稱。它不僅擁有廣闊的花園，還有棕櫚樹遮蔭。優越的地理位置使居民能輕易銜接至主要公路和高速公路，並且乘搭捷運（MRT）前往市中心的景點也很方便。

另一個推動這些房地產長期增值的因素：公寓管理委員會的妥善維護。儘管Jamnah View公寓已有30多年曆史，但去年底進行了大規模的翻新，使整個建築煥然一新。

雪近森林保留地房產最增值

在雪蘭莪，增值幅度最大的高樓住宅，是靠近森林保留地的郊區房地產項目。例如靠近安邦森林保留地的Villaria（增值112.60%），深受崇尚大自然、喜歡寬敞空間，以及享受現代設施的都市人青睞。雖然公寓已有一定屋齡，但上網出售的單位裝修精美、非常宜居，是追求良好居住環境的屋主的選擇。

檳靠海公寓增值潛力大

檳城多個增值幅度較多的高樓住宅：普遍坐落在海邊，推動檳島公寓資本增值的潛力。檳城是一個旅遊觀光點，當地的房地產備受追捧，居民可以輕鬆前往檳城的自然景觀，包括海灘和青蔥綠林。Desa Golf（增值50.1%）是其中一個例子。

至於增幅61.80%的Arena Residence，地理位置優越，連接檳城重要的地點，例如主要道路，休閒場所，各類餐廳和商店，基本設施和當地市集。

柔高樓房產地理位置優越

在南馬柔佛，增值最大的高樓房產，主要是地理位置優越，擁有交通便利網絡，提升房屋的長期價值。

其中漲幅最引人注目的是：Octville共管公寓（增值335.7%），該公寓位於發展成熟的Bandar Baru Seri Alam。該地區的很多住宅單位最近進行翻新，配備現代化設施，為購屋者和投資者提供了潛在機會。Octville 共管公寓吸引許多在附近政府大學工作的人士。

在過去的10年裡，柔佛和新加坡邊界附近的兩棟公寓，即Pelita Indah （增值39.6%）和Datin Halimah共管公寓（增值25.5%）顯示升值。Pelita Indah 距離新山蘇丹依斯干達大廈（CIQ）10分鐘的路程，距離即將啟用的快捷交通系統僅3.2公里。

Datin Halimah 共管公寓距離新柔長堤僅10分鐘的路程，靠近火車站和拉慶中央車站。儘管這些公寓於1999年完工，但它們得到妥善的維護，受到居民們的高度評價。

獲妥善維護是增值要素

謝爾頓續稱：“維護公寓建築是維持房屋價值不可或缺的要素，房屋保養得好，不僅讓居住者感到舒適，還確保房屋堅固耐用。公寓業主須認真看待，通過積極參加年度業主大會，選出可靠的管理委員會成員，業主們將能影響維護產業的方針和效果，從而成為一個維護良好，並且具有吸引力的房產計劃。”